【大河財立方 記者 吳海舒】1月12日，鄭州CBRE世邦魏理仕發布《2022年鄭州房地產市場全年回顧及2023年展望》，解析鄭州商業地產市場最新發展狀況與趨勢。

2022年，鄭州寫字樓市場核心區域錄得4個新入市項目，共計28.3萬平方米，在商業市場方面，2022年12月開始，市場已經逐漸有回暖跡象，預計2023年鄭州商業市場將會迎來615000平方米的新增優質供應，進一步提振市場與投資信心復蘇。

【資料圖】

預計上半年寫字樓市場將有明顯回暖跡象

2022年，鄭州寫字樓市場核心區域錄得4個新入市項目，共計28.3萬平方米，主要來自于北龍湖片區及高鐵站東廣場，推動市場存量上升至近463.93萬平方米，其中甲級寫字樓體量為近226.3萬平方米。

全年寫字樓租金在市場逐步回暖中降幅收窄，但整體未及2021年平均租金水平。全年租賃市場金融行業相關企業、TMT、醫藥大健康、專業服務及互聯網相關科技類企業仍積極擴租或升級辦公場所。受供應放量及疫情封控影響，造成辦公樓市場空置率上升至21.7%，同比增長近10.6個百分點。受制于整體經濟環境壓力，租賃市場活躍度恢復周期較長，租戶選擇房源更加謹慎，甲級寫字樓市場平均租金仍處下行通道，空置率同比提升明顯，至26.41%。

租賃市場穩步發展，客戶方市場特征顯現。受到疫情封控影響，企業租賃策略保持謹慎，新租需求疲軟，全市寫字樓凈吸納量錄得4.48萬平方米，同比上漲94.9%。供應放量疊加，租戶議價能力大幅提升。2022年寫字樓市場轉入并將較長保持客戶方市場的特征趨于顯著。

展望未來，受北龍湖片區及高鐵站東廣場大量項目交付的影響，鄭州甲級寫字樓市場的新增供應已進入增長期，將進一步拉升鄭州寫字樓市場空置率。同時，金融相關及醫藥大健康、TMT等行業的需求活躍度將大幅提升。預計上半年市場將有明顯的回暖跡象，新興核心商務區域也將吸引更多客戶的目光，成為樓宇經濟升溫的重要一環。

預計今年鄭州商業市場新增61萬平方米優質供應

2022年前三季度，受疫情及消費內需走弱影響，次級、近郊商圈錄得不同程度的退租，空置率上行，隨著第四季度疫情進一步影響，市場空置率拉升至16.8%，但隨著一系列利好政策的頒布，2022年12月開始，市場已經逐漸形成回暖跡象。

需求方面，隨著Hermes、Dior、VCA、Celine等國際奢侈品牌的進駐，丹尼斯大衛城的品牌升級計劃步入成果呈現期。在本輪的品牌升級與調整中，丹尼斯大衛城共完成480個品牌的煥新工作，其中有159個為新進品牌，總調整面積達65000平方米，是該項目自2015年開業以來調整幅度最大、涉及品牌及樓層最多的一次。同時，位于高鐵商務區的匯藝·銀河里在2022年啟動了全面煥新計劃，并完成了11個新品牌的引進，其中有多家區域首店品牌，如風靡韓國餐飲市場的“SoonSoo Chicken”中國首店、本地主理人品牌“醬Korean Bistro”、但丁的野營市集、辣物燒烤酒場、Hi Five百分五咖啡等品牌。

與此同時，新能源汽車品牌在豫選址步入拐點，對銷量轉化及成本管控的進一步加強使得大多數品牌放緩新店選址步伐，轉入對已開業店鋪的運營效益評估，快閃店等其他更靈活的方式成為新選擇。

過去一年，投資人對開店及選址的觀望態勢進一步加強，尤其是超市、影院、餐飲及娛樂類業態，預計未來3—6個月開店意愿會持續受到影響。

CBRE鄭州分公司副總經理兼鄭州及西安顧問及交易服務部商業董事張桐表示，展望未來，隨著一系列利好政策的頒布，消費開始升溫，民眾出行意愿也明顯回升，市場將逐漸走出低谷，重歸復蘇之路。“預計2023年鄭州商業市場將會迎來615000平方米的新增優質供應，進一步提振市場與投資信心復蘇，而新項目入市帶來的市場競爭也將進一步加劇。”

責編:陳玉堯 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