降了降了，又降了

雖然在預期之內，但這次利率的下調，依然有著風向標意義

(相關資料圖)

隨著今天中期借貸便利（MLF）的下調 10 個基點，可以肯定的是，新一輪的利率下調周期來臨，或者說全面進入了降息時代

事情有點重要，話不多說，我們直接來劃 重 點

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這一輪新的降息周期啟動，其實早有預兆

在 6 月 13 日，央行發布公開市場業務交易公告 2023 第 114 號，宣布開展 20 億 7 天逆回購操作，中標利率為 1.90%，較此前利率下調 10bp（基點）

這是央行時隔十個月后，也是今年首次下調 OMO 利率

央行不僅很少在一年期利率之前調整短期利率政策，13 日當天，央行又將隔夜、7 天期、1 個月常備借貸便利（SLF）利率均下調 10 個基點

這為后續通過 MLF 引導 LPR 和貸款利率下行做了前置性準備

在逆回購利率下調后，業內普遍預計，這將對市場產生連鎖反應，并帶動 MLF、LPR 等其他政策性工具利率的下調

當得知這個消息后，我也從未如此關注過中國人民銀行的官網

果不其然，6 月 15 號一大早

央行像我們說好了的那樣，宣布開展 2370 億 MLF 操作

繼續下調中期借貸便利操作的中標利率，利率為 2.65%，此前為 2.75%，下調了 10bp，這是 MLF 從 2020 年來的第五次下調

對于央行如此密集的下調逆回購利率、SLF 利率和 MLF 利率

這幾件事對 6 月 20 日公布的 LPR 利率具有風向標信號

換句話來說，伴隨著短期、中期政策利率聯動下調，今年在 20 日最新公布的長期利率，LPR 也會下調

LPR 是錨定在 MLF 利率框架下的，也就是說 MLF 和 LPR 是正相關關系

所以，當 MLF 下調，LPR 也會下調

而從以往經驗看

逆回購利率 — MLF 利率 — LPR 的同步調降，就完成了一次完整的降息過程

而無論下調多少，這都將會是 2022 年 8 月以來的 LPR 第一次下調

在央行官網我們也可以查詢得到，LPR 的歷史走勢圖

自 2019 年實行 LPR 以來，五年期的 LPR 相對還是比較平穩的，從最高點的 4.85%，到現在的 4.30%，一共就變過六次，全部都為下調

我也把 2019 年到現在的五年期 LPR 浮動數據整理了一下，大家作為參考

可以看到，前六次下調，最大幅度的都集中在了 2022 年，兩次加起來一共降了 30bp

距離 LPR2022 年 8 月最后一次下調，目前一直維持在 4.30% 平穩的狀態

那么，這個月 20 號的 LPR 將會有多少下探空間，很多業內專家都估計和房貸相關的五年期，會在 10-15bp 之間

而不論下降多少，都是自有 LPR 以來的歷史最低的水平

也意味著從明年開始，選擇浮動利率的商業貸款，進入重新定價周期，根據貸款總額，月還款利息會有不同程度的降低

也決定了今年買房商業貸款利率的進一步下探

目前房貸執行的商業貸款利率，由 LPR + 各銀行加點形成

雖然各城市的銀行會制定不同的加點

但是今年 LPR 利率的下調，首套房利率降低，已經是呼之欲出的事

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今年以來，與買房相關的利率，全部都下調了

很多重點城市，尤其是二線城市，從今年年初開始，首套房貸利率就全面進入 3 字頭時代

很多城市和首套商業房貸相關的利率，都是史上最低

今年的房貸利率為什么可以這么低

原因也是來自央行在今年 1 月，建立的首套住房貸款利率政策動態調整機制

大概的原則就是，如果新房銷售面積連續 3 個月下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限

當時第一個將首套房貸利率調整為 3.8%，就是這兩年新房市場波動最大的鄭州

而從鄭州開始，各城市紛紛主動將利率調整到 4% 以下

來自中指研究院今年 4 月的數據

2023 年以來，全國已有超 40 城調整首套房貸利率下限至 4% 以下

數據來自：中指研究院

珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已降至 3.7%

天津、沈陽、十堰等城市，也首套房貸最低利率降至 3.9%

截至今年 3 月末，有 12 個城市則是直接取消了首套房貸利率下限，其中包括肇慶、湛江、惠州、清遠等

目前全國房貸利率最堅挺的地方，也有且僅有幾個一線城市了

