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隨著樓市的回溫，曾一度啞火的低首付、" 零首付 " 旋風(fēng)再次吹到了各地。5 月 29 日，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近日，重慶、佛山等多地低首付、" 零首付 " 購(gòu)房再現(xiàn)江湖，部分開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介打出了 " 零首付 " 的優(yōu)惠政策賣力營(yíng)銷。火爆之下，" 首付貸 " 也再次回歸大眾視線，有貸款中介用自己的 " 小金庫(kù) " 為購(gòu)房者墊資，也有一些貸款中介聲稱與銀行有合作，可以通過(guò)大額信用貸為購(gòu)房者彌補(bǔ)首付不足的空缺。

(資料圖片僅供參考)

" 零首付 " 再現(xiàn)

開(kāi)發(fā)商暗箱操作

2023 年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象，市場(chǎng)信心有所提振，在此背景下，" 零首付 " 再現(xiàn)江湖。5 月 29 日，北京商報(bào)記者以購(gòu)房者身份暗中調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前重慶、佛山等地的部分開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介均號(hào)稱推出了低首付、" 零首付 " 政策。

" 驚喜價(jià)速搶、重慶頂流樓盤 "" 精裝 + 中央空調(diào) "…… 一位重慶地區(qū)房地產(chǎn)中介在朋友圈發(fā)布了最新的樓盤營(yíng)銷信息，這是一個(gè)仍在建設(shè)的新樓盤，商圈、學(xué)校、軌道交通配套設(shè)置齊全，其中最為吸引人的就是 " 零首付 " 三個(gè)大字。

" 購(gòu)房者只需要付定金就可以了。" 這位房地產(chǎn)中介告訴北京商報(bào)記者，" 這是開(kāi)發(fā)商推出的政策，購(gòu)房者付 5 萬(wàn)元的定金就可以簽署合同，然后分期還清。例如，40 萬(wàn)元首付，今年年底還 12 萬(wàn)元，明年再還 12 萬(wàn)元，2025 年最終接房時(shí)再還清，首付款是購(gòu)房者欠開(kāi)發(fā)商的 "。

類似的現(xiàn)象還存在于佛山，該地區(qū)一位房地產(chǎn)中介也向北京商報(bào)記者介紹，" 開(kāi)發(fā)商可以拉高網(wǎng)簽價(jià)做低首付金額 "。從具體的操作流程來(lái)看，開(kāi)發(fā)商將市場(chǎng)價(jià) 1 萬(wàn)元 /㎡左右的房源按 6000 元 /㎡左右的價(jià)格出售給購(gòu)房者，但向銀行貸款時(shí)卻按照 1 萬(wàn)元 /㎡申請(qǐng)，從銀行超額申請(qǐng)的貸款就能為購(gòu)房者降低首付比例。

" 不僅可以‘零首付’，還可以超貸。" 云南地區(qū)一位房地產(chǎn)中介也在社交平臺(tái)這樣回復(fù)購(gòu)房者。低首付、" 零首付 " 的現(xiàn)象近年來(lái)并不少見(jiàn)，不少開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介以此為噱頭擴(kuò)大品牌影響力，拉攏客戶，但這一行為已違反國(guó)家相關(guān)金融信貸政策。2017 年住建部、央行、原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)中介通過(guò)首付分期、返首付等形式吸引購(gòu)房者，或者通過(guò)做高合同價(jià)格，使得購(gòu)房者獲取更高額度貸款，進(jìn)而可以有多余款項(xiàng)用于裝修等其他用途，其實(shí)無(wú)論哪種形式，最終購(gòu)房成本和額外產(chǎn)生的利息均會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，因此購(gòu)房者要提高警惕，以防掉入營(yíng)銷陷阱。而且這類現(xiàn)象本身就是違反國(guó)家相關(guān)金融信貸政策的，不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常交易秩序，還會(huì)加劇斷供風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響金融系統(tǒng)鏈的正常運(yùn)行。

" 首付貸 " 卷土重來(lái)

貸款中介推波助瀾

據(jù)調(diào)查，" 零首付 " 主要存在于三種形式，一類為開(kāi)發(fā)商直接做高合同價(jià)格，幫助購(gòu)房者從銀行申請(qǐng)較高的按揭貸款，降低首付比例；一類為開(kāi)發(fā)商直接墊資，購(gòu)房者之后將首付金額分期還給開(kāi)發(fā)商；還有一類為通過(guò) " 首付貸 " 形式為購(gòu)房者提供資金。

" 零首付 " 行為看起來(lái)似乎是幫購(gòu)房者減輕壓力，但在現(xiàn)實(shí)操作中往往會(huì)加重購(gòu)房者財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，甚至引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)，其中以 " 首付貸 " 形式最甚，所謂 " 首付貸 "，是指在購(gòu)房人首付資金不足時(shí)，貸款中介為其提供的一種補(bǔ)助資金行為。

