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中國房地產(chǎn)行業(yè)，從1980年至今，從最早粗放式的單純價(jià)格營銷，到現(xiàn)在多樣化的營銷概念包裝，營銷、價(jià)格手段迭出，都不禁讓人感嘆地產(chǎn)時(shí)代的發(fā)展。

江山銘著實(shí)景圖

然而，現(xiàn)在的購房者已經(jīng)不是只看地段和底價(jià)，買買買的“傻白甜”，縱然房市如火如荼，但手握資本的中高端的消費(fèi)群體，多數(shù)還在觀望。據(jù)CRIC研究報(bào)告表明，中國一線城市購房客戶核心關(guān)注點(diǎn)已經(jīng)從地段和價(jià)格過渡到關(guān)注項(xiàng)目的戶型、軌交、配套、社區(qū)內(nèi)置設(shè)施等多方面。

示意圖

刨去現(xiàn)象看本質(zhì)，隨著國家發(fā)展，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深入推進(jìn)，消費(fèi)者的消費(fèi)需求的升級(jí)，購房者已經(jīng)從一開始的“夠住”到此前的“住得好”，升級(jí)為現(xiàn)在的“更好更舒適”，顯然，這是一個(gè)從剛需到改善，再到高端改善的市場轉(zhuǎn)變。

江山銘著實(shí)景圖

以福州為例，在福州一百多個(gè)主流項(xiàng)目里，能夠做到一房難求的也只有高端改善型產(chǎn)品，供應(yīng)的產(chǎn)品本身就少，何況市場火熱，更是難搶。

金輝江山銘著實(shí)景圖

抓準(zhǔn)這3點(diǎn)，穩(wěn)贏

想要更舒適的第一居所，更希望房產(chǎn)成為自己身份象征與未來增值的資產(chǎn)，兩個(gè)需求，就已經(jīng)過濾了大半高端改善型產(chǎn)品，指向性明確了，接下來的判斷就簡單了。2020五區(qū)商品住宅成交結(jié)構(gòu)占比主流改善產(chǎn)品占比增至27%（數(shù)據(jù)來自CRCI年報(bào)），從福州房市的反應(yīng)來看，答案顯而易見。大多數(shù)購房者的選擇，可以得出以下三點(diǎn)：

第一，選對了地段，就成功了一半。誰不喜歡出則繁華、入則靜謐的高品質(zhì)生活呢？以廈門思明區(qū)某項(xiàng)目，占位思明區(qū)核心地段，2020年末開盤一炮而紅，勁銷50億，所以地段認(rèn)可度高不高，在高端改善型購房者眼里，就是第一個(gè)要考究的。

廈門城市實(shí)拍圖

軌道交通則是地段的一個(gè)直觀體現(xiàn)，四通八達(dá)，想去哪里都足夠方便，當(dāng)然，路夠?qū)捵詈茫驗(yàn)楹玫囟我彩峭?ldquo;堵到怕”，一寸光陰一寸金，怎能忍受買來改善的房子，還會(huì)因?yàn)槎萝嚩荒馨磿r(shí)享受生活時(shí)光？

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同樣，地段也涵蓋著周邊的配套，但對于希望提高生活品質(zhì)的客群來說，生活配套豐富為主，但不需要雜而吵鬧，對比可以用資本購買到的生活配套，他們更看重的是周邊稀缺的自然資源的占有。

商談公園實(shí)景圖

在上海離不開蘇河灣，在福州離不開閩江，福州的豪宅往往是伴江而生，閩江頭排生活圈，是福州成功人士的入場圈，也是高端改善型客群的首選，當(dāng)然，并不是所有濱江住區(qū)，都可以稱得上改善豪宅。

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第二，改善豪宅的純粹，傳統(tǒng)的豪宅在福州市場基本以別墅區(qū)搭配高層實(shí)現(xiàn)，人流混雜，住區(qū)區(qū)隔簡單，或以大小戶型搭配推售，無法有效保障豪宅住區(qū)的生活體驗(yàn)，所以大家挑選改善產(chǎn)品入手的時(shí)候一定要區(qū)分，改善產(chǎn)品的實(shí)際居住體驗(yàn)，都是同等戶型的鄰居才能住的舒心，簡單來說，就是要住得更舒服。

金輝江山銘著實(shí)景圖

很多購房者手里之所以還捏著錢，就是希望在福州為數(shù)不多的高端改善型產(chǎn)品里淘到金子，畢竟要貨比三家，不能吃了虧。反觀福州這兩年的開發(fā)商，也是不斷在提升產(chǎn)品，當(dāng)然，給空頭支票的也不在少數(shù)，這一點(diǎn)，購房者可真真要擦亮眼了，認(rèn)準(zhǔn)有高端改善產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的品牌開發(fā)商，更要可以親眼見到的品質(zhì)，才不會(huì)讓期望落空。

金輝江山銘著實(shí)景圖

回到產(chǎn)品本身，住過小社區(qū)的都知道，停車難不說，可看的景觀也就那幾棵樹、幾個(gè)花圃，就稱是親近自然了，四周吵吵鬧鬧，到了晚上也沒個(gè)消停。

孩子沒有玩耍的地方、長輩沒有消遣的空地、老婆想下樓散散心都散出火氣……哪個(gè)單拎出來，不是讓人氣得跺腳？可見，選擇高端改善型產(chǎn)品的購房者，更注意這些細(xì)節(jié)，在地段向好的情況下，社區(qū)夠大、景觀夠多、活動(dòng)空間可選的產(chǎn)品自然更得人心。

金輝江山銘著實(shí)景圖

第三，房子夠住？當(dāng)然不夠！房子住下來，才知道大戶型的好處。到了高端改善這一層面的客群，住的不僅是極致舒適的里子，同時(shí)也是交友、會(huì)客的面子。根據(jù)CRIC研究院研究報(bào)告表明——對于一二線城市改善客戶來說好產(chǎn)品最核心的要素是“滿足精神生活的空間回報(bào)”，所以在一二線城市中，大開間、落地窗、寬陽臺(tái)等非剛性需求得到了充分的認(rèn)可與消費(fèi)。