這幾天，網(wǎng)上出現(xiàn)了很多白芒村被統(tǒng)租的消息，視頻中住戶們拉著大包小包，準(zhǔn)備離開白芒村，表情復(fù)雜。

網(wǎng)傳白芒村被統(tǒng)租引發(fā)熱議，圖源：抖音

白芒村位于南山西麗，這里離地鐵站較遠(yuǎn)，據(jù)說(shuō)白芒村的農(nóng)民房租金幾乎是南山最低，單間空房 900 左右，一房一廳則在 1500 左右，因此這里住著不少在深圳南山周邊制造業(yè)工廠上班的打工人。現(xiàn)在，因?yàn)榉繓|們的房子被統(tǒng)租，他們很多人都收到了搬家通知書。

(相關(guān)資料圖)

白芒村房東對(duì)租戶出示的 " 限時(shí)令 "

其實(shí)，被改變的不只是他們的住處，當(dāng)統(tǒng)租大舉介入深圳城中村，對(duì)于未來(lái)的深圳，這是一件大事。

一、何為深圳 " 統(tǒng)租 "

這次的深圳 " 統(tǒng)租 "，是由政府或相關(guān)部門出資或管理的租賃房屋，通常針對(duì)低收群體或有特殊需求的群提供的公共福利房屋。

官資料顯示，為加快解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題，官方提高了 " 十四五 " 規(guī)劃的任務(wù)目標(biāo)，將建設(shè)籌集保障性住房原標(biāo) 54 萬(wàn)套（間）提高到不少于 74 萬(wàn)套（間），其中保障性租賃住房增加了 20 萬(wàn)套。具體到 2023 年，深圳提出要新開工建設(shè) 60 個(gè)項(xiàng)，建設(shè)籌集 16 萬(wàn)套（間）。

任務(wù)數(shù)量更新之后，深圳建設(shè)籌集保障性住房立即有了大動(dòng)作，統(tǒng)租目標(biāo)指向了深圳城中村。

去年 2 28 日，深圳市城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升暨三宜小村建設(shè)動(dòng)員會(huì)在龍華區(qū)元芬新村舉。活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，10 個(gè)區(qū)（新區(qū)）簽署了保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)書，發(fā)布 " 深圳市城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升點(diǎn)指引 "，吹響深圳保障性住房建設(shè)籌集的 " 沖鋒號(hào) "。

市人才安居集團(tuán)與寶安、龍華、光明等三個(gè)區(qū)簽署了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)簽訂了大額授信協(xié)議，為城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升提供強(qiáng)大持。在當(dāng)天，" 深圳安居微棠住房租賃投資控股有限公司 " 橫空出世，這家市屬國(guó)企人才安居集團(tuán)旗下的租賃投資控股有限公司正式揭牌。

一個(gè)月后的 3 28 ，《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見的通知》發(fā)布，市人才安居集團(tuán)與寶安、龍華、光明 區(qū)簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將共同出資成立區(qū)級(jí)城中村改造公司，全力推動(dòng)轄區(qū)城中村規(guī)模化租賃改造。

5000 億資金加持、安居微棠揭牌、區(qū)級(jí)城中村改造公司成立在即，至此深圳官方吹響城中村租賃改造的 " 沖鋒號(hào) "。這次的白芒村，就在該項(xiàng)租賃改造運(yùn)營(yíng)的范圍內(nèi)。

統(tǒng)租中的白芒村，圖源：深圳客

其實(shí)簡(jiǎn)單說(shuō)，" 統(tǒng)租 " 就是將城中村整個(gè)區(qū)域進(jìn)行打包運(yùn)營(yíng)，把城中村的自然房源，從房東手中打包統(tǒng)租過(guò)來(lái)后，再進(jìn)行一定程度的室內(nèi)裝修、安裝生活配套等，改造為公寓。

這一過(guò)程中，統(tǒng)租給房東的租金并不低。名深圳農(nóng)民房房主說(shuō)：" 大喜事，我在南山白芒村有套農(nóng)民房，剛剛接到相關(guān)單位的電話，讓我接受政府的統(tǒng)租。政府給的租金很高，經(jīng)過(guò)各項(xiàng)的補(bǔ)貼疊加，租金回報(bào)可在 15 年左右回本，比我們自己租出去租金要高 2 倍以上。深圳市政府太好了，非常感謝！有政府兜底，租金也放心。"

