綠城西安全運(yùn)村子衿苑。石青玲 / 攝

雖然綠城西安全運(yùn)村各方面配套很好，西安樓市表現(xiàn)也很好，但 " 房住不炒 " 的大政策下決定了房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)暴漲。

石青玲 / 發(fā)自西安

【資料圖】

計(jì)劃 3 年漲價(jià) 1.5 萬(wàn)元 / 平方米，綠城西安全運(yùn)村 " 出圈 " 了。

2 月 26 日，綠城西安全運(yùn)村 5 期芳華苑業(yè)主群中一張截圖流出，有業(yè)主在群內(nèi)倡議，制訂 3 年漲價(jià)計(jì)劃，2023 年 7 月份小區(qū)成交價(jià)保持 2.5 萬(wàn)元 / 平方米，到 2026 年 7 月，房?jī)r(jià)要達(dá)到 4 萬(wàn)元 / 平方米。根據(jù)貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前，西安全運(yùn)村成交價(jià)大概為 21000 元 / 平方米。

為完成漲價(jià)計(jì)劃，業(yè)主還提出每個(gè)苑出一個(gè)代表組成村支部委員會(huì)，每個(gè)業(yè)主掛牌價(jià)格需要通過(guò)村委會(huì)審核。審核不通過(guò)的家庭，村委會(huì)予以談話，駁回低價(jià)成交申請(qǐng)，并設(shè)定冷靜期一個(gè)月。

甚至，對(duì)于多次談話依然執(zhí)意要低價(jià)成交的，將被認(rèn)定為 " 擾亂全村市場(chǎng)穩(wěn)步上漲的家庭 "，并打上 " 不友好家庭 " 標(biāo)簽。

綠城西安全運(yùn)村附近的一位經(jīng)紀(jì)人楊杰（化名）及其同事確認(rèn)了該截圖的真實(shí)性。楊杰介紹，項(xiàng)目掛牌量并不是很大，但前來(lái)看房的客戶比較多購(gòu)買群體主要為 " 學(xué)區(qū)房 " 客群，這也是支撐業(yè)主漲價(jià)的信心與動(dòng)力之一。

北京岳成律師事務(wù)所高級(jí)合伙人岳屾山表示，出售房屋本身需要遵循市場(chǎng)規(guī)律，業(yè)主這種聯(lián)合漲價(jià)的行為并不值得提倡。

" 有業(yè)主要求提價(jià) "

綠城西安全運(yùn)村項(xiàng)目位于西安市港務(wù)區(qū)奧體中心板塊，占地約 1020 畝，共分為六期開(kāi)發(fā)，其中一期、二期、三期、四期已經(jīng)交付，五期則分為芳華苑、荷風(fēng)苑、涵碧苑。

2 月 27 日，我們走訪了綠城西安全運(yùn)村，楊杰向記者表示，在漲價(jià)消息發(fā)布的第二日，其所在的門(mén)店就收到了一位業(yè)主提高掛牌價(jià)的要求——總價(jià)提高 10 萬(wàn)元。

" 不過(guò)，現(xiàn)在業(yè)主們也出現(xiàn)了分歧。一方面，綠城西安全運(yùn)村有很多投資客戶，他們來(lái)自全國(guó)各地，期望房?jī)r(jià)上漲；另一方面，有部分業(yè)主認(rèn)為自己的房子沒(méi)有理由讓別人管，一些著急變現(xiàn)的客戶也不會(huì)搭理所謂的‘村委會(huì)’。" 楊杰說(shuō)道。

就全國(guó)來(lái)看，" 業(yè)主集體漲價(jià) " 事件并非第一次發(fā)生。2018 年 5 月份，杭州有小區(qū)業(yè)主在賣房時(shí)聯(lián)合漲價(jià)。這些小區(qū)業(yè)主內(nèi)部達(dá)成有關(guān)本小區(qū) " 上調(diào)二手房?jī)r(jià) " 的共識(shí)，并提出比當(dāng)?shù)氐亩址渴袌?chǎng)價(jià)每平方米高出至少 1 萬(wàn)元 " 二手房指導(dǎo)報(bào)價(jià) "。

南京的明發(fā)濱江新城小區(qū)也被曝出過(guò)部分業(yè)主聯(lián)合漲價(jià)，他們擬訂了一份《告明發(fā)業(yè)主同志意見(jiàn)書(shū)》，要求所有業(yè)主聯(lián)手抬高小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格，并規(guī)定了不同戶型的 " 指導(dǎo)報(bào)價(jià) "。

北京岳成律師事務(wù)所高級(jí)合伙人岳屾山表示：" 業(yè)主聯(lián)合漲價(jià)不違規(guī)違法，但出售房屋本身需要遵循市場(chǎng)規(guī)律，業(yè)主這種聯(lián)合漲價(jià)的行為并不值得提倡。"

區(qū)域二手房供應(yīng)緊俏

2017 年，綠城集團(tuán)進(jìn)駐西安市國(guó)際港務(wù)區(qū)，開(kāi)發(fā)總占地約 1000 余畝的西安全運(yùn)村項(xiàng)目，這是繼天津全運(yùn)村、濟(jì)南全運(yùn)村、沈陽(yáng)全運(yùn)村之后，綠城承建的第四座全運(yùn)村。

