6 月 1 日晚間，建發股份（600153.SZ）發布逾 40 條公告，首次披露收購美凱龍 29.95% 股份的購買報告書 ( 草案 ) 。建發股份及控股子公司聯發集團，擬以支付現金的方式向 " 紅星美凱龍控股集團 "（以下簡稱 " 紅星控股 "）購買其持有的美凱龍 13.04 億股 A 股股份，占美凱龍總股本的 29.95%，交易價格為 62.86 億元。建發股份預計將成為美凱龍的控股股東。

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根據報告書，美凱龍于估值基準日（2023 年 1 月 12 日）的市場價值的估值結果為 198.6 億元至 274.85 億元，對應每股價格為 4.56 元 / 股至 6.31 元 / 股，經過談判，最終確定交易單價為 4.82 元 / 股。

截至 6 月 2 日收盤，美凱龍報 4.91 元 / 股，上漲 3.59%；建發股份報 11.30 元 / 股，上漲 1.62%。

與 6 月 2 日地產股整體上漲相比，建發股份漲幅仍跑輸地產板塊大盤。自今年 1 月首次披露收購意向以來，建發股份股價也一度下跌。

不少投資者通過互動平臺對此次收購表示質疑，對此建發股份在報告書里回應稱，美凱龍為國內領先的家居裝飾及家具商場運營商，與公司及聯發集團的主營業務有明顯的協同效應，此次交易目的是看好美凱龍未來發展前景，有助于提供新的利潤增長點，并與現有業務形成協同支持。

一邊是債務纏身的昔日 " 家居龍頭 "，一邊是如日中天的新晉地產 " 黑馬 "，能否擦出新的火花，仍待進一步觀察。

多元發展的新晉地產 " 黑馬 "

在此次交易前，建發股份的主營業務包括供應鏈運營業務和房地產業務兩大主業。

根據 2022 年年報，建發股份的供應鏈運營業務實現營業收入 6963.19 億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為 40.14 億元；房地產業務實現營業收入 1364.93 億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為 22.67 億元。

兩項業務累計實現營業收入 8328.12 億元，同比增長 17.65%，實現歸屬于母公司所有者的凈利潤 62.82 億元，同比增長 2.30%。截至 2022 年末，建發股份總資產達到 6647.54 億元，凈資產達到 1653.44 億元，歸屬于母公司所有者的凈資產達到 584.8 億元，貨幣資金 77.79 億元。

此次收購美凱龍股份的交易價格 62.86 億元，相當于建發股份 2022 年全年的凈利潤。

在房地產行業的下行期，擁有國資背景的建發股份，房地產業務卻迎來逆勢上行。

建發股份擁有建發房產和聯發集團兩大開發品牌，2022 年，建發股份地產業務板塊合計實現全口徑合同銷售金額 2097.25 億元（其中建發房產 1781.99 億元，聯發集團 315.26 億元），同比下降 3.6%，但同期，百強房企累計銷售金額同比降幅高達 42%。

根據克而瑞研究中心數據，按全口徑銷售金額計算，建發房產位列全國第 10 名，較上年提升 11 名。

土地市場上也頻見建發的身影。2022 年，建發股份以多元化方式獲取土地 62 宗，全口徑拿地金額合計約 1030.25 億元，一二線城市拿地金額占比 92%。2023 年前 5 月，根據中指研究院統計，建發股份旗下建發房產累計新增貨值規模 536 億元，位列百強榜第二。

年報顯示，建發股份的房地產業務擁有全業態開發經驗，涉及住宅、寫字樓、品牌酒店、會議場館、大型購物商場以及各種類型的公共建筑，同時涵蓋城市更新改造、物業管理、商業管理、代建運營、工程與設計服務、關聯產業投資等業務。

建發股份在年報中稱，拓展多元產業邊界，公司將在商業管理、代建服務、醫療養老等相關領域加強業務協同性，持續鍛造房地產產業鏈的綜合價值創造能力。

建發股份相關負責人曾在交易所互動平臺上表示，美凱龍作為連鎖家居賣場的龍頭企業，品牌優勢突出，收購后可以進一步提升公司的形象和全國影響力；同時美凱龍平臺匯聚了眾多品牌商，為公司大力發展 B 端消費品供應鏈運營業務提供了良好的基礎；美凱龍還可在家裝與房地產開發業務協同及商業地產合作兩方面深度服務公司地產體系，提高地產業務價值。

債務纏身的昔日 " 家居龍頭 "