統(tǒng)租改造的過(guò)程中，給房東的補(bǔ)貼租金并不低，圖源：今日頭條

不止南山，光明區(qū)也在啟動(dòng)城中村規(guī)模化統(tǒng)租改造。

媒體報(bào)道顯示，4 月 21 日，在光明區(qū)塘街道紅星城中村保障房規(guī)模化品質(zhì)化改造項(xiàng)目集中簽約啟動(dòng)儀式上，現(xiàn)場(chǎng) 175 套 8624 平方米房屋完成簽約，574 套 20583 平方米房屋達(dá)成簽約意向。"預(yù)計(jì)項(xiàng)完成后，至少收儲(chǔ) 50 棟約 5 萬(wàn)平房屋，將打造成為開放共享的人才鄰里、親山近水的活力聚落。"

二、被叫停的 " 萬(wàn)村計(jì)劃 "

大規(guī)模介入深圳城中村的租房改造，這并不是第一次。今天的深圳統(tǒng)租，讓很多人想起之前萬(wàn)科的 " 萬(wàn)村計(jì)劃 "。

從 2017 年開始，萬(wàn)科進(jìn)深圳上百個(gè)城中村，從城中村房東中租下近 2000 棟 " 農(nóng)民房 "。萬(wàn)科官方宣稱 " 萬(wàn)村計(jì)劃 " 最主要的業(yè)務(wù)，是 " 統(tǒng)租 " 農(nóng)民房，即以高于市場(chǎng)價(jià)的租金和農(nóng)民房房東簽約。10～12 年的長(zhǎng)約，然后經(jīng)過(guò)改造之后，移交給萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓品牌 " 泊寓 " 進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，另外還包括房屋底商、辦公空間的改造與運(yùn)營(yíng)。在部分城中村，萬(wàn)科還將對(duì) " 農(nóng)民房 " 首層的商鋪進(jìn)行招商運(yùn)營(yíng)。

從村民手里大規(guī)模拿房源，改造租賃再運(yùn)營(yíng)，這和今天的深圳統(tǒng)租，底層邏輯幾無(wú)二致。

當(dāng)時(shí)，萬(wàn)村的生意模式看起來(lái)不錯(cuò)，實(shí)施過(guò)程中卻碰到了諸多困難。短時(shí)間內(nèi)的集中簽約，以及后續(xù) " 農(nóng)民房 " 房東集中清退租客，打破了城中村租賃市場(chǎng)供需平衡，引起了萬(wàn)科所進(jìn)駐城中村居民的恐慌。其中便牽涉富康產(chǎn)業(yè)人所集中居住的區(qū)域，他們呼吁萬(wàn)科妥善推進(jìn)業(yè)務(wù)，警惕房屋租金的大幅上漲。

現(xiàn)在再來(lái)回看 " 萬(wàn)村計(jì)劃 " 的時(shí)間線。2017 年 7 月，萬(wàn)科成立 " 深圳市萬(wàn)村發(fā)展有限公司 "，2018 年 6 月，因?yàn)楦皇靠谍埲A工廠北門清湖新村開展的 " 萬(wàn)村計(jì)劃 " 業(yè)務(wù)，認(rèn)為它會(huì)抬升周邊租金水平 2～3 倍，引發(fā)爭(zhēng)議；2018 年 11 月 " 萬(wàn)村計(jì)劃 " 被曝將暫停簽約新房源； 2018 年末萬(wàn)村公司全暫停新簽約房源。

主導(dǎo)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的原萬(wàn)科集團(tuán)負(fù)責(zé)人稱，暫停簽約是計(jì)劃內(nèi)事項(xiàng)，也是萬(wàn)科主動(dòng)暫停。他當(dāng)時(shí)這樣說(shuō)：" 不暫停的話，讓那么多需要搬離的租客住哪里？"

