記者 / 紀佳文 實習記者 / 黃夢琪

多地出現了與重慶類似的二手房交易騙局

(資料圖片僅供參考)

今年 2 月，北青深一度報道了重慶二手房交易騙局，100 多名業主失去了總計價值過億元的房產。報道發出后，有浙江、江蘇等地的業主表示，他們正身處同樣的困境當中。

被騙業主們有著近似的經歷：在嫌疑人 " 回款更快 " 勸說下，他們同意了先過戶，之后通過抵押房屋結清房款。但后來，業主們等來的卻是，抵押貸款已經被嫌疑人揮霍的消息。

憤怒之余，被騙業主還有著諸多質疑。在整個交易過程中，一些中介機構與嫌疑人一起，勸說他們放棄了常規的交易方式，沒有告知他們可能出現的風險。同時，一些為嫌疑人提供抵押貸款的金融機構，沒有盡到對資質審核的義務，甚至與嫌疑人存在著 " 反常 " 的資金往來。

目前，公安機關已經介入了多起案件的調查。但對于被騙業主來說，能否拿回自己的房產，或是得到相應的經濟補償，仍存在著疑問。

發現被騙后，業主前往涉事中介維權

沒有拿到的房款

2021 年夏天，浙江麗水，張霞將自己那套 120 多平米的房子掛到網上出售，打算置換一套離父母家近一些的房子。

先是當地豪門地產的中介找到張霞，說有人想買她的房子，但提出先支付 30% 首付款，等過戶后，再抵押房子申請貸款，以此支付尾款。張霞覺得，相比 " 一手交房一手交錢 " 的按揭貸款，這種方式太冒險了，于是拒絕了這個提議。

到了 2022 年 2 月，又有自稱萬豪中介的工作人員聯系張霞，再次提到有人希望用抵押貸款的方式購買她的房子。該工作人員解釋稱，銀行房貸政策收緊，申請按揭貸款，放款時間可能超過半年，如果是申請抵押貸款，能更快收到錢。

張霞還是擔心，沒收到全款就把房子過戶的風險，但她確實急等著這筆錢周轉。中介讓她放心，稱在過戶后會幫助 " 買家 " 完成抵押貸款的辦理，而且 " 買家 " 包禮偉是在溫州做生意的大老板，不會出問題。

房子最終以 269 萬的價格成交。2022 年 2 月 13 日，張霞和包禮偉簽下了房屋買賣合同，收到 5 萬元定金。2 月 28 日，辦理過戶的當天，包禮偉支付了 76 萬元首付款，并且約定，剩余房款會在過戶后 60 天內付清。

臨近還款期限，張霞一直沒收到尾款，也聯系不上中介。她在報警后才得知，兩名中介已經被警方帶走接受調查了。張霞又聯系到包禮偉，他這時才承認，真正的買家另有其人，自己不是什么大老板，只是被雇來的 " 演員 "，房子在過戶后的第三天被抵押給了小額貸款公司。

得知被騙后，張霞連著幾個晚上沒有睡著覺。很快她發現，自己并不是唯一的受騙者。受害業主自發建的微信群內，人數不斷增加，僅麗水本地，已知遭遇類似騙局的有 40 余戶。有人在群里發了涉事 " 買家 " 的照片，張霞認出，其中兩個就是去年曾提出買她房子的人。

深一度記者從幾位受害業主處了解到，他們的交易經歷和張霞大同小異：中介介紹買賣雙方認識，約定了先過戶，再通過抵押貸款結清尾款。中介和買家的理由都是，" 這樣可以更快拿到錢。"

在賣家面前，買房人多自稱是做生意的大老板，出事后，業主們才得知，參與過戶的買家只不過是 " 傀儡 "，為了一兩萬元的報酬，用自己的身份配合完成房產過戶和抵押。房產過戶后便被抵押給了其他金融機構或個人，錢款則不知去向。

業主事后發現的放棄資金監管聲明

" 繞開 " 資金監管

回看整個交易過程，張霞發現了越來越多的疑點。

她到麗水市不動產登記中心調取了房屋過戶資料，發現在不動產轉讓合同上，房地產經紀機構變成了麗水市蓮都區豪門房產置換服務中心，并非買賣合同上的中介方萬豪地產。她還找到了一份聲明書，上面寫著：自愿放棄不動產登記中心提供的資金監管服務，知悉其中可能發生的風險，放棄資金監管引起的法律后果由聲明人承擔。張霞說，兩份文件上都有她的名字，但并不是她本人所簽。

