【大河財(cái)立方消息】2月13日，新鄉(xiāng)市統(tǒng)計(jì)局公布2022年新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行情況分析。

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一、房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)走低

2022年，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、新冠疫情反復(fù)以及前期調(diào)控政策對市場傳導(dǎo)作用的滯后顯現(xiàn)等因素影響，新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)走低。2022年，新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成304.6億元，同比下降17.9%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴(kuò)大11.1個(gè)、9.8個(gè)和7.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅投資完成264.7億元，同比下降23.2%；辦公樓投資完成6.3億元，同比增長33%；商業(yè)營業(yè)用房投資完成19.8億元，同比增長23.5%；其它類房屋投資完成13.8億元，同比增長150%。

（二）房屋施工面積不斷減少

2022年，新鄉(xiāng)市房屋施工面積2716.96萬平方米，同比下降4.2%，比2021年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)，比一季度、上半年、前三季度分別回落7.4個(gè)、8.3個(gè)和6.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅施工面積2355.9萬平方米，同比下降4.8%；房屋新開工面積583.69萬平方米，同比下降19.6%，其中商品住宅新開工面積513.09萬平方米，同比下降22.5%；房屋竣工面積313.93萬平方米，同比下降1.7%，其中商品住宅竣工面積291.01萬平方米，同比下降1.7%。

（三）商品房銷售下探觸底

2022年，新鄉(xiāng)市商品房銷售面積650.57萬平方米，同比下降11.5%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴(kuò)大23.5個(gè)、15.8個(gè)和13.4個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售面積610.97萬平方米，同比下降13.7%，占商品房銷售面積的比重由2021年的96.3%下降到93.9%；商品房銷售額362.84億元，同比下降16%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴(kuò)大15.9個(gè)、15.9個(gè)和11.1個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售額341.15億元，同比下降17.4%，占商品房銷售額的比重由2021年的95.6%下降到94%。

（四）企業(yè)到位資金降幅持續(xù)擴(kuò)大

2022年，新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金327.63億元，同比下降17.2%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴(kuò)大11.1個(gè)、12.2個(gè)和8.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款15.5億元，同比增長9.7%；自籌資金218.5億元，同比下降19.7%，占新鄉(xiāng)市到位資金的比重由2021年的68.8%下降到66.7%；定金及預(yù)收款56.5億元，同比下降19.8%，占新鄉(xiāng)市到位資金的比重由2021年的17.8%下降到17.2%；個(gè)人按揭貸款32.4億元，同比下降8.5%。

（五）房地產(chǎn)市場發(fā)展縣區(qū)間分化明顯

從商品房銷售面積增長情況看，全年實(shí)現(xiàn)增長的分別是原陽縣（5.1%）、長垣市（1.3%）、高新區(qū)（0.9%）、延津縣（0.6%）、經(jīng)開區(qū)（0.4%）、鳳泉區(qū)（0.2%）；同比下降的分別是牧野區(qū)（-38.1%）、紅旗區(qū)（-29.8%）、獲嘉縣（-24.7%）、封丘縣（-21.9%）、平原示范區(qū)（-17.5%）、衛(wèi)輝市（-9.6%）、衛(wèi)濱區(qū)（-9%）、新鄉(xiāng)縣（-7.2%）、輝縣市（-1.2%）；增速最低的地區(qū)與最高的地區(qū)相差43.2個(gè)百分點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行中需要關(guān)注的問題

（一）房地產(chǎn)供需兩端乏力

受新冠疫情影響，消費(fèi)者購房欲望及購買能力下降，需求降低導(dǎo)致供需兩端“雙疲軟”現(xiàn)象。從供應(yīng)端來看，建設(shè)進(jìn)度明顯放緩，開發(fā)投資、竣工面積雙雙縮水。2022年，新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降17.9%，房屋竣工面積同比下降1.7%。從需求端來看，商品房銷售面積同比下降11.5%，其中商品住宅銷售面積同比下降13.7%。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)信心低迷