短短 2 年時(shí)間，" 萬(wàn)村計(jì)劃 " 就宣告全面暫停，萬(wàn)科得出的結(jié)論是：" 萬(wàn)村計(jì)劃 " 比想象中復(fù)雜，萬(wàn)科可能在一開始并沒有意識(shí)到：龐大的城中村，是深圳這個(gè)城市有機(jī)體中，極其復(fù)雜的子系統(tǒng)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，城中村對(duì)于深圳的最主要價(jià)值，就是提供足夠便宜且足夠多的租賃房。

而且，它數(shù)十年來(lái)在野蠻生長(zhǎng)，也是以最為市場(chǎng)化的方式在運(yùn)轉(zhuǎn)的。

有人分析，" 萬(wàn)村計(jì)劃 " 打破了兩個(gè)基本點(diǎn)：首先讓每套房子變得不便宜（受改造成本影響租金上漲），其次規(guī)模化高效的推進(jìn)速度，導(dǎo)致市場(chǎng)中便宜房的數(shù)量快速遞減，打破了城中村租賃市場(chǎng)的生態(tài)平衡系統(tǒng)，從而引發(fā)了巨大爭(zhēng)議。

今天這一統(tǒng)租模式再次大面積出現(xiàn)在深圳城中村，這既看起來(lái)熟悉，也讓人感覺到，一些關(guān)于深圳城市底層邏輯的變化再次到來(lái)。

三、深圳城中村的底層邏輯

公開信息顯示，深圳擁有約 360 平公里城中村建筑，約占約 20% 土地積，居住著超過(guò) 1000 萬(wàn)人口。個(gè)最基本的共識(shí)是，城中村租住了大量深圳相對(duì)低收入的群體。

在白芒村搬遷的視頻下，有人感嘆，深圳已經(jīng)不適合個(gè)拿四五千的年輕人留下來(lái)了。有人留，龍華區(qū)本來(lái) 950 元的單間改造后變成了 1600 單間，對(duì)于年輕人來(lái)講，壓力越來(lái)越大。

為什么每次涉及城中村，尤其是涉及城中村的租金，總會(huì)在深圳引發(fā)爭(zhēng)議？背后的本質(zhì)問(wèn)題是，城中村在深圳是個(gè)什么樣的存在？

提綱挈領(lǐng)就兩句話，一是為年輕人保留深圳低成本的居住空間；另一句話是，城中村在深圳一直是最具市場(chǎng)化的存在，價(jià)格隨行就市，供需雙方保留了充分的彈性空間。今天城中村的租住空間，其實(shí)正是多年來(lái)深圳高度市場(chǎng)化選擇后的結(jié)果。

城中村的寶貴之處，就在于以相對(duì)低門檻，給了來(lái)到深圳的年輕人參與這座城市未來(lái)的可能性。這里有發(fā)達(dá)的、相對(duì)廉價(jià)的商業(yè)，各種平民化的店鋪攤位隨處可見。在這個(gè)煙火氣十足的地方，共享著深圳的機(jī)會(huì)，卻不用付出太高的成本。這種 " 溢價(jià) "，正是多年來(lái)深圳吸引年輕人的重要成因。正如無(wú)數(shù)深圳人回憶，當(dāng)年自己是如何從城中村走出來(lái)，似乎走出城中村，成為在深圳證明自我的重要標(biāo)準(zhǔn)。

彈性、可能性與低成本，這是深圳城中村的靈魂；而城中村的出租房，一直以自然市場(chǎng)的狀態(tài)，扮演著飛速發(fā)展的深圳 " 廉租房 "。

當(dāng)年萬(wàn)村計(jì)劃期間，形容城中村里是構(gòu)成深圳城市的 " 基石 "，其實(shí)這種基石不是硬邦邦、冰冷冷的，它是軟性、彈性的，它不斷在吸納與包容，它就像這座城市底座的一塊巨大 " 海綿 "，對(duì)于每一個(gè)居住在此的深圳人，都意味著機(jī)會(huì)。

無(wú)論如何，深圳城中村統(tǒng)租序幕已經(jīng)再次拉開，新的介者將會(huì)帶給深圳什么，唯有拭目以待。