【大河財立方 記者 段偉朵 通訊員 穆童】物業(yè)服務(wù)合同糾紛事雖小，但事關(guān)群眾切身利益，處理不當(dāng)容易引發(fā)更大范圍的矛盾。現(xiàn)實(shí)生活中，很多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司沒有提供“滿意”的服務(wù)，便拒絕支付物業(yè)費(fèi)。在司法實(shí)踐中，法院會如何處理？3月23日，大河財立方記者圍繞上述問題，采訪了鄭州市中原區(qū)人民法院的兩名法官。

【案例】

房屋漏水，業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)成被告

【資料圖】

今年2月，中原區(qū)法院收到鄭州某物業(yè)服務(wù)公司起訴小區(qū)10戶業(yè)主的立案申請，要求業(yè)主繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)和違約金，張女士就是其中一位。物業(yè)公司要求張女士支付自2016年起拖欠的物業(yè)費(fèi)及違約金14000余元。因其不同意訴前調(diào)解，法院適用速裁程序公開開庭審理了此案。

張女士表示，她的房子一下雨就漏水，找了物業(yè)很多次沒有解決。此外，物業(yè)公司還存在不設(shè)置警示標(biāo)識，導(dǎo)致孩子在園區(qū)內(nèi)玩耍時受傷等管理不當(dāng)行為，因此拒交物業(yè)費(fèi)。

類似的案子不止一起。中原區(qū)某小區(qū)因暴雨引發(fā)下水管返水，業(yè)主王女士家中污水不斷涌出，導(dǎo)致屋內(nèi)大面積積水，財產(chǎn)受損。王女士多次與物業(yè)公司溝通，希望盡快協(xié)調(diào)解決，但雙方始終未能達(dá)成一致意見，王女士隨后拒絕支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司將王女士起訴至法院，要求王女士支付拖欠兩年的物業(yè)費(fèi)共計7000多元。

房屋出現(xiàn)問題，物業(yè)未能及時解決，業(yè)主能否以此為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)？張女士的案例中，庭審現(xiàn)場，業(yè)主和物業(yè)公司圍繞爭議焦點(diǎn)有序舉證、質(zhì)證、發(fā)表辯論意見。庭審結(jié)束后，承辦此案的法官李曉玲進(jìn)一步釋法明理，講清物業(yè)服務(wù)合同雙方的權(quán)利義務(wù)，并組織雙方進(jìn)行調(diào)解，經(jīng)過幾番溝通，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，物業(yè)公司承諾加強(qiáng)小區(qū)管理，積極聯(lián)系房屋開發(fā)商，于5月1日前盡力解決張女士房屋漏水的問題；張女士分兩次向物業(yè)公司支付11000元物業(yè)費(fèi)；物業(yè)公司自愿放棄其他訴訟請求。

王女士的案例中，承辦法官李冬瑋第一時間與原、被告雙方聯(lián)系，了解爭議焦點(diǎn)。摸清情況后，李冬瑋認(rèn)為該案一判了之不利于雙方糾紛的實(shí)質(zhì)性解決，經(jīng)雙方同意后，李冬瑋邀請河南省物業(yè)商會物業(yè)糾紛調(diào)解中心的調(diào)解員曹露元參與訴前調(diào)解。在法官和調(diào)解員反復(fù)多次的努力下，雙方的態(tài)度逐漸緩和。最終，雙方達(dá)成一致意見，物業(yè)公司同意對易堵塞水管及時更換維護(hù)，并減免部分物業(yè)費(fèi)以對王女士的損失進(jìn)行補(bǔ)償，王女士當(dāng)場支付拖欠的物業(yè)費(fèi)4378元。

【說法】

3種拒絕支付物業(yè)費(fèi)的理由，法律這樣規(guī)定

現(xiàn)實(shí)生活中，很多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司沒有提供“滿意”的服務(wù)，便拒絕支付物業(yè)費(fèi)。在司法實(shí)踐中，遇到這些情況，法院會如何處理？

情況1：房子尚未入住，可不支付物業(yè)費(fèi)？

法官說法：小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi)，包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)，綠化管理、保安、保潔等，無論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。《民法典》第九百四十四條第一款明確，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

情況2：房屋漏水，可不支付物業(yè)費(fèi)？

法官說法：一般而言，開發(fā)商對房屋外墻或者樓頂?shù)姆浪|(zhì)保期是5年。如在質(zhì)保期內(nèi)主體結(jié)構(gòu)開裂、外墻或樓頂出現(xiàn)漏水，不存在業(yè)主自身或其他業(yè)主裝修過程導(dǎo)致上述問題發(fā)生的情況下，開發(fā)商是責(zé)任主體。業(yè)主應(yīng)當(dāng)就此向開發(fā)商主張，物業(yè)公司對此不承擔(dān)責(zé)任，僅有協(xié)助維修義務(wù)。

當(dāng)出現(xiàn)類似問題后，業(yè)主應(yīng)主動或通過小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)公司積極溝通，對于處在保修期內(nèi)的房屋，可以要求開發(fā)商進(jìn)行整改；已過保修期的可以向物業(yè)公司反映情況，并由物業(yè)公司向房管部門提出維修基金使用申請；如確因服務(wù)原因致其人身財物受損，其可另行訴訟主張權(quán)利，但不能簡單以拒絕支付物業(yè)費(fèi)的方式維權(quán)。

情況3：物業(yè)公司提供服務(wù)“不滿意”，可不支付物業(yè)費(fèi)？

法官說法：需要具體情況具體分析。因物業(yè)服務(wù)是針對全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業(yè)主和整個小區(qū)的公共利益，業(yè)主若認(rèn)為物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵而拒交物業(yè)費(fèi)，比如部分垃圾沒有及時清理、公共區(qū)域照明燈損壞等情況，這樣的做法會導(dǎo)致業(yè)主的個人收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于給物業(yè)公司和多數(shù)業(yè)主造成的損害，因此不能以物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

但是，如果物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業(yè)費(fèi)可以適當(dāng)減免；因物業(yè)服務(wù)瑕疵導(dǎo)致的損失，業(yè)主可以要求物業(yè)進(jìn)行賠償。

此外，中原區(qū)法院法官提醒，物業(yè)公司在為業(yè)主服務(wù)的過程中，要進(jìn)一步規(guī)范管理，及時準(zhǔn)確地公開服務(wù)范圍及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，多與業(yè)主進(jìn)行溝通，充分聽取業(yè)主意見，主動接受業(yè)主監(jiān)督，努力提升業(yè)主的服務(wù)體驗(yàn)。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時，應(yīng)及時支付物業(yè)費(fèi)。如果存在物業(yè)公司違約情形，應(yīng)通過合法途徑維權(quán)，不可簡單粗暴地以拒絕支付物業(yè)費(fèi)等方式來處理。

責(zé)編:王時丹 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