【大河財(cái)立方 記者 朱娟】房地產(chǎn)再迎利好。

7月10日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》（以下簡稱通知），對去年11月出臺的“金融支持房地產(chǎn)16條”有關(guān)政策中有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長至2024年12月31日。

據(jù)悉，延期政策重點(diǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，包括延長支持房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資期限，延長專項(xiàng)貸款支持項(xiàng)目相關(guān)人員盡職免責(zé)期限等。在業(yè)內(nèi)人士看來，部分政策延期是為了防范化解貸款領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)確保保交樓方面具備可持續(xù)的資金注入。

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開發(fā)貸等支持政策延期至明年年底

去年11月11日，中國人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)、配合做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置、加大住房租賃金融支持等方面，明確了16條支持政策，其中兩條政策規(guī)定了適用期限。

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通知發(fā)布實(shí)施后，對保持房地產(chǎn)融資合理適度、推動(dòng)化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極作用，取得了良好的政策效果。綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局決定，延長有關(guān)政策適用期限。

政策延期涉及兩項(xiàng)內(nèi)容。一方面對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期一年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

“之前‘金融支持房地產(chǎn)16條’中是‘未來半年內(nèi)到期的’，也就是對于房企開發(fā)貸、信托貸款等存量融資支持再延長了一年半的時(shí)間。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)表示，監(jiān)管部門根據(jù)市場形勢及狀況，靈活調(diào)整政策使用期限，以更好地支持保交樓和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

政策延期涉及的另一項(xiàng)內(nèi)容是，對于商業(yè)銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

“之前‘金融支持房地產(chǎn)16條’中是‘自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi)’，也是相當(dāng)于延長了一年半的時(shí)間。”劉水表示。

根據(jù)通知，除上述兩條政策外，其他不涉及適用期限的政策長期有效。各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照文件要求切實(shí)抓好落實(shí)，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場化出清，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

三季度房企將迎償債高峰

部分政策延期的背后是房地產(chǎn)市場恢復(fù)不及預(yù)期，房企融資難的狀況未得到明顯改善。

克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年6月，百強(qiáng)房企銷售業(yè)績同比降低28.1%，單月業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，6月業(yè)績規(guī)模低于去年同期。具體來看，6月有近六成百強(qiáng)房企的單月業(yè)績同比降幅大于30%，其中有27家企業(yè)業(yè)績降幅大于50%。

從房企融資角度來看，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，上半年，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額約4041.7 億元，同比下降16.2%。其中，信用債同比下降7.0%，海外債下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%。房企融資環(huán)境沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性改善。

同時(shí)，房企償債壓力仍較大。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房企債券存量余額約2.9萬億人民幣，海外債占比38.1%。三季度為償債高峰，一年內(nèi)到期余額為9277.4億，其中海外債占比35.7%，今年7月、9月到期債券余額均超900億，為償債高峰。新發(fā)債券無法覆蓋到期余額，2023年1—6月信用債、海外債的發(fā)行到期債務(wù)比分別為73.6%、6.1%，總發(fā)行債務(wù)比為49.2%。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)稱，去年“金融支持房地產(chǎn)16條”發(fā)布后，對房企專項(xiàng)借款配套融資落地效果不佳，一方面是保交樓融資缺口較大，但“融資安全回收、連本帶息回收”存在很大的不確定性；另一方面是爆雷房企、保交樓項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債復(fù)雜，金融機(jī)構(gòu)不敢也不愿給予融資。此次延長部分政策期限，希望加大融資支持、突破困境。

“此次延期的兩條政策，主要涉及違約貸款和配套融資等內(nèi)容。若沒有延期操作，當(dāng)前一些違約貸款數(shù)量可能會(huì)增加，或是一些銀行不愿意發(fā)放配套融資，導(dǎo)致保交樓資金出現(xiàn)新的壓力。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)跟大河財(cái)立方記者表示，此次延期是為了防范化解貸款領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)確保保交樓方面具備可持續(xù)的資金注入。

劉水認(rèn)為，延長支持房企開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期，延長專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目相關(guān)人員盡職免責(zé)期限，均延長一年半的時(shí)間到2024年底，表明監(jiān)管部門認(rèn)為房企經(jīng)營及融資正常化還需要一年半的時(shí)間，市場調(diào)整及房企風(fēng)險(xiǎn)超出了預(yù)期。

不過，在李宇嘉看來，商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)都是市場化自主運(yùn)作，此次發(fā)文仍強(qiáng)調(diào)商業(yè)自愿的首要原則、協(xié)商的原則，而不是強(qiáng)制。也就是說，央行只是給出了鼓勵(lì)的政策(不調(diào)整貸款評級)，但商業(yè)銀行是否愿意這樣做，仍基于風(fēng)險(xiǎn)收益平衡。“如果算不過賬，債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，后續(xù)無貨值覆蓋，或未來銷售端繼續(xù)疲軟，預(yù)計(jì)融資投入支持保交樓的力度仍有待衡量。”

責(zé)編:劉安琪 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬軍偉