在這之后的幾年時(shí)間里，憑借全運(yùn)會(huì)的東風(fēng)，港務(wù)區(qū)先后落地了奧體中心、長(zhǎng)安云等一系列場(chǎng)館，煥然一新。

與港務(wù)區(qū)共同成長(zhǎng)的綠城西安全運(yùn)村也收獲不菲，從 2018 年 9 月份首次開(kāi)盤(pán)至今，幾乎每次推售都需搖號(hào)。2018 年 9 月份，項(xiàng)目首次推盤(pán)，小高層均價(jià) 9488 元 / 平方米 ~11273 元 / 平方米，戶型為 117 平方米 ~128 平方米， 洋房戶型為 119 平方米 ~140 平方米，均價(jià) 11422 元 / 平方米 ~16741 元 / 平方米。

" 我當(dāng)時(shí)也來(lái)看過(guò)覺(jué)得貴，那個(gè)時(shí)候西安 14000 元 / 平方米的項(xiàng)目還挺多。" 楊杰回憶道，即便如此，綠城西安全運(yùn)村 286 套房源最終仍核驗(yàn)通過(guò)了 936 組家庭，搖號(hào)開(kāi)盤(pán)。

根據(jù)貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前，西安全運(yùn)村成交價(jià)大概為 21000 元 / 平方米。

楊杰介紹，綠城西安全運(yùn)村的掛牌量并不是很大，真正有意愿出售的僅有十幾套，但前來(lái)看房的客戶比較多。" 每天基本帶看量有十幾組，其中 99 平方米的小三室需求量最多，單價(jià)高總價(jià)低，成交價(jià)在 210 萬(wàn)元左右。" 購(gòu)買群體主要為 " 學(xué)區(qū)房 " 客群，這也是支撐業(yè)主漲價(jià)的信心與動(dòng)力之一。

2020 年 5 月 8 日，港務(wù)區(qū)官宣通過(guò) " 名校 +" 模式，引進(jìn)陜師大、鐵一中兩所名校，合作托管鐵一中陸港學(xué)校、陜師大陸港小學(xué)。其中，鐵一中陸港學(xué)校包含小學(xué)、初中、高中，共提供 9000 個(gè)學(xué)位。陜師大陸港小學(xué)提供 2200 個(gè)學(xué)位。實(shí)行全面委托管理。而作為西安 " 五大名校 " 之一的鐵一中，目前僅在長(zhǎng)安區(qū)落地了鐵一中湖濱學(xué)校，在浐灞區(qū)落地了鐵一濱河，合作辦學(xué)落地相對(duì)較少，校長(zhǎng)之前曾發(fā)言稱需保證教育質(zhì)量。

" 鐵一陸港今年在鐵一公辦系聯(lián)考里排名第二，成績(jī)非常好，還有曲江新區(qū)的家長(zhǎng)慕名而來(lái)。最近來(lái)看房的都是今年或者過(guò)兩年孩子要上學(xué)了，看好了就得趕緊買，不然就被別人買走了。" 楊杰所在門(mén)店的店長(zhǎng)對(duì)一位正在看房的購(gòu)房者表示。

事實(shí)上，在鐵一中之外，五大名校均通過(guò)合作辦學(xué)的形式落地港務(wù)區(qū)，然而區(qū)域內(nèi)在售的二手房小區(qū)并不多，" 主要還是華潤(rùn)置地未來(lái)城市和綠城西安全運(yùn)村，其他小區(qū)網(wǎng)簽還沒(méi)有滿 3 年，華潤(rùn)置地未來(lái)城市旁邊的高新一中 2022 年才開(kāi)始招生。" 楊杰說(shuō)。

對(duì)于業(yè)主制訂的 "3 年漲價(jià)計(jì)劃 "，楊杰認(rèn)為不可能達(dá)到，" 雖然綠城西安全運(yùn)村各方面配套很好，西安樓市表現(xiàn)也很好，但‘房住不炒’的大政策決定了房?jī)r(jià)只可能是緩慢上漲。另外，目前區(qū)域還是以新房市場(chǎng)為主，如果不著急上學(xué)，我更建議業(yè)主選擇新房。"

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在連續(xù)下跌 5 個(gè)月后，1 月份西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲 0.2%，同比上漲 2.2%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲 0.6%，同比下跌 1.7%。成交量方面，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1 月份，西安市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積 71.37 萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng) 35.99%；其中，住宅網(wǎng)簽備案面積 51.1 萬(wàn)平方米（5148 套），環(huán)比增長(zhǎng) 3.42%。

目前，港務(wù)區(qū)在售項(xiàng)目有華潤(rùn)紫云府、華潤(rùn)港悅城、龍翔 · 奧城瓏樾府、金地玖峯悅、融創(chuàng)望江府、中鐵卓越城、綠城西安全運(yùn)村涵碧苑、保利 · 錦上、陜建雲(yún)玥府、中糧奧體壹號(hào)、電建地產(chǎn) · 瀧悅長(zhǎng)安等新盤(pán)在售，均價(jià)集中在 15000 元 / 平方米 ~18000 元 / 平方米，部分平層產(chǎn)品的價(jià)格已突破 2 萬(wàn)元 / 平方米。