數據來自：國金證券研究所

就拿上海來說，首套房利率為 4.65%，二套房為 5.35%，在現行的 LPR 的基礎上加 35 個基點和 105 個基點

我就以一個典型的二線城市南寧為例

大家可以感受下就在短短不到 3 年的時間

一個城市的房貸利率從狂飆到狂降，可以瘋狂到什么程度

2020 年，南寧絕大部分商業銀行會在當時 5 字頭的 LPR 基礎上加 100 以上的基點，首套房利率平均為 6% 以上

數據來源：鑒盤俠，2020 年南寧各銀行房貸利率調查表

2023 年，南寧的首套房利率來到歷史最低的 3.70%，也就是在現有的 LPR 基礎上，減少 60 基點，已經是地板價了

兩年前后的利率差，居然可以達到 2.30%，這之間的利息差有多大，就不展開算了

而除了首套房的商貸之外，公積金利率也都在下調

去年 10 月，下調了 0.15%，也是時隔 7 年后的首套個人公積金利率首次下調

說了這么多

今年無論你在絕大部分城市買房，不論你是用商貸還是公積金貸

現在就是利息最低的時候

而如我們前一部分所說，過幾天的 LPR 大概率還會下降 10-15 個基點

那么，那些現在在執行 3.7% 的城市，會不會將首套利率繼續下調至 3.55%？

也就是說

你以為已經是最低，未來應該還有可能更低

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換個角度看，這一次降息還有另外一個信號，來自存款利率的下降

大家都知道，銀行本質上就在賺存款和貸款之間的利息差

當房貸利率進入 3% 時代，緊隨著的存款利率也正式進入 2% 時代

6 月 8 日，先是六大國有銀行開始下調，活期方面，存款掛牌利率從此前的 0.25% 下調至 0.2%

定存方面，2 年期利率下調 10 個基點至 2.05%、3 年期下調 15 個基點至 2.45%、5 年期下調 15 個基點至 2.5%，總之就是時間越長，下調越多

我也大概整理了一下表格，大家感受下利息差

緊接著，6 月 12 日，12 家股份制商業銀行也宣布下調人民幣存款利率，下調幅度為 5 到 15 個基點不等

這已經是年內第三輪銀行存款利率下行

而對于一些保守的人比如我來說，如今存錢是真的只是存錢，利息眼看著越來越低

但其實從 2022 年開始天量的存款數據，擺在各大銀行面前的是實實在在的息差收窄

根據 5 月 19 日，國家金融監督管理總局發布數據顯示

銀行業一季度凈息差為 1.74%，較 2022 年四季度的 1.91% 下降 0.17 個百分點，再創歷史新低

存款利率的下調，除了是化解目前的銀行的成本支出問題

另一方面，也為后續 LPR 長期商業貸款利率的下降，創造了空間

于是，從各種各樣的貨幣政策來看

發出了一個強烈的信號

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現在，我們全面進入了降息時代

未來宏觀市場肯定也會低息運行，因為現在各行各業面臨的壓力，確實有點大

只有進一步寬松貨幣政策，才有可能將局面改變

5 月的社會消費品零售總額為 3.78 億，雖然同比增長了 12.7%，環比有所小幅回落，同比去年 5 月增速較快，原因是當時處于非常時期，基數較低

再來看，最近的固定資產投資增速，也已經降到近一年來最低的 4%，固定資產投資的下行，房地產的不景氣也要背鍋

進出口數據就不具體展開了，出口數據環比 - 4%，同比 - 7.5%，就足以說明現狀

當這些數據一出現在眼前，相信你也會明白，為什么現在要降息了

直白來說，說到底就是為了刺激消費、促進投資

不管你是大宗消費買車買房買包，還是普通消費去旅游去看演唱會，還是拿去創業投資

還有，我們的貸款新增數據，還在下滑，5 月人民幣貸款新增 13600 億元，同比少增 5300 億元

其中，住戶貸款的增長也只有 3672 億元，與去年 5 月的 6232 億元相比，處于非常低的水平

這種數據，你說銀行著不著急

現在的低利率環境，就是讓大家把錢從銀行拿出來，去消費去投資，或者買房都可以，錢真的要流動起來

但是反過來說，從目前的經濟環境和樓市來看，即便存款利率在降低，但是存款對居民來說，是一種對未來的防御

這輪降息是否有效果，還有待一段時間的觀察

從房貸的角度看，LPR 的降低應該會對樓市起到一定刺激作用

但說到這次降息，我問了問身邊的買房人

反應卻都出奇的一致，他們都說：降不到我

其實，自從今年首套房商貸利率的降低以來

大家對于存量房利率下調的可能，期待更高，呼聲更大

所以，你呢，你怎么看待此輪降息

來源：真叫盧俊