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過(guò)往三十余年，房企憑借 " 拿地、蓋樓、賣樓 " 的模式賺取了時(shí)代發(fā)展的一波又一波紅利。發(fā)展至今，這一重資產(chǎn)模式遇到挑戰(zhàn)，輕資產(chǎn)模式的代建業(yè)務(wù)成為企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向之一。

唇亡齒寒，在住宅房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)萎縮的背景下，" 產(chǎn)品 " 一樣的代建業(yè)務(wù)自然不能獨(dú)善其身。

"（代建）最大的挑戰(zhàn)在于重資產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)在是收縮的，代建作為輕資產(chǎn)能夠依附的重資產(chǎn)的基數(shù)在變小。" 金地集團(tuán)開發(fā)管理公司（以下簡(jiǎn)稱 " 金地管理 "）總經(jīng)理蔡戈鳴在 8 月 8 日的 2023 博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動(dòng)表示。

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同時(shí)他也認(rèn)為，代建模式是行業(yè)成熟后不斷專業(yè)化細(xì)分的產(chǎn)物，有其存在的價(jià)值，能夠降低開發(fā)與交易環(huán)節(jié)的成本，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)效率的提升。

行業(yè)一損俱損代建業(yè)務(wù)存風(fēng)險(xiǎn)

" 據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，過(guò)往的百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)公司涉足代建的有 60 多家，這些同行在不斷教育市場(chǎng)代建模式的存在，原來(lái)代建的滲透率的百分點(diǎn)只有個(gè)位數(shù)，現(xiàn)在逐漸提升。" 蔡戈鳴說(shuō)道。

與過(guò)往三十年已形成固定發(fā)展模式與思維的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)而言，一重一輕，代建業(yè)務(wù)對(duì)于行業(yè)更像是 " 熟悉的陌生人 "，兩者的思維模式并不一樣。

在蔡戈鳴看來(lái)，地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注所有項(xiàng)目的平均開發(fā)效率，但每個(gè)代建項(xiàng)目背后都是不同的投資主體，代建單位有責(zé)任幫助每個(gè)委托方實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，因此經(jīng)營(yíng)刻度要更細(xì)化，" 如何做好項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)工作，核心理念是從重資產(chǎn)項(xiàng)目的大運(yùn)營(yíng)思維轉(zhuǎn)變成代建業(yè)務(wù)的小運(yùn)營(yíng)思維。"

他舉例稱，不同的委托方可能分別關(guān)注資金安全、項(xiàng)目質(zhì)量口碑、快周轉(zhuǎn)等，代建方不但要對(duì)委托方的共性有所把握，同時(shí)也要對(duì)其個(gè)性有所了解，需要代建方識(shí)別并提供定制化服務(wù)。

" 要滿足每一個(gè)委托方的需求，一要做好項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，二要?jiǎng)?chuàng)造好的服務(wù)體驗(yàn)，前者是代建業(yè)務(wù)價(jià)值的本質(zhì)體現(xiàn)，只有把項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)好才是最核心的；后者有利于建立委托方和代建方的信任關(guān)系。" 蔡戈鳴表示。

入局者紛至沓來(lái)，代建市場(chǎng)的需求端也出現(xiàn)更迭變化，城投公司近兩年在土地市場(chǎng)扮演了一股不容忽視的力量，成為了代建業(yè)務(wù)的重要 " 甲方 " 之一。

據(jù)金地管理統(tǒng)計(jì)，城投公司近兩年拿的地開工率并不高，2021 年的開工率約為百分之二三十，2022 年則約為 10%，這意味著接下來(lái) 3 — 5 年里來(lái)自城投公司的代建業(yè)務(wù)需求將持續(xù)釋放。

但由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多重因素，市場(chǎng)對(duì)城投公司的財(cái)務(wù)安全關(guān)注度較高，出于回款安全考慮，行業(yè)內(nèi)對(duì)來(lái)自城投的代建項(xiàng)目也較為謹(jǐn)慎。

蔡戈鳴透露，近兩年金地管理來(lái)自城投公司的住宅代建業(yè)務(wù)占比并不小，公司在風(fēng)險(xiǎn)把控方面做了一系列工作，在篩選代建訂單時(shí)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目所在城市和區(qū)域進(jìn)行識(shí)別，目前金地管理承接的住宅代建項(xiàng)目近 90% 來(lái)自一二線城市；公司還對(duì)所有潛在合作方財(cái)務(wù)狀況、過(guò)往信用進(jìn)行調(diào)研，以確保代建業(yè)務(wù)的安全性。

核心價(jià)值在于降成本

雖代建業(yè)務(wù)總量整體在縮小，市場(chǎng)上涌現(xiàn)的機(jī)會(huì)也參差不齊，蔡戈鳴仍看好代建的發(fā)展空間，" 整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的大蛋糕在縮小，但隨著更多的企業(yè)涉足這部分業(yè)務(wù)，不斷教育市場(chǎng)代建模式的存在，代建的滲透率從個(gè)位數(shù)不斷提升，在整個(gè)大蛋糕的占比是持續(xù)變大的。"

他指出，代建實(shí)際上是房地產(chǎn)投資與開發(fā)的分離，這是行業(yè)成熟之后專業(yè)細(xì)分的趨勢(shì)，必然有專業(yè)分工的存在；另一方面，過(guò)往房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，習(xí)慣了賺大錢、快錢，但在項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的管理相對(duì)粗放，代建企業(yè)若能將管理的顆粒度做細(xì)，從管理要效益，未來(lái)的提升空間很大。

" 代建模式最核心的價(jià)值在于幫助非房地產(chǎn)專業(yè)性的委托方或中小房企降低不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理成本，同時(shí)降低不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的交易成本。" 蔡戈鳴指出。

于企業(yè)而言，人工是最直接的開發(fā)成本，小型房企或非房企業(yè)委托方組建項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)的難度不小，涉及建筑、結(jié)構(gòu)、景觀、水暖通等各方面，配齊這些人才的成本非常高，采購(gòu)一個(gè)成熟的房企團(tuán)隊(duì)做代建則只需要前臺(tái)一定的人工費(fèi)用，代建公司在后臺(tái)運(yùn)作，直接降低人工成本。

成熟房企完備的供應(yīng)商資源則能夠幫助委托方降低建安成本及信息化系統(tǒng)建設(shè)成本，助力項(xiàng)目快速開發(fā)與回籠現(xiàn)金，進(jìn)而降低項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本。

于交易端而言，品牌層面進(jìn)行了合作的代建項(xiàng)目能夠直接導(dǎo)入代建方的品牌、品控體系、風(fēng)控體系，降低消費(fèi)者的交易成本。

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