2019 年 12 月，麗水市存量房交易資金監管系統投入使用，由銀行擔負托管的責任，買賣雙方達成交易意向后，買方向銀行申請貸款，首付款和按揭貸款按流程匯入銀行托管賬戶，在完成過戶和抵押等手續后，托管銀行將房款劃入賣家賬戶。這相當于在交易中引入一個第三方，保證買賣雙方可以 " 一手交錢一手交房 "。

但這并不是一項強制規定，在麗水關于資金監管的《告知書》中提到，包括直系親屬、房屋共有人、非自然人之間轉讓不動產，交換或贈與形式轉讓不動產等，以及其他不具備條件的，可以暫不納入存量房交易資金監管，但雙方要簽訂放棄資金托管聲明書。對于張霞和包禮偉這種先過戶，再通過抵押貸款結算尾款的交易方式，記者從麗水不動產登記中心的工作人員處得知，這種情況同樣無法納入資金監管。

麗水一名從業多年的中介人員稱，當地大多數業主對于資金托管的制度并不了解，如果中介沒有對交易進行提醒和監督，賣家便容易陷入被動，" 平時經手的二手交易，我們和買賣雙方講清楚利弊后，他們都愿意走資金監管。" 即使在非資金監管狀態下，正規中介也通常會代為保管房產證，在賣家收到全部房款后，中介才會把新的房產證交給買方。

當地的《告知書》也提到，房地產經紀人員應明確告知交易雙方，可能發生的資金及權屬風險。中介機構辦理的交易業務未選擇資金監管方式，造成交易資金交割出現經濟糾紛的，不動產登記中心核實后將暫停其網簽資格。

事發后，介紹張霞交易房產的中介門店已經關門。張霞稱，整個交易過程中，中介和不動產中心的工作人員并未提及資金監管。此外，網簽合同和放棄資金監管聲明書上的簽名也不是她本人所簽。對于這些質疑，不動產登記中心給她的回復是，文件是中介上傳的，他們并不知情。

后來，張霞和其他業主們了解到，浙江省內有多個城市，四百余戶業主有和他們高度相似的遭遇。除了浙江，近年來，以辦理抵押貸款等借口繞開資金監管，騙取房子或貸款的案例，曾在多地上演。

2015 年 8 月至 2016 年 12 月間，南京一名無業男子路露以改善住房、購買學區房、投資炒房等名義，單獨或伙同西屋置業公司負責人丁志鵬，誘導業主在只收到一到三成房款時，便完成了房屋過戶。

路露案的一名被害人稱，交易前，丁志鵬提出，走資金監管的話，交易時間拖得會比較長。而路露則說，自己有親戚在銀行信貸部門，在房產過戶后，可以很容易辦下來抵押貸款。該被害人向深一度提供的合同顯示，賣家同意買家向銀行申請抵押貸款，如果貸款計劃有變，買家自行籌款補足。

但在房屋完成過戶后，賣家并沒有拿到房款，抵押貸款都被路露拿去繼續支付其他房屋的首付，或是用于個人揮霍。用這種方式，路露在一年多的時間內購入 81 套二手房，造成受害業主近 1.9 億元的損失。

在句容市同樣出現了類似的騙局

失效的監管

實際上，為保障房產交易的資金安全，各地在政策上有過不同的嘗試和摸索。

以實行存量房資金監管較早的天津市為例，其資金監管的規定經歷了一個 " 由松到緊再到松 " 的過程。工商銀行天津某分行的工作人員告訴深一度記者，實行資金監管前，天津也曾發生過房子過戶后，賣家拿不到房款的案例，實行資金監管后，就沒再聽說過這種情況。

2017 年 1 月，天津市政府辦公廳轉發市國土房管局擬定的《天津市存量房屋交易資金監管辦法》，該辦法規定，買方以銀行貸款支付房款的，全部實行全額資金監管方式，銀行貸款和首付款按流程會被劃至房管局在天津銀行開設的監管賬戶，政府部門既是監管的主體，又是托管的主體。

今年 5 月，天津市啟動二手房交易資金監管模式改革，實行存量房屋交易資金銀行托管模式。市住建委確定了包括建行天津分行、工行天津分行等在內的 10 家商業銀行受托開展存量房屋交易資金托管業務，資金托管的主體由政府部門變為商業銀行，政府部門只扮演監管的角色。買賣雙方可以自愿選擇是否接受資金托管，如果放棄，需要簽署自愿放棄資金托管服務確認書。

