樓市成交掉頭向下，問題房源大量涌入，讓法拍房徹底涼涼。北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在剛剛過去的 7 月，法拍房市場(chǎng)呈現(xiàn)出流拍率高、溢價(jià)率低、成交價(jià)集體跌穿評(píng)估價(jià)的三大趨勢(shì)，部分優(yōu)質(zhì)豪宅甚至降價(jià) 1 億元無(wú)人問津。僅頭部平臺(tái)阿里拍賣，住宅法拍房溢價(jià)成交的房源僅 7 套，占比僅為 7.8%，超四成的流拍率，也能大致反映當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)法拍房的冷遇態(tài)度。不僅如此，隨著問題房的堆積、價(jià)格優(yōu)勢(shì)的不再，越來(lái)越多的職業(yè)玩家開始放棄這個(gè)市場(chǎng)。

近 90% 成交房源低于估價(jià)

法拍房即法院拍賣房產(chǎn)，是指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人無(wú)力履行按揭合約或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)，而在此過程中遭到拍賣的房子就是法拍房。

(資料圖)

北京商報(bào)記者梳理阿里拍賣成交記錄，在剛剛過去的 7 月，阿里拍賣住宅用房共有 152 套進(jìn)入到拍賣環(huán)節(jié)（不含中止、撤回房源），其中成交 90 套。在這成交的 90 套中，溢價(jià)成交的房源僅 7 套，占比 7.8%；平價(jià)成交 4 套，占比 4.4%；79 套房源低于評(píng)估價(jià)成交，占比高達(dá) 87.78%。

（圖片來(lái)源：制圖）

記者注意到，上述房源成交多為二拍階段，由此也造成整體溢價(jià)率偏低。

所謂二拍，即根據(jù)人民法院關(guān)于財(cái)產(chǎn)拍賣的規(guī)定，人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或市場(chǎng)價(jià)的 80%；而如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不能超過前次保留價(jià)的 20%，第二次拍賣在法拍房領(lǐng)域也叫作二拍。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，大量法拍房源低于評(píng)估價(jià)成交，一方面是區(qū)域房?jī)r(jià)走低的既成事實(shí)，另一方面也是整體成交量縮水的體現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，讓法拍房參與者也變得更加謹(jǐn)慎。

全款當(dāng)?shù)?四成流拍

在成交房源中，也有一些 " 熱度 " 房源。出價(jià)次數(shù)最多的房源為北京市海淀區(qū)西釣魚臺(tái)嘉園 1 號(hào)樓 9 層 5 單元 902 室，該房源吸引 1.5 萬(wàn)人次圍觀，經(jīng)歷 527 次出價(jià)、507 次延時(shí)后，以約 1774.31 萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約為 11.77 萬(wàn)元 / 平方米。但該房源整體溢價(jià)率并不高，僅為 6.42%。

低溢價(jià)率之外，流拍也成為當(dāng)下法拍房市場(chǎng)最真實(shí)的寫照，7 月阿里拍賣住宅用房共有 62 套房源流拍，流拍率達(dá)到 40.79%。

流拍房源中，也有話題度比較高的房源。例如，北京市通州區(qū)普欣南里 113 號(hào)樓（泰禾中國(guó)院子）-1 至 2 層，建筑面積為 505.76 平方米，獨(dú)棟式小院別墅，帶地下室，有約 2000 平方米獨(dú)立院落。別墅共三層，地上 2 層、地下 1 層，評(píng)估價(jià)約 2.46 億元。該房源于年內(nèi) 6 月第一次拍賣，起拍價(jià)約為 1.72 億元，較評(píng)估價(jià)打 7 折，但直至拍賣結(jié)束無(wú)人報(bào)名。

（圖片來(lái)源：阿里拍賣官網(wǎng)截圖）

7 月初，上述房源第二次競(jìng)拍，起拍價(jià)下調(diào)至 1.38 億元，較評(píng)估價(jià)降價(jià)超億元，吸引 6071 人次圍觀，但仍無(wú)人報(bào)名。目前該房源以 1.38 億元，進(jìn)入到變賣環(huán)節(jié)。

對(duì)于稀缺的億元級(jí)項(xiàng)目降價(jià) 1 個(gè) " 小目標(biāo) " 無(wú)人問津，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境下，樓市的 " 貶值 " 屬性，讓豪宅項(xiàng)目也不再具有特別的吸引力。再加上，該法拍房源需要全款支付，如此大的資金額度，能參與的買家被進(jìn)一步壓縮。

對(duì)于法拍房高流拍率現(xiàn)象，一位從事多年法拍房工作的業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報(bào)記者，阿里等拍賣平臺(tái)對(duì)于法拍房的 " 質(zhì)量 "，會(huì)提前有一個(gè)篩選環(huán)節(jié)，明顯流拍的房源，根本就不會(huì)掛出來(lái)。但即便如此，法拍房也會(huì)由于各種原因，出現(xiàn)流拍率高的情況。對(duì)于北京而言，超四成的流拍率，也能大致反映當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)法拍房的冷遇態(tài)度。一般來(lái)說(shuō)，北京等一線城市的流拍率在 25% 左右，而能級(jí)較弱的城市流拍率，甚至高于 50%。