建發股份在擴張，美凱龍則在不斷收縮。

創業 37 年，在出售事項的基礎上，若紅星控股及其一致行動人繼續減持股份，車建興一手打造的國內零售家居賣場之王終落入他人之手。

美凱龍及其控股股東紅星控股的債務問題或是此次出售股份的原因。

截至今年一季度末，美凱龍貨幣資金為 26.64 億元，一年內到期的非流動負債則為 65.26 億元；據紅星控股 2022 年度債報，該公司截至去年末的一年以內到期的短期債務合計為 118.54 億元，同期貨幣資金為 44.11 億元。

紅星控股在債報中表示，受市場不利行情的影響，發行人的現金流持續承壓，面臨較大的債券剛性兌付壓力，存續公司 H17 紅星 2、H20 紅星 5 和 H20 紅星 7 召開債券持有人會議，對債券本息兌付方案進行了調整。

近年來，受疫情、房地產行業深度調整及家居消費線上化趨勢影響，美凱龍的業績也不算樂觀。

2022 年全年，美凱龍營收利潤雙降，分別同比減少 8.86%、63.43% 至 141.38 億元、7.49 億元。

商場出租率也大幅下降，截至 2022 年末，其經營 94 家自營商場，年內平均出租率為 85.2%，相較 2021 年度的 94.1%，空置率提升明顯；成熟商場同店增長為 -3.5%，2021 年度則為增長 16.8%。

今年一季度，與行業大勢一致，美凱龍仍未止住業績頹勢，營收及歸母凈利潤分別同比下降 22.47%、79.1%，為 26.17 億元、1.46 億元。

截至今年 5 月底，紅星控股合計持有美凱龍約 23.02 億股股份，持股比例為 52.86%。其中被質押的股份數為 17.62 億股，占總股本的 40.46%；被司法凍結的股份數為 1.56 億股，被司法標記的股份數為 3.67 億，合計占總股本的 12.03%。

為抵抗市場大勢，美凱龍不可謂不努力，近些年，其圍繞家居賣場主業試水了多項業務，希望在穩定主業的同時，尋找新的營收利潤來源。

紅星控股 2019 年 8 月推出房產經紀品牌 " 美凱龍愛家 "，希望用 5 年時間、4 倍速度沖到全國二手房行業第二的位置，趕超貝殼。

美凱龍愛家業務與美凱龍家居賣場業務實為兄弟關系，但兩項業務存在上下游關系，房產經紀業務能夠為家居賣場導流，且美凱龍 " 上市公司 " 的名頭也為前者帶來了業務及招聘上的便利。

2022 年 2 月，紅星美凱龍家居集團執行總裁兼大營運中心總經理朱家桂在接受藍鯨財經采訪時說道，" 美凱龍專注于整個居家生活，正在構建完整鏈路，要垂直往深度做，就要往前和往后延展，從二手房買賣交易開始。"

起初，美凱龍愛家業務增速的確較快，當年底業績便破億。但在房地產行業深度調整、激烈競爭擠兌及擴張過快等因素影響下，美凱龍愛家并未如期發展，去年 10 月起便開始大面積關店，且被曝欠薪。

美凱龍還依托其家線下商場實體網絡及品類運營能力、供應鏈整合能力，組建了裝修產業集團，推出包括 " 美凱龍家裝 "、" 更好家 "、" 美凱龍空間設計 " 等家裝品牌，提供個性化定制、全屋整裝、高端豪宅等差異化裝修服務的同時，搶奪家居裝飾及家具市場前端流量。

截至去年末，家裝門店已覆蓋全國 25 個省、直轄市、自治區的 200 余個城市。

2020 年，美凱龍家裝業務營收取得了 115% 的高增幅，2021 年增幅回落至 16%，2022 年一定程度上或受疫情影響施工進度及訂單獲取，這一業務營收下降 56%。

高端電器也是美凱龍完善生態圈的路徑之一，近年來，其不斷完善高端電器前置渠道布局，引入多家電器品牌入駐智能電器生活館。自 2021 年 5 月落地第一家智能電器生活館以來，截至 2022 年底，其已在全國完成 150 家智能電器生活館。

美凱龍布局這一業務是出于電器產品高端化、家居電器一體化的趨勢。朱家桂去年在接受媒體采訪時表示，7000 多億的大家電市場中，高端產品占比 30% 左右，具備兩千多億的市場。

同樣，智能電器生活館對美凱龍業績的增量作用尚待驗證。

故事的設想是美好的，從二手房交易到家居賣場，再到家電，美凱龍試圖補齊居住產業鏈條的各個環節。但目前看來，這一系列試水對其主營業務頹勢的提振作用并不大。

" 多金 " 的建發股份入主后，紅星美凱龍仍將面臨家居零售賣場行業的下行趨勢，前路走向何方，尚有待進一步觀察。