受銷售市場低迷、資金回籠速度放緩、原材料價(jià)格上漲、個(gè)別房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資意愿持續(xù)低迷，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度明顯放緩。從開工情況看，一是新入庫項(xiàng)目個(gè)數(shù)不斷減少。2022年新鄉(xiāng)市新入庫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目51個(gè)，較2021年減少31個(gè)。分季度看，一季度新入庫項(xiàng)目10個(gè)、二季度新入庫項(xiàng)目27個(gè)、三季度新入庫項(xiàng)目5個(gè)、四季度新入庫項(xiàng)目9個(gè)。二是新入庫項(xiàng)目的規(guī)模明顯萎縮。2022年新鄉(xiāng)市新入庫房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃總投資同比下降64.5%，其中計(jì)劃總投資超 10億元的大項(xiàng)目僅 9個(gè)，較2021年減少13個(gè)。缺少新項(xiàng)目、大項(xiàng)目的支撐，一旦在庫項(xiàng)目隨著時(shí)間推移逐步完工，房地產(chǎn)開發(fā)投資可能會(huì)出現(xiàn)明顯下滑，需要引起重視。

（三）有剩余投資的項(xiàng)目逐漸減少

2022年，新鄉(xiāng)市在庫房地產(chǎn)項(xiàng)目336個(gè)，其中還有剩余投資量的項(xiàng)目241個(gè)，占全部項(xiàng)目個(gè)數(shù)的71.7%，占比較上半年下降6.6個(gè)百分點(diǎn)。在新入庫項(xiàng)目減少的情況下，完工項(xiàng)目逐漸增多，能產(chǎn)生投資的項(xiàng)目盤子越來越小也是導(dǎo)致投資下滑的重要原因。

這一情況在部分縣區(qū)中體現(xiàn)更加明顯，如平原示范區(qū)在庫項(xiàng)目36個(gè)，有剩余投資量的項(xiàng)目僅剩12個(gè)，占比33%；新鄉(xiāng)縣在庫項(xiàng)目19個(gè)，有剩余投資量的項(xiàng)目僅剩9個(gè)，占比47.4%；獲嘉縣在庫項(xiàng)目14個(gè)，有剩余投資量的項(xiàng)目僅剩7個(gè)，占比50%。如果沒有新項(xiàng)目及時(shí)補(bǔ)充，這些地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資將難以為繼。

三、房地產(chǎn)開發(fā)市場保持穩(wěn)定發(fā)展的幾點(diǎn)建議

（一）落實(shí)主體責(zé)任，完善政策穩(wěn)市場

堅(jiān)持“房住不炒”的定位，用足用好政策工具箱，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。進(jìn)一步探索通過放松限貸、降低首付比例、下調(diào)貸款利率等舉措。全力拓寬房地產(chǎn)各融資渠道，保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定。積極探索“保交樓”房地產(chǎn)基金等新模式，發(fā)揮資金杠桿作用，調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行積極性，為停滯不前的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供再融資。規(guī)范預(yù)售資金賬戶設(shè)立、收存、支出、使用和監(jiān)督管理等環(huán)節(jié)流程，嚴(yán)格按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議做好賬戶監(jiān)控，加大對違法違規(guī)行為查處力度、提高曝光度。

（二）盤活存量房源，有效供給優(yōu)配置

加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房政策體系，盡快出臺(tái)和完善相關(guān)政策措施，加速存量房流轉(zhuǎn)，快速形成有效供給，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)資源合理配置。鼓勵(lì)閑置或者利用效率低的商業(yè)辦公用房，引入衛(wèi)生醫(yī)療、養(yǎng)老健康、教育培訓(xùn)、文體娛樂等基礎(chǔ)配套屬性的功能性產(chǎn)業(yè)。大力發(fā)展長租公寓產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)符合相關(guān)條件的商品房轉(zhuǎn)為長租房。全面清理住改商、住改辦等現(xiàn)象，引導(dǎo)企業(yè)購置、租賃商業(yè)用房、寫字樓開展經(jīng)營活動(dòng)，提高使用效率，促進(jìn)市場健康發(fā)展。

（三）強(qiáng)化市場分析，供需協(xié)調(diào)促平衡

要注重把握市場運(yùn)行的規(guī)律性，客觀、準(zhǔn)確地反映市場發(fā)展態(tài)勢，重點(diǎn)關(guān)注供求總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格等指標(biāo)的變化情況。在需求端，加強(qiáng)有效需求分析，找準(zhǔn)需求增長點(diǎn)，推動(dòng)形成“先租后買，賣小買大”的住房梯次消費(fèi)，更好地促進(jìn)需求釋放；在供給端，推進(jìn)人口管理創(chuàng)新、戶籍制度改革等措施，提高農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿。從供給和需求兩方面推動(dòng)，更好地發(fā)揮好房地產(chǎn)在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤中的作用，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)樓市、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)之間的平衡。

責(zé)編:陳玉堯 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