四大行明確：9 月 25 日起主動(dòng)下調(diào)房貸利率，無需購房者申請

吃透規(guī)則 購房者能省多少錢

自 8 月 31 日央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》 ( 簡稱《通知》 ) 后不久，" 中農(nóng)工建 " 等四大商業(yè)銀行昨天發(fā)布存量首套住房貸款利率調(diào)整的規(guī)則，為今年 9 月下旬降房貸利率明確了依據(jù)，對調(diào)整范圍、調(diào)整后的利率水平、調(diào)整方式等進(jìn)行解答，及時(shí)回應(yīng)客戶關(guān)切。

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明確三個(gè)問題

梳理銀行相關(guān)公告，記者發(fā)現(xiàn)此次細(xì)則進(jìn)一步明確了三個(gè)問題：

一是調(diào)整規(guī)則 由于貸款市場報(bào)價(jià)利率 ( LPR ) 改革和住房貸款利率下限調(diào)整，規(guī)則明確了三個(gè)時(shí)間段，即 2019 年 10 月 7 日前發(fā)放 ( 且已轉(zhuǎn)換為 LPR 定價(jià) ) 、2019 年 10 月 8 日 ( 含 ) 至 2022 年 5 月 14 日 ( 含 ) 、2022 年 5 月 15 日 ( 含 ) 至 2023 年 8 月 31 日 ( 含 ) 發(fā)放的存量首套個(gè)人住房貸款利率下限。

二是調(diào)整方式 多家銀行均表示將在 2023 年 9 月 25 日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調(diào)，無需客戶申請。對于因政策調(diào)整導(dǎo)致首套房認(rèn)定發(fā)生變化而符合規(guī)則的，可以于 2023 年 9 月 25 日起在貸款銀行進(jìn)行申請，后續(xù)銀行會進(jìn)行認(rèn)定，符合后及時(shí)調(diào)整。調(diào)整后均當(dāng)日生效。

三是利率不會上調(diào) 由于每位購房者貸款利率不同，因此也會出現(xiàn)貸款利率可能低于所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限的情況 ( 尤其是在 2022 年 10 月規(guī)則調(diào)整后，不少城市利率低于全國利率下限的情況 ) ，如果出現(xiàn)，銀行不會調(diào)整，即不會造成因調(diào)整后利率上調(diào)至政策下限的情況。

月供負(fù)擔(dān)減輕

事實(shí)上，對廣大已申請房貸的消費(fèi)者來說，有兩件事比較關(guān)心，一是自己究竟能省多少錢？二是自己需要做什么？

" 根據(jù)細(xì)則，不同的三個(gè)時(shí)間段，具體情況也不同。" 易居地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)以三個(gè)時(shí)間段貸款百萬元購房的情況為例，為大家細(xì)細(xì)算了一筆賬。

2019 年 10 月前購房，其房貸利率重新定價(jià)規(guī)則是從 "LPR+ 高基點(diǎn) " 調(diào)整為 "LPR+0 基點(diǎn) "。當(dāng)年購房者比較高的利率可能為 5.8%，那么按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率可以為 " 現(xiàn)在的 LPR+0 基點(diǎn) "，即 4.20%+0%=4.2%。如此對比，100 萬元貸款本金 30 年期等額本息，其原來總利息為 111 萬元、月供 5868 元，而現(xiàn)在總利息為 76 萬元、月供 4890 元。兩相比較，總利息少支付 35 萬元、月供即每月少還 978 元。

2019 年 10 月至 2022 年 5 月之間購房，其房貸利率重新定價(jià)規(guī)則是從 "LPR+ 高基點(diǎn) " 調(diào)整為 "LPR+0 基點(diǎn) "。當(dāng)年購房者的較高利率大概為 6.3%，那么按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率最低可以做到 4.2%+0%=4.2%。如果按此計(jì)算，100 萬元貸款本金 30 年期等額本息，其原來總利息為 123 萬元、月供 6190 元。而現(xiàn)在總利息為 76 萬元、月供 4890 元。如此對比，總利息少支付 47 萬元、月供即每月少還 1300 元。

2022 年 5 月份后購房，其利率重新定價(jià)規(guī)則為從 "LPR+ 高基點(diǎn) " 調(diào)整為 "LPR-20 基點(diǎn) "。這個(gè)期間購房者的房貸利率大概較高的為 5.2%，按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率最低可以做到 4.2%-0.2%=4.0%。照此計(jì)算，100 萬元貸款本金 30 年期等額本息，其原來的總利息為 98 萬元、月供為 5491 元，而現(xiàn)在的總利息為 72 萬元、月供為 4774 元。如此對比，總利息少支付 26 萬元、月供即每個(gè)月少還 717 元。

銀行自動(dòng)調(diào)整

搞清了不同時(shí)間段的利率調(diào)整情況，對廣大購房者來說，下面的問題就是自己該做什么？

根據(jù)細(xì)則，這次降低房貸利率采取了 " 系統(tǒng)默認(rèn)統(tǒng)一下調(diào) " 的做法。換句話說，購房者不需要做什么，甚至不需要去銀行 App 或公眾號查看什么，銀行根據(jù)此次發(fā)布的規(guī)則，會統(tǒng)一進(jìn)行自動(dòng)調(diào)整。

" 購房者可以安心上班、努力賺錢，估計(jì) 9 月底或 10 月份開始會陸續(xù)收到短信，即提示根據(jù)相關(guān)規(guī)則，你的房貸利率進(jìn)行了調(diào)整，請按時(shí)足額償還房貸。換句話說，沒有所謂的簽合同、簽字、確認(rèn)、電話告知等工作。一些工作，銀行從便捷的角度，都給你安排好了，不需要客戶做什么事。你只需要知道，你從 10 月份開始每個(gè)月還房貸的錢少了，或者說銀行卡每個(gè)月會剩余好幾百或好幾千元。" 嚴(yán)躍進(jìn)說。

嚴(yán)躍進(jìn)還指出，部分購房者稍微要注意一下這次政策。" 比如說 10 月份沒有發(fā)現(xiàn)自己的房貸降低，那么要稍微關(guān)注一下政策內(nèi)容，部分可能是你買的不是首套房，所以不能享受這個(gè)政策。部分可能按認(rèn)房不認(rèn)貸規(guī)則，你買的是首套房了，但銀行不知道。部分也可能是你把其中一套房賣了，你現(xiàn)在的房子屬于首套房，但銀行也不知道。對于此類問題，也不必焦急。可以咨詢銀行，今年或明年都可以去補(bǔ)下手續(xù)，然后把優(yōu)惠拿到，這個(gè)月不急也問題不大。"

實(shí)際上，關(guān)于房貸降低了多少，購房者還要根據(jù)實(shí)際情況來分析。例如，各地可以給出的最低利率也有約束，一些城市房貸利率下限可能做不到 "LPR+0 基點(diǎn) " 或 "LPR-20 基點(diǎn) "，可能是 "LPR+35 基點(diǎn) "。具體而言，銀行給到的最優(yōu)惠利率計(jì)算公式，也就是 "LPR+35 基點(diǎn) "，所以此前幾天各地陸續(xù)公布 " 某地首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限 "，其實(shí)就是為此次調(diào)整計(jì)算公式做準(zhǔn)備。購房者可以了解各自城市的情況，看看最低可以調(diào)到多少。但需要說明，各家銀行的標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，比如說某地工行和建行，兩家銀行公布的最低房貸利率應(yīng)該是一樣的，不會一個(gè)高一個(gè)低。

新民晚報(bào)記者 楊碩