流拍率居高不下的同時(shí)，法拍房的掛牌量逐年攀升。以住宅為例，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，住宅 2022 年上半年共掛拍 14.1 萬(wàn)套，占總體 55.2%；而 2023 年上半年住宅掛拍量增加近 4 萬(wàn)套，達(dá)到 17.9 萬(wàn)套，占總體 59%。

（圖片來(lái)源：中指研究院）

" 縫差 " 不再 職業(yè)玩家離場(chǎng)

1991 年《民事訴訟法》正式確立司法拍賣為一種執(zhí)行措施，而拍賣的對(duì)象就包括了房屋。在房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱和調(diào)控從嚴(yán)的背景下，法拍房也成為一些炒房人的牟利手段，由此也產(chǎn)生了一大批 " 職業(yè)玩家 "。知情人士估計(jì)，在整個(gè)法拍房市場(chǎng)中，職業(yè)投資客及機(jī)構(gòu)能占到 80% 左右，如今法拍房市場(chǎng)的冷遇，與 " 職業(yè)玩家 " 離場(chǎng)不無(wú)關(guān)系。

"2021 年以后，這個(gè)行業(yè)基本不是沒漏可撿，而且深坑遍地。" 作為一名曾經(jīng)的 " 輔拍 " 公司副總，劉謙在 2022 年下半年宣布封拍。封拍的原因很簡(jiǎn)單——坑多利薄。

與劉謙不同，陳琳是一家房企的策劃總，她在法拍房這個(gè) " 渾水里 " 已經(jīng)蹚了小十年，與傳統(tǒng)的職業(yè)拍家不同，陳琳的投資目的不多，更多的是給親戚朋友 " 找房子 "。

" 職業(yè)玩家最大的不同，是交易前就基本訂了房子。" 陳林回憶，自己最后一套法拍房就是在 2020 年 4 月入手的，市場(chǎng)價(jià) 8 折、傭金 1 個(gè)點(diǎn)，個(gè)人產(chǎn)權(quán)清清楚楚，法拍的原因是那個(gè)時(shí)間段的 " 普通故事 " ——做生意的業(yè)主遭遇了疫情的黑天鵝。這套房子的管理員是陳琳熟悉的業(yè)務(wù)，上架前一天下午 4 點(diǎn)，業(yè)務(wù)員把房子的情況發(fā)給了陳琳，認(rèn)識(shí)了 5、6 年，合作了 7、8 套房子，陳琳拿到這個(gè)房子后，快速約了業(yè)務(wù)員，去現(xiàn)場(chǎng)，" 通宵盡調(diào) "，沒等到第二天的日出就把這個(gè)房子訂了下來(lái)。

" 該走的法拍程序肯定要走，做了這么多年，什么樣的房子大概會(huì)遇到什么樣的狙擊，大致心中有數(shù)。" 這套房子另外一個(gè)特點(diǎn)，就是時(shí)至疫情起，在普通買家尚未反應(yīng)過來(lái)的情況下，陳琳的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是職業(yè)買家。

"2020 年 2、3 月法拍出現(xiàn)了特別典型的職業(yè)市場(chǎng)，大部分普通人普通買房都不敢，更何況是法拍。" 謝強(qiáng)，曾任北京某頭部機(jī)構(gòu)分管法拍業(yè)務(wù)的副總，是陳琳的老朋友，也認(rèn)可關(guān)于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)處于 " 職業(yè)玩家 " 的階段。

" 那段時(shí)間，包括 2020 年可能是法拍最后的一個(gè)周期。"2021 年，隨著房企爆雷的出現(xiàn)，大批產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、抵押?jiǎn)栴}多的房源沖入市場(chǎng)。

"2020 年一季度還能撿到漏，以后基本就很難了。" 陳琳的撿漏最終得以實(shí)現(xiàn)，由于房子掛的急，起拍價(jià)不低，當(dāng)時(shí)的環(huán)境對(duì)于盡調(diào)并不友好，除了兩個(gè) " 參與性報(bào)價(jià) " 以外，最終陳琳以超過起拍價(jià) 7 萬(wàn)元的價(jià)格為媽媽將這套房子收入囊中。

" 同樓層鏈家 App 報(bào)價(jià)是 380 萬(wàn)元，估計(jì)成交在 360 萬(wàn)元左右，我們收的總成本在 316 萬(wàn)元左右。" 對(duì)于這樣一個(gè)價(jià)格，陳琳直言普通買家會(huì)覺得 " 不合適 "，與想象中的法拍 " 大便宜 " 有很大差別，但從房源的 " 干凈程度 "、房子本身的區(qū)位等屬性看，她自己很滿意。" 職業(yè)玩家最大的不同，不純粹追求價(jià)格低，安全與價(jià)差對(duì)職業(yè)玩家同等重要。"

