近期，有房產(chǎn)中介聲稱，買(mǎi)房可以做到“零首付”甚至“負(fù)首付”。購(gòu)房人不僅無(wú)需付首付，還能倒拿裝修款。對(duì)于缺乏啟動(dòng)資金的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，乍一聽(tīng)著實(shí)有點(diǎn)心動(dòng)。

“零首付”“負(fù)首付”買(mǎi)房靠譜嗎？背后暗藏哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？

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(資料圖)

買(mǎi)房不僅不用出首付款

甚至還能“套現(xiàn)”？

“首付負(fù)1萬(wàn)元！沒(méi)錯(cuò)，不需要首付還能再拿1萬(wàn)元。”近日，在部分社交平臺(tái)上，記者看到了一些類似的中介銷售廣告。例如，廣東深圳某房產(chǎn)中介接受媒體采訪時(shí)表示：“房子評(píng)估價(jià)570萬(wàn)元，但是業(yè)主低價(jià)賣(mài)，賣(mài)520萬(wàn)元。你可以在銀行貸570萬(wàn)元全款買(mǎi)這套房子，還剩下50萬(wàn)元裝修。”

買(mǎi)房子貸款不僅不用出首付款，甚至還能提前拿到一些錢(qián)“套現(xiàn)”。

廣州市荔灣區(qū)一名房產(chǎn)中介王先生告訴記者，如果客戶提出貸款套現(xiàn)的要求，中介可以協(xié)助辦理。“這個(gè)是超貸，網(wǎng)簽報(bào)高價(jià)。房貸的話也可以買(mǎi)一些零首付，做評(píng)估拉高價(jià)格，然后就可以貸出來(lái)了。”王先生坦言，做法雖然可行，但存在業(yè)主是否配合的不確定性。而且，業(yè)主配合的原因可能是房屋本身有瑕疵。

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“負(fù)首付”方式從何而來(lái)？

根據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“負(fù)首付”與“零首付”“低首付”的操作方法類似，一是開(kāi)發(fā)商通過(guò)首付分期、返首付等形式減輕購(gòu)房人首付壓力，二是開(kāi)發(fā)商通過(guò)做高合同價(jià)格，幫助購(gòu)房人獲取更高額度的銀行貸款。如果開(kāi)發(fā)商返還的資金超過(guò)首付款，或銀行貸款金額超過(guò)房產(chǎn)原價(jià)，“負(fù)首付”就“實(shí)現(xiàn)”了。

湖南金州律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、律師邢鑫表示，所謂“負(fù)首付”與“零首付”有時(shí)還需要借助經(jīng)營(yíng)貸的力量。

邢鑫介紹，所謂“負(fù)首付”或“低首付”等方式，實(shí)際上是中介機(jī)構(gòu)或開(kāi)發(fā)商先替購(gòu)房者墊付資金，再把購(gòu)房者“包裝”成小微企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，以此身份向銀行申請(qǐng)利率更低的經(jīng)營(yíng)性貸款、消費(fèi)貸款。等貸款發(fā)放下來(lái)，購(gòu)房者再拿貸款償還中介機(jī)構(gòu)或開(kāi)發(fā)商的墊付資金。同時(shí)開(kāi)發(fā)商通過(guò)做高合同價(jià)格向銀行申請(qǐng)更高的貸款金額，以實(shí)現(xiàn)促進(jìn)樓盤(pán)銷售的目的。

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“負(fù)首付”“零首付”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房者需謹(jǐn)慎對(duì)待

有專家分析表示，樓市中所謂的部分“負(fù)首付”“零首付”方案，促銷宣傳都有不少套路，很多屬于虛假宣傳，看起來(lái)似乎是幫購(gòu)房人緩解了壓力，但實(shí)際上往往會(huì)伴隨著開(kāi)發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為，同時(shí)還可能違反按揭貸款的相關(guān)規(guī)定。

專家指出，“零首付”購(gòu)房也好，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸也罷，這只是換湯不換藥，本質(zhì)都是違規(guī)套取、使用信貸資金。

中介王先生也坦言，如此操作的確將會(huì)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)，他并不建議客戶超貸。“你貸600萬(wàn)，這600萬(wàn)的利息你還是全部要還的，風(fēng)險(xiǎn)挺大的。”

日前，惠州市惠陽(yáng)區(qū)住建局也印發(fā)通知，將在全區(qū)范圍嚴(yán)查首付貸、返首付、零首付，以及發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。

邢鑫律師提醒，購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中需提高對(duì)地產(chǎn)銷售話術(shù)、銀行貸款策略的辨別能力，對(duì)購(gòu)房策略、合同條款充分調(diào)查研讀，尤其注意確認(rèn)付款的主體、時(shí)間和違約責(zé)任的內(nèi)容，根據(jù)自身實(shí)際情況綜合判斷后量力而行。

實(shí)習(xí)編輯:王宇 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬(wàn)軍偉