北京商報(bào)記者在調(diào)查過(guò)程中注意到，在 " 零首付 " 噱頭火爆的當(dāng)下，" 首付貸 " 炒作風(fēng)也漸起，在詢問(wèn)過(guò)程中，北京地區(qū)多家貸款中介均表示，可以辦理 " 首付貸 " 業(yè)務(wù)，具體來(lái)看，主要有兩種操作模式，一類為貸款中介 " 自掏腰包 " 為購(gòu)房者墊資，全款將房屋買入后，貸款中介協(xié)助購(gòu)房者申請(qǐng)一筆銀行經(jīng)營(yíng)貸資金，還清墊資；另一類為貸款中介為購(gòu)房者申請(qǐng)銀行推出的大額消費(fèi)貸產(chǎn)品，用來(lái)彌補(bǔ)首付不足的空缺。

一位貸款中介介紹稱，" 我們可以幫購(gòu)房者墊付部分首付和稅費(fèi)，然后再通過(guò)貸經(jīng)營(yíng)貸還清墊資，經(jīng)營(yíng)貸的年化利率在 3.65%-3.85% 左右 "。不過(guò)此類方式只支持購(gòu)買二手房的購(gòu)房者。

針對(duì)想要購(gòu)買新房的情形，另一位貸款中介直言，" 可以做無(wú)抵押的個(gè)人信貸補(bǔ)齊首付款，個(gè)人信用貸的年利率目前在 3.6%-6% 左右，服務(wù)費(fèi)收取貸款金額的 1%-3%"。這些 " 暗箱操作 " 的方式與 " 零首付 " 一致，實(shí)則干的是助推經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)信貸流入樓市的違規(guī)行為。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，低首付本身屬于違法操作。在當(dāng)前購(gòu)房政策放松的過(guò)程中，容易產(chǎn)生一種誤區(qū)，即各地自己可以制定購(gòu)房和信貸規(guī)則。實(shí)際上有些寬松可以積極利用，但一些違背風(fēng)控角度的信貸產(chǎn)品或服務(wù)，容易忽視違約風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而帶來(lái)很多新情況和新問(wèn)題，如夸大了購(gòu)房者的信貸還貸能力、造成后續(xù)購(gòu)房合同糾紛等問(wèn)題。

厚雪研究首席研究員于百程在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，這類模式本質(zhì)上還是通過(guò)貸款中介的資金過(guò)橋，最終把購(gòu)房者的房貸轉(zhuǎn)化成經(jīng)營(yíng)貸，這一做法侵占了銀行經(jīng)營(yíng)信貸資源，也干擾了正常的金融秩序。

違反金融信貸政策

應(yīng)及時(shí)干預(yù)整治

" 零首付 "" 首付貸 " 亂象難熄，不僅破壞了房貸業(yè)務(wù)的市場(chǎng)環(huán)境，也對(duì)金融市場(chǎng)的秩序造成了影響，亂象之下，已有相關(guān)機(jī)構(gòu)欲從源頭打擊。

5 月 26 日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于禁止參與 / 協(xié)助 " 買房負(fù)首付 "" 零首付 " 等違規(guī)違法行為的鄭重提示》表示，近日，有媒體報(bào)道 " 買房現(xiàn)負(fù)首付 " 相關(guān)新聞，反映深圳市出現(xiàn)以 " 首付分期 "" 裝修貸 " 等形式誘導(dǎo)購(gòu)房者購(gòu)房的違法違規(guī)行為。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)指出，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員禁止以任何形式參與 / 協(xié)助此類以 " 負(fù)首付 " 或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為，如發(fā)現(xiàn)深圳市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員存在違規(guī)銷售宣傳或?yàn)橄M(fèi)者違規(guī)購(gòu)房貸款提供咨詢、協(xié)助的，將立即報(bào)送行政主管部門依法依規(guī)查處。

" 各類‘零首付’‘負(fù)首付’現(xiàn)象的背后也反映出當(dāng)前房貸市場(chǎng)仍然存在一定亂象。" 關(guān)榮雪坦言，因此各金融部門、監(jiān)管部門等各部門要提高監(jiān)管力度，加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)可能出現(xiàn)的亂象及時(shí)干預(yù)整治等，要深刻地認(rèn)識(shí)到，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)基礎(chǔ)尚且不牢固的背景下，維護(hù)市場(chǎng)公正健康是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，也是提振當(dāng)前市場(chǎng)信心的重要舉措之一。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，違規(guī)的信貸操作增加，客觀上也會(huì)干擾市場(chǎng)預(yù)期，造成市場(chǎng)有較大的波動(dòng)或秩序的混亂。低首付、" 零首付 "、負(fù)首付或首付分期等操作，指向的都是 " 首付能力不足 " 的問(wèn)題。除了金融風(fēng)險(xiǎn)等觀察視角外，也要關(guān)注購(gòu)房者首付能力不足的新情況。

從金融機(jī)構(gòu)角度而言，談及 " 零首付 "" 首付貸 " 亂象，多位銀行人士向北京商報(bào)記者表示，目前行內(nèi)沒(méi)有任何與首付相關(guān)的貸款業(yè)務(wù)，也未與貸款中介進(jìn)行合作，銀行嚴(yán)格按照信貸政策落實(shí)首付款審核要求為購(gòu)房者辦理業(yè)務(wù)。

北京商報(bào)金融調(diào)查小組

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