上述工作人員稱，按照之前的流程，賣家在過戶后一周左右可以拿到房款，" 但這樣資金流動性相對較慢，要是賣房人急著用錢的話就沒辦法了。" 而銀行成為托管主體，省去了資金在政府部門賬戶的過渡，賣家能更快拿到房款。

北京浩東律師事務所張曉玲代理過多起房產與合同糾紛，她認為，資金監管本質上是消除不動產交易中交錢和交房的時間差，避免買家先拿到房子不給錢，或是賣家拿到錢后不過戶。在麗水等地的案件中，買賣雙方繞過資金監管的交易方式本身就有一定風險，房子過戶的行為不可逆，一旦過戶給買家，賣家就只能被動等待買家付款，這給了騙子可乘之機。

但即使在資金監管的流程內，二手房騙局依然有可能發生。

2019 年，周豐才準備將自己江蘇省鎮江市句容市的一套房子賣出，在一位自稱德佑房產工作人員的介紹下，周豐才和買家確定了首付加貸款的付款方式，貸款資金委托句容市房管處房屋置換中心進行資金托管。

2019 年 8 月 27 日，周豐才到房屋置換中心，與買家簽訂了房屋買賣合同與資金托管協議。按照協議內容，房子過戶后，房屋置換中心通知買家領取房屋他項權證并交給銀行，銀行發放貸款到托管賬戶。隨后，買賣雙方同時到房屋置換中心領取房款和新的產權證。

周豐才回憶，過戶當天，房屋置換中心向周豐才出具了《解款憑證》，上面寫著：" 我單位 …… 累計收到托管資金 151 萬元 "。工作人員告訴他，大概要等兩三個月的時間，等通知后憑《解款憑證》來拿錢。

三個月后，房款遲遲沒有收到，周豐才聯系中介，對方總是說 " 我幫你催 "。2020 年初，房屋置換中心因為疫情暫停工作。5 月，他到房屋置換中心詢問，得到的消息卻是，買家已于 2019 年 9 月拿到了房屋產權憑證。周豐才說，當時工作人員表現得很詫異：" 啊？你還沒收到錢嗎？" 對方的態度讓周豐才更氣憤，" 錢存在你們的賬戶上，我收沒收到錢你們不知道嗎？"

多方打聽后，周豐才得知，買家已經將房子抵押給了中信銀行鎮江分行，獲得了 150 萬元貸款。而托管協議上，約定的貸款銀行是農業銀行，至于 150 萬元的去向，周豐才不得而知。

周豐才起訴了房屋置換中心，但被句容市法院駁回。他提供的《民事裁定書》顯示，句容市法院查詢發現，涉事買家在此次交易前一段時間內，曾以相同方式購買與周豐才房子同小區的另外兩套房產，且均沒有向協議約定的銀行申請按揭貸款，也沒有將所得貸款匯入托管賬戶。法院認為，該買家涉嫌資金詐騙犯罪，故裁定駁回起訴。

但周豐才并不認可這樣的判決，因為在他收到《解款憑證》時，買家根本沒有申請貸款，房屋置換中心不可能收到托管資金，隨后，房屋置換中心又在沒有通知自己的情況下，把產權證交給買方，也違反了托管協議。2021 年 10 月，他向鎮江市中級法院提交了再審申請書，再次被駁回。后來，周豐才的案子和江蘇省內其他受害業主的案子，由南京市公安局江寧區分局并案偵查。

即使拿到解款憑證，周豐才還是沒能收到房款

" 反常 " 的關系

在類似的二手房騙局中，嫌疑人完成過戶后，總會將房產抵押給小額貸款公司。一些受害業主也對小貸公司在這當中扮演的 " 角色 "，提出了質疑。

在句容市另一名受害業主徐曉軍的經歷中，他在遲遲收不到房款后發現，所謂的買家韓某某只是被雇來的 " 代持人 "。房屋過戶后，先是被抵押給了當地一家小貸公司的員工，隨后又以經營性貸款的名義，被抵押給了江蘇紫金農村商業銀行句容支行。而前述小貸公司與這套房產之間，存在著 " 密切且反常 " 的聯系。

據徐曉軍轉述，在 " 代持人 " 韓某某和小貸公司股東王某對警方的陳述中，韓某某是以一家 " 裝飾施工隊 " 的名義申請的經營性貸款，實際上這支施工隊并不存在，是王某在網上幫助其購買了偽造的證照文件。根據徐曉軍提供的一份授權書顯示，在韓某某獲得 205 萬經營性貸款后，他授權將這筆款項支給了小貸公司股東王某的下屬。

