近期，我市修訂發(fā)布了新版《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)。這次修訂，主要基于《民法典》《城市房地產(chǎn)管理法》等，對(duì)我市商品房預(yù)售管理工作提出新的要求。也基于近年來商品房預(yù)售領(lǐng)域出現(xiàn)了一些新情況新問題。《規(guī)定》修訂的主要內(nèi)容包括部門職責(zé)、預(yù)售管理、預(yù)售資金監(jiān)管問題等方面，自2022年4月1日起施行，將進(jìn)一步推動(dòng)我市商品房預(yù)售管理工作高效、科學(xué)、規(guī)范開展。

市住房局介紹，《規(guī)定》中相關(guān)內(nèi)容的優(yōu)化，不論是購房者，還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都將迎來“利好”。

【公示規(guī)范要求】

要點(diǎn)

不利因素必須公示 樣板房公示要求“所見即所得”

對(duì)于購房者而言，《規(guī)定》中關(guān)于公示的要求能更好維護(hù)購房者權(quán)益。《規(guī)定》要求，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售現(xiàn)場的顯著位置公開“不利因素的提示，公示“商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)”等。

關(guān)于公示不利因素方面，我市2020年7月公布的《廈門市商品房售樓處公示規(guī)范要求》，“文書展閱臺(tái)”中包含“商品房項(xiàng)目自身和周邊有利及不利因素的提示說明”;而且，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理銷售經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照真實(shí)、有效、完整、及時(shí)的原則在銷售現(xiàn)場公示商品房銷售信息。如，認(rèn)購、已售、價(jià)格變動(dòng)等應(yīng)及時(shí)更新。

裝修標(biāo)準(zhǔn)公示方面，裝修樣板房公示要求“所見即所得”。根據(jù)該局去年9月印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)預(yù)售商品住房項(xiàng)目裝飾裝修公示管理的通知》，預(yù)售商品住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)設(shè)置交付樣板間進(jìn)行公示。交付樣板間的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與預(yù)售方案中所列的內(nèi)容保持一致、與購房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)保持一致、與項(xiàng)目實(shí)際交房狀況保持一致，不得增加交付標(biāo)準(zhǔn)以外的其他裝飾和固定設(shè)施。

解讀

通過強(qiáng)化公示規(guī)范性 讓購房者全面了解項(xiàng)目信息

根據(jù)《規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按要求公示規(guī)定事項(xiàng)的，由相關(guān)主管部門依法予以處理，確屬違反《規(guī)定》要求的，可直接予以處罰，并計(jì)入信用檔案，加大對(duì)企業(yè)違法行為的震懾度。

“通過強(qiáng)化公示規(guī)范性，來加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，更有利于推進(jìn)預(yù)售項(xiàng)目公示公開，確保交易雙方信息對(duì)稱和透明。”市住房局相關(guān)負(fù)責(zé)人解讀說，以上規(guī)定，能促使房企完善售樓處公示規(guī)范，提高商品房銷售透明度;讓購房者更加清晰全面了解項(xiàng)目信息，理性決策是否購房，減少購房糾紛。

提醒

到“網(wǎng)上房地產(chǎn)”查詢信息 預(yù)先了解意向房源信息

根據(jù)新修訂的《規(guī)定》，預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)建立和完善預(yù)售項(xiàng)目信息系統(tǒng)，提供預(yù)售項(xiàng)目信息查詢服務(wù)。需要提醒購房者的是:長期以來，市住房局在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公示廈門在售樓盤及其價(jià)格、銷售情況等信息，未來還將進(jìn)一步補(bǔ)充相關(guān)證件等信息，為購房者提供更優(yōu)質(zhì)的線上查詢服務(wù)。購房者可前往該網(wǎng)站查詢預(yù)售項(xiàng)目信息，預(yù)先了解意向房源所屬樓盤的信息。

【預(yù)售資金監(jiān)管】

要點(diǎn)

存入專用賬戶納入監(jiān)管 優(yōu)先支付建設(shè)所需費(fèi)用

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，《規(guī)定》的施行也有重大利好。《規(guī)定》對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管方式有所調(diào)整，目的是實(shí)現(xiàn)預(yù)售資金的全時(shí)段、全額度、全過程監(jiān)管，確保預(yù)售項(xiàng)目能夠順利竣工，防范項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

按照新的監(jiān)管模式，預(yù)購人支付的全部購房款均為預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶納入監(jiān)管;在項(xiàng)目竣工前，預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先支付項(xiàng)目建設(shè)所必要的費(fèi)用;根據(jù)預(yù)售項(xiàng)目工程造價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)金，核定預(yù)售資金監(jiān)管的初始留存資金額度，并根據(jù)預(yù)售項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度，確定后續(xù)留存資金額度。

據(jù)悉，市住房局將根據(jù)預(yù)售項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度確定的后續(xù)留存資金額度做進(jìn)一步明確。商品房預(yù)售資金監(jiān)管將更加科學(xué)合理，在防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)提取預(yù)售資金。

解讀

能確保項(xiàng)目竣工交付 可有效防范爛尾風(fēng)險(xiǎn)

“所有商品房買賣合同涉及的購房款都要納入監(jiān)管，全時(shí)段、全額度、全過程覆蓋，新的監(jiān)管模式更科學(xué)合理，能夠確保項(xiàng)目竣工交付，有效防范爛尾風(fēng)險(xiǎn)。”市住房局相關(guān)負(fù)責(zé)人說，我市目前的預(yù)售資金監(jiān)管以工程造價(jià)的120%設(shè)定賬戶內(nèi)初始留存資金額度，并根據(jù)工程形象進(jìn)度確定賬戶內(nèi)的后續(xù)留存資金額度。預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化后，重點(diǎn)監(jiān)管額度不變，沒有增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，能確保房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工所需資金;預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶中達(dá)到預(yù)留存額度之后的其余資金，房地產(chǎn)企業(yè)可自行提取，無需再向監(jiān)管機(jī)構(gòu)辦理支取手續(xù)。

【鏈接】

預(yù)售主管部門可調(diào)整 預(yù)售條件工程形象進(jìn)度

根據(jù)新《規(guī)定》，預(yù)售主管部門可調(diào)整預(yù)售條件工程形象進(jìn)度。《規(guī)定》明確，市預(yù)售主管部門可以根據(jù)市場的情況，以及裝配式建筑業(yè)發(fā)展、安置型商品房建設(shè)的需要，對(duì)預(yù)售項(xiàng)目工程形象進(jìn)度作適當(dāng)調(diào)整，在報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施，進(jìn)一步增強(qiáng)我市商品房預(yù)售工程形象進(jìn)度條件調(diào)整的靈活性。

“新規(guī)定有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，利于廈門打造國際一流的營商環(huán)境，提升投資吸引力。”市住房局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，后續(xù)將結(jié)合疫情影響，對(duì)預(yù)售項(xiàng)目工程形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整，調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)更利于房地產(chǎn)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和商品房銷售。(文/廈門晚報(bào)記者 高金環(huán) 陳歆玥通訊員 郭婧雅 圖/陳立新)