最近，關(guān)于深圳城中村 " 統(tǒng)租改造 " 的話題再度引發(fā)關(guān)注。

(資料圖片僅供參考)

據(jù)媒體報道，當?shù)啬仙絽^(qū)一原本租住的城中村即將被統(tǒng)租改造，即由政府或相關(guān)部門統(tǒng)一收儲城中村房源，改造后再進行出租。租客紛紛提出疑問，限期辦理的強硬令其難以接受，搬遷后子女就學也存在不確定性。

隨后，當?shù)赜薪值腊l(fā)出 " 致居民的一封信 "，明確 " 對于不具備辦理條件的居民，不強制搬離并維持房屋原租金標準 "，并將協(xié)助居民尋找房源、給予搬遷補助、保障子女就學。紛爭暫告段落，但關(guān)于 " 城中村納入保障性租賃住房 " 的討論并沒有停止。

保障性住房和城中村，仿佛是深圳住房問題的天平兩端。一方面，深圳有志于 " 以新加坡為榜樣 "，提高保障性住房占比，但有限的土地資源難免令其捉襟見肘；另一方面，城中村消化了全市 70% 的居住需求，又存在諸多隱患。深圳對城中村統(tǒng)租改造由來已久，在 5 月發(fā)布的城中村保障房改造提升指引中，已有改造案例出現(xiàn)。

當?shù)孛襟w的數(shù)據(jù)顯示，深圳存量巨大的城中村住房資源，吸納了超 1000 萬人口，占全市住房租賃市場的半壁江山。那些初步改造完成的城中村保障房，裝修符合時下審美、各類公共設施齊全，然而，" 讓老百姓住上更好的房子 " 背后，誰來承擔可能上揚的成本？

一、租金漲不漲？

一種共識是，城中村是深圳難能可貴的 " 寶藏 "。

對于制造業(yè)，城中村為各類勞動密集型制造企業(yè)降低了用工成本，防止了深圳的產(chǎn)業(yè)空心化；對于服務業(yè)，城中村為大量中低端勞動力提供了便宜住所，幫助降低了城市的生活成本。城中村還降低了各類人才進入深圳、留在深圳的門檻，使得深圳的人才資源能夠不斷得到 " 活水 " 補充而充滿生機。而實現(xiàn)這一切，均離不開城中村的低廉租金。

參考去年 10 月深圳市房地產(chǎn)和城市建設發(fā)展研究中心發(fā)布的房屋租賃參考價格，以南山區(qū)為例，其商品房租金最高的蛇口街道為 135 元 / 平方米 · 月，最低的南山街道為 94 元 / 平方米 · 月，而該區(qū)城中村私宅平均租金則為 65 元 / 平方米 · 月，僅為商品房的 48%～69%。

那些因低價聚集在城中村的住戶難免擔心，一經(jīng)改造，本來就遠低于周遭的租金，是否會一夕上漲？一個例子是鄰近的廣州，城中村舊改后黃浦區(qū)全區(qū)出現(xiàn)租金上漲，業(yè)內(nèi)人士認為二者之間存在一定關(guān)系。

但畢竟深圳此次統(tǒng)租改造既非大拆大建，目前主要參與方又有深圳人才安居集團等國企，情況是否會有所不同？

據(jù)國家高端智庫 CDI 研究員宋丁分析，從理論上講，現(xiàn)在企業(yè)從城中村業(yè)主手里收購房源的價格高于其現(xiàn)有租金，在轉(zhuǎn)租前還要花錢改造，如果純粹依靠企業(yè)本身，不漲價很難不出現(xiàn)資金缺口。

面對企業(yè)的資金壓力，深圳目前對外的說法是，不會漲價、或者至少不會大幅度漲價。

不少人提到今年 1 月深圳發(fā)布的一系列保障性住房政策。當時深圳就提出，對于經(jīng)規(guī)模化租賃改造的歷史遺留違法建筑，符合條件的可以籌集作為保障性租賃住房或者公共租賃住房。而對于二者的租賃價格，也有明確規(guī)定：政府組織配租的保障性租賃住房，租金按照同期同地段同品質(zhì)市場參考租金的 60% 左右確定；公共租賃住房租金則按照 30% 左右確定。

據(jù)此標準，統(tǒng)租改造后的城中村保障房租金將不會明顯高于現(xiàn)有城中村租金。

更明確的說法來自統(tǒng)租改造的主要參與方、深圳人才安居集團副總經(jīng)理兼安居微棠董事長周柏新：改造后的大部分房源，單套租金與改造前基本持平，即便個別房源存在改造成本高而造成租金小幅上漲，漲幅也不會超過原有租金的 10%。

此外，深圳住建局相關(guān)負責人也對媒體回應，城中村保障性住房，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個別房源因改造成本高、投入較大、建筑結(jié)構(gòu)復雜，也必須嚴格控制成本、嚴格控制價格、嚴格加強價格監(jiān)督。