在麗水市，張霞遭遇的騙局中，同樣出現了這樣 " 反常 " 的關系。在她提供的轉賬記錄中，房產過戶后，被以 180 萬元抵押給了當地的一家小貸公司，隨后代持人將款項的大部分都轉給了袁某。在同一天，袁某又給前述小貸公司，和曾聯系張霞的中介老板，分別轉賬數十萬元。

根據句容市相關案件的起訴書，2018 年 3 月至 2021 年 1 月，多名涉案嫌疑人在支付部分房款后，誘騙賣家將房子過戶到自己或代持人名下，涉案的 26 套房屋，共價值 5807.5 萬元，案發前支付被害人 2140.5 元。后幾人以騙得的 26 套房子為抵押，辦理借款、偽造材料辦理經營性貸款等，共 5831 萬元。

除去對小貸公司的質疑，徐曉軍還有另一層疑問：房產被抵押給小貸公司后，為什么還能再次抵押給銀行，獲得經營性貸款？

他向銀保監會鎮江監管分局舉報，收到的答復是：銀行貸前調查、貸款審查、貸后管理環節都沒有到位。2021 年 12 月，中國銀保監會鎮江監管分局對曾給涉案 26 套房產放貸的三家銀行，分別處以 40 萬元、135 萬元、85 萬元的罰款，對四名涉案信貸員予以警告。

麗水警方已經抓獲多名嫌疑人

拿回房子的疑問

張霞明白，想要拿回被騙的房子或房款，并不是一件容易的事。

2022 年初，她在網上看到重慶二手房合同詐騙的報道，詐騙的手段正是她曾遭遇過的。2 月，重慶當地警方破獲了該系列案件，13 名犯罪嫌疑人已被批捕。此前曾接受深一度采訪的重慶受害業主稱，部分案件已經移交到檢察院。

張霞沒料到自己會陷入這樣一個老套的騙局，現在，她和重慶的受害業主一樣期待著結果，" 他們騙的是我們的房子，還的也應該是房子。其他省份有將詐騙的房產歸還原房東的案例，我們也希望能拿回房子。"

在南京發生的案件中，2017 年 2 月，路露因涉嫌犯合同詐騙罪被刑事拘留，同年 3 月 23 日被逮捕。丁志鵬因涉嫌犯合同詐騙罪于 2017 年 10 月 27 日被逮捕。2021 年 11 月 12 日，江蘇省高級法院作出二審判決，路露與丁志鵬因合同詐騙罪，分別被判處無期徒刑和有期徒刑 15 年；查封在案的房屋作為贓物依法處置。盡管已作出二審判決，截至發稿前，路露案的受害業主稱，他們并沒有收到具體的處置方案。

張霞最擔心的是，涉案的房產已經被抵押給小額貸款公司和銀行，如果抵押權人被判定為 " 善意第三人 "，可能要不回房子。法院只能判決嫌疑人歸還剩余房款，在 " 騙子 " 或代持人不具備還款能力的情況下，剩余的房款將難以追回。

律師張曉玲認為，在上述案件中，如果詐騙事實成立，作為抵押物的房產是買家通過非法犯罪活動所取得的，即使抵押權人主觀上不知曉抵押人存在詐騙事實，但涉案的房產作為贓物，應當被依法追繳。

張霞也在質疑放款給買家的金融機構未盡到審查義務，" 那些被雇來扮演買家的人，大多沒有穩定的工作，也沒有還款能力，為什么能通過貸款資質的審核？"

當地多名受害業主向麗水市金融辦和銀保監會反映了涉事小貸公司和銀行的問題。2022 年 6 月 30 日，金融辦回復稱，目前，該案由蓮都區公安分局偵查，暫未發現浙興小額貸款公司參與詐騙，但存在貸前調查不充分、貸款用途表述不一致等問題，已要求該公司進行整改。銀保監會麗水監管分局 9 月 13 日的一份銀行保險違法行為舉報調查意見書顯示，溫州銀行麗水分行等五家銀行，在發放經營性貸款的業務中存在貸前調查不盡職的問題。

據了解，針對張霞等業主遭遇的騙局，麗水當地公安部門以詐騙罪立案調查，目前案件已經進入移送起訴階段，有多名嫌疑人被刑事拘留或取保候審。

（應受訪者要求，文中張霞為化名）