收了這套房源后，陳琳也陸陸續(xù)續(xù)關(guān)注了一些房子，但用她的話說(shuō) " 坑都挺大 "。

" 大批爆雷開發(fā)商的項(xiàng)目、公司個(gè)人查封的項(xiàng)目入市，主體一般都伴隨著復(fù)雜的債權(quán)。" 謝強(qiáng)也直言，在金融機(jī)構(gòu)債權(quán)優(yōu)先的原則下，市場(chǎng)越動(dòng)蕩，個(gè)人購(gòu)買法拍房的風(fēng)險(xiǎn)越大，加之近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷下行，特別是 2023 年小陽(yáng)春以后普通商品房市場(chǎng)成交量斷崖式下跌，讓法拍房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)幾近消失，看不到 " 縫差 " 的職業(yè)玩家開始離場(chǎng)。

下行市場(chǎng)的必然

隨著價(jià)格與資格優(yōu)勢(shì)的褪去，法拍房市場(chǎng)也正在越來(lái)越理性。

最早一批將法拍房納入限購(gòu)范圍的城市如北京，早在 2017 年就發(fā)布了相關(guān)政策。2017 年 4 月 27 日，北京限購(gòu)政策再次加碼，法拍房也被納入北京市限購(gòu)范圍，如果競(jìng)拍人沒有購(gòu)房資格，將無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記。

彼時(shí)，除北京等個(gè)別城市外，大多數(shù)城市仍執(zhí)行法拍房 " 不限購(gòu) " 政策。但 2021 年末，最高人民法院發(fā)布新規(guī)后，法拍房不限購(gòu)也已成為歷史。新規(guī)中明確提及，人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許，這意味著法拍房 " 不限購(gòu) " 的房票成為過去式。

（圖片來(lái)源：最高人民法院官網(wǎng)截圖）

資格優(yōu)勢(shì)不再，價(jià)格優(yōu)勢(shì)則是壓倒法拍房的最后一根稻草，二手房?jī)r(jià)跌量縮的趨勢(shì)，也直接影響到法拍房的 " 價(jià)差 "，可以說(shuō)是下行市場(chǎng)中的一個(gè)必然結(jié)果。

以北京為例，根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年 7 月北京二手房網(wǎng)簽 9718 套，環(huán)比上月下降 16.3%，二手房成交量自 4 月開始連續(xù) 4 個(gè)月下滑，和 3 月相比下降 56.2%。受市場(chǎng) " 活躍度不高 " 影響，北京二手房掛牌量也創(chuàng)新高，根據(jù)記者此前調(diào)查，一些偏核心的二手房房源，更是出現(xiàn)降價(jià)百萬(wàn)的情況。

" 多數(shù)人參與法拍房的目的是‘撿漏’，但目前想要‘撿漏’法拍房的概率正在降低。" 嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著二手房?jī)r(jià)格走低、法拍房市場(chǎng)逐漸透明化，與之前相比，法拍房的 " 價(jià)差 " 空間正在被壓縮。而受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，投資法拍房的不穩(wěn)定性也在提升，一升一降攔住了多數(shù)投資者。

此外，購(gòu)買法拍房還存在風(fēng)險(xiǎn)難料的 " 后遺癥 "，這也往往讓購(gòu)房人始料未及。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴北京商報(bào)記者，法拍房可能存在產(chǎn)權(quán)不明、補(bǔ)繳差價(jià)、入住清場(chǎng)等一系列潛在風(fēng)險(xiǎn)。比如雖然通過競(jìng)拍拿下了房屋的所有權(quán)，但是房子的占有使用實(shí)際上是被原房主的債權(quán)人或者家人掌握，拒不配合，導(dǎo)致買了房子卻無(wú)法實(shí)際使用處分。

此外，有一些執(zhí)行拍賣，為了盡快變現(xiàn)，可能不會(huì)對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)做周密的調(diào)查或要求，對(duì)于產(chǎn)權(quán)本身有問題的房子，拿到以后可能會(huì)面臨無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于多重查封、抵押的房產(chǎn)，尤其是不同法院、不同地域的法院實(shí)施的，可能會(huì)有協(xié)同不一致問題，拍賣后如果有的查封或抵押沒有解除，也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。

" 有的房源可能拖欠大量的稅費(fèi)，比如房產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)、使用過程中產(chǎn)生的暖氣費(fèi)物業(yè)費(fèi)水電費(fèi)等，產(chǎn)生新的麻煩和成本。" 王玉臣稱，特別提醒這些成本都是買受人承擔(dān)，實(shí)際的成本恐怕不只是成交價(jià)。如果房屋質(zhì)量或結(jié)構(gòu)有問題，也難以追究責(zé)任。

北京商報(bào)記者 王寅浩