【大河財(cái)立方 記者 賴蘇婷】2月24日，深圳控股（00604.HK）發(fā)布公告稱，建議分拆深業(yè)物業(yè)于香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨(dú)立上市。同日，深業(yè)物業(yè)在港交所遞交招股書。

深業(yè)物業(yè)成為今年首家擬赴港上市的物業(yè)企業(yè)。

(資料圖)

最大股東為深圳控股，當(dāng)前持股92.54%

公告顯示，截至2月24日，深圳控股間接持有深業(yè)物業(yè)92.54%股權(quán)，建議分拆及上市完成后，深圳控股預(yù)期將擁有深業(yè)物業(yè)不少于50%的權(quán)益，深業(yè)物業(yè)仍將作為該公司的附屬公司。

在提到建議分拆的理由和益處時(shí)，深圳控股表示，建議分拆對加快深業(yè)物業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，可以為管理層的激勵舉措提供新的衡量標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一員工激勵舉措及業(yè)務(wù)目標(biāo)，增進(jìn)員工的動力，為公司提供更強(qiáng)的融資能力，增強(qiáng)公司對于市場變化及機(jī)遇的反應(yīng)能力。

此外，深圳控股認(rèn)為，建議分拆將增加分拆集團(tuán)的運(yùn)營及財(cái)務(wù)的透明度，改善企業(yè)管治水平，為投資者、金融機(jī)構(gòu)及評級機(jī)構(gòu)提供更加清晰的運(yùn)營及財(cái)務(wù)狀況，有助于投資者作出投資決策時(shí)樹立信心。

同時(shí)，深圳控股強(qiáng)調(diào)，建議分拆讓深圳控股及其股東有機(jī)會通過分拆集團(tuán)業(yè)務(wù)的獨(dú)立平臺實(shí)現(xiàn)分拆集團(tuán)的投資價(jià)值。

IP GLOBAL中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)表示，深業(yè)物業(yè)獨(dú)立上市可以幫助其從資本市場來凝聚社會資源，實(shí)現(xiàn)自身的獨(dú)立發(fā)展，同時(shí)也有利于深圳物業(yè)加強(qiáng)透明規(guī)范化管理，利好其長期發(fā)展。另外，預(yù)計(jì)深圳物業(yè)分拆上市以后市值會得到一定提升，通過合并報(bào)表的方式，有望推升深圳控股的市值。如此，分拆深業(yè)物業(yè)上市對深圳控股和深業(yè)物業(yè)會帶來益處。

大灣區(qū)業(yè)務(wù)收入超七成，合約面積不及行業(yè)中位數(shù)

近年來，物業(yè)板塊成為資本市場熱點(diǎn)，世茂、華潤、融創(chuàng)、恒大、越秀等知名房企紛紛分拆物業(yè)上市。物業(yè)行業(yè)加快規(guī)模和管理密度增長，頭部物企市場份額占比高，行業(yè)競爭激烈。

從深業(yè)物業(yè)當(dāng)前的運(yùn)營情況來看，與當(dāng)前在港上市的物業(yè)企業(yè)相比較，深業(yè)物業(yè)優(yōu)勢并不明顯。

深業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)主要分為三個部分，分別包括城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)，住宅物業(yè)管理服務(wù)，商業(yè)物業(yè)運(yùn)營及管理服務(wù)。

根據(jù)招股說明書可知，截至2022年9月，深業(yè)物業(yè)合約面積為6180萬平方米，在管面積為5920萬平方米，合約在管比為1.04。

該公司在2020至2021年期間的營收，分別為18.38億元、21.52億元。截至2022年9月的營收則達(dá)16.51億元，按年增加5.6%。其間，公司的凈利潤分別為1.048億元、0.745億元、0.902億元。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年上半年港股上市物企在管面積均值約1.16億平方米，合約面積均值約1.77億平方米，按此數(shù)據(jù)計(jì)算的合約在管比均值為1.53。深業(yè)物業(yè)面積規(guī)模及合約在管比均低于上市物企平均水平。

據(jù)悉，“在管理面積”規(guī)模是衡量上市物業(yè)公司的一個重要的指標(biāo)，“合約在管比”反映的是物業(yè)公司對物業(yè)的管理質(zhì)量以及物業(yè)公司提供的服務(wù)是否得到了業(yè)主的認(rèn)可。“合約在管比”越高，物業(yè)公司就越可靠，提供給業(yè)主的服務(wù)也就越好，這就意味著物業(yè)公司能夠獲得更高的收益。

值得關(guān)注的是，深業(yè)物業(yè)對大灣區(qū)市場依賴度極高，連續(xù)三年大灣區(qū)在管面積占在管總建筑面積超50%，收入連續(xù)三年占比超過70%。

具體來看，截至2020年12月31日、2021年12月31日及2020年9月30日，深業(yè)物業(yè)于大灣區(qū)的在管建筑面積分別合計(jì)為2690萬平方米、3700萬平方米及3730萬平方米，分別占在管總建筑面積的57.7%、63.0%及63.0%。

于2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個月，公司來自大灣區(qū)的收入為12.97億元、16.29億元及12.80億元，分別占相關(guān)期間總收入的70.6%、75.7%及77.5%。

責(zé)編:陳玉堯 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