二、運營有多難？

一面是投入的增加，一面是限價的壓力，夾在當中的運營方，就成了那個關(guān)鍵角色。

它面對的幾乎是一個不可能三角：既要照顧租客、房東的利益，又要有效推動資金周轉(zhuǎn)，還要滿足深圳眼下產(chǎn)業(yè)、城市發(fā)展緊迫需求，環(huán)環(huán)相扣又似乎彼此相斥，僅憑運營方一己之力很難照顧每一方的訴求。

對于眼下新一輪改造，政府充當了買單的一方。

去年 10 月，財政部發(fā)布支持深圳探索創(chuàng)新財政政策體系與管理體制的實施意見，其中提出將加大中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金對深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區(qū)改造的支持力度。

這很容易令人聯(lián)想到新加坡的公屋模式。通過新加坡政府統(tǒng)一開發(fā)、租賃、運營，使全國 80% 的居民以 10% 的價格購買或租住在公屋內(nèi)。

當然，這種模式對雙方的要求都更高：買房者被限制國籍且需滿足一定年齡或生育條件，政府也要不吝花錢——到 2017 年的數(shù)據(jù)顯示，新加坡政府累計向 HDB 提供了 280 億新元（約合 1400 億人民幣）的補助，這還不包括通過銀行和債券市場籌措的資金。

宋丁也認為，深圳目前只有一條路，即以財政才能補足租金缺口。但如同不少專家觀點，他并不認同深圳可以照搬新加坡模式，長期依靠財政補貼，還是要通過市場化的辦法來推進，" 哪怕依靠國有企業(yè)，也不可能長期支撐下去 "。

如此一來，兩條路擺在深圳面前：一條是通過財政首先實現(xiàn)租金平穩(wěn)過渡，此后根據(jù)市場情況緩慢提價；另一條則是尋找更多盈利點，從整體上盤活資金。

根據(jù)安居微棠對自身 " 保本微利 " 的定位，宋丁提到一種可能的方式，即通過布局城中村配套商業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等實現(xiàn)盈利，平抑其因租金價差所產(chǎn)生的缺口，由此探索可持續(xù)的發(fā)展模式。

三、保障房新解？

面對諸多難題，深圳為何一定要把城中村作為改造的焦點？

不少人提到，深圳城中村用地總規(guī)模約 320 平方公里，占深圳土地總面積的 1/6。比對深圳 " 十四五 " 期間建設籌集 74 萬套保障性住房的目標，城中村自然成為其實現(xiàn) " 達標 " 的必選項。

而城中村本身存在的各類問題又有解決的必要。城中村曾被一些人視為城市的 " 牛皮癬 "，在整治前一度陷入衛(wèi)生狀況堪憂、生活條件不佳的形象。即便后來有所改善，擁擠的握手樓仍然存在安全、消防隱患。

他們又往往與城市地標建筑緊密相挨，仿佛深圳的正反面。這種特殊的位置，為城中村保障房的改造再添一層價值。

在《奇跡城市：深圳城市治理 40 年》一書中，深圳政府管理學院黨委書記陳文和教授谷志軍曾詳細描述深圳城中村特殊狀態(tài)的由來。由于改革開放后深圳快速的城鎮(zhèn)化過程，讓當時仍在村莊生活的村民選擇了另一種 " 經(jīng)濟作物 " —— " 樓 "，以 " 耕樓 " 為主業(yè)。于是，" 三天一層樓 " 的速度神話出現(xiàn)，一棟又一棟的村民自建公寓拔地而起。

城市的高速發(fā)展則是一條暗線。由于到深圳的 " 淘金客 " 永遠大于市建 " 正規(guī) " 住房的承受能力，加之各種戶籍登記壁壘，村民的出租屋成了不錯的選擇。而后，戶籍壁壘被高房價替代，城中村一直不缺市場。

于是，與全國絕大多數(shù)城市不同，深圳并不存在數(shù)量繁多的城邊村，卻有著散布在城市各個主要行政區(qū)的城中村。它們讓新深圳人能夠在工作地就近找到廉價的住處，而不需要受通勤之苦——陰差陽錯之下，一定程度上造就了 " 職住平衡 " 的城市格局。

這也是大多數(shù)城市可望不可及的優(yōu)勢。

在不少城市，保障性住房是一道算術(shù)題：由于位置通常在遠郊，居住成本和通勤成本只能二選一。即便在深圳，保障性住房也不乏 " 棄住 " 現(xiàn)象，如宋丁分析，每一個申請保障者都在做比較，很多保障房不僅距離市中心較遠、交通不便，而且還缺少學校、醫(yī)院等配套，保障房事實上并沒能提供生活保障。此時，他們可能就會傾向于選擇城中村等小產(chǎn)權(quán)房。

這樣一來，城中村的 " 歷史欠賬 "，恰好成為深圳保障性住房的最佳地址。廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉此前接受采訪時曾提到，深圳是一個以年輕人口為主體的城市，不同于老一代的打工人，他們對于租賃的需求主要特征就是 " 職住平衡 "，也就是希望住處離工作地較近、低租金、配套好。

無論如何，在城市敘事下，人的需求永遠是主角。如何讓保障房真正保障每個人住有所居，保障生活更有質(zhì)量，將是 " 來了就是深圳人 " 的新時代命題。