【大河財(cái)立方 記者 賴蘇婷】繼上月全面解除限購(gòu)、推行二手房“帶押過(guò)戶”后，東莞樓市又出利好政策。

全域首套首付兩成，不分面積段

根據(jù)人民銀行最新通知，1月6日起，東莞最新住房差別化信貸政策調(diào)整。政策明確了首付及利率標(biāo)準(zhǔn)，即東莞全域購(gòu)房統(tǒng)一首套首付兩成，不分面積段。

(相關(guān)資料圖)

新政明確，東莞全市不分區(qū)域統(tǒng)一政策，且不查房。不再區(qū)分普通住房和非普通住房，即面積>144㎡的執(zhí)行同樣的首付款成數(shù)和利率政策。其中首次購(gòu)房（無(wú)房無(wú)貸）首付成數(shù)最低兩成，利率LPR-20bp，即4.1%。僅有房貸結(jié)清記錄的，首付成數(shù)最低三成，利率LPR-20bp，即4.1%。有1套房貸在供的，首付成數(shù)最低三成，利率LPR+60bp，即4.9%。而有2套房貸在供的，依舊暫停發(fā)放房貸。

大河財(cái)立方記者聯(lián)系東莞市多家銀行核實(shí)情況，收到的回復(fù)均是“情況屬實(shí)”。一位負(fù)責(zé)東莞市松山湖片區(qū)的銀行房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理朱女士告訴記者，當(dāng)前政策已經(jīng)實(shí)行，隨時(shí)可以來(lái)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行辦理。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹在接受記者采訪時(shí)表示，在國(guó)家層面支持剛需、剛改購(gòu)房的前提和東莞全市成交量不斷下滑的背景之下，東莞市從去年年底開(kāi)始多次放松樓市的調(diào)控政策。多次政策調(diào)整對(duì)樓市會(huì)有刺激作用，但若要成交量出現(xiàn)較大幅度的回升，估計(jì)要到春節(jié)過(guò)后的3月份才比較明顯。

東莞樓市成交慘淡，多次推出利好政策

2022年4月，東莞對(duì)外地人才購(gòu)房限購(gòu)放松，個(gè)稅或社保要求降低，由此前的“逐月連續(xù)繳納”調(diào)整為“累計(jì)繳納”，同時(shí)恢復(fù)個(gè)稅購(gòu)房政策；5月，廣東省東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等8個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)限購(gòu)政策有所放寬；7月，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)分類指導(dǎo)優(yōu)化住房限購(gòu)政策的通知》，將東莞市住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。

2022年12月26日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，新政重點(diǎn)內(nèi)容包括：東莞全市全面放開(kāi)限購(gòu)；莞城、東城、南城、萬(wàn)江、松山湖新房和二手房需網(wǎng)簽滿3年或證滿2年方可出讓；其他鎮(zhèn)街新房需網(wǎng)簽滿3年方可出讓，二手房不限售。4日后，東莞市發(fā)布《關(guān)于推行存量商品房“帶押過(guò)戶”模式的通知》，推行二手房“帶押過(guò)戶”，二手房交易成本降低，推動(dòng)二手房交易提速。

但從樓市成交情況來(lái)看，多次推出寬松政策并未對(duì)市場(chǎng)起到明顯的刺激作用。

據(jù)樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年?yáng)|莞一手住宅共網(wǎng)簽10427套，同比下跌55%；2022年上半年各區(qū)域二手住宅成交量同比下跌均超50%，其中濱海片區(qū)成交761套，同比下跌64.3%，全市跌幅最大。全市成交最為活躍的城區(qū)片區(qū)，成交1753套，同比下跌54.8%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年1－11月，東莞TOP20房企累計(jì)流量銷售金額達(dá)905.61億元，同比下降34.5％，TOP20房企累計(jì)流量銷售面積達(dá)295.92萬(wàn)平方米，同比下降37.2%。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究監(jiān)控，東莞市限購(gòu)放開(kāi)的首周，東莞樓市來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)量雖然分別上漲58%和97%，但并沒(méi)有出現(xiàn)明顯暴漲或高熱現(xiàn)象，整體認(rèn)購(gòu)量仍處于較低位水平，不及2022年全年周均水平。

機(jī)構(gòu)：預(yù)判東莞市房?jī)r(jià)全年同比增長(zhǎng)8%

針對(duì)當(dāng)前東莞市推出的救市政策所能發(fā)揮的作用，多位業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，在短期內(nèi)雖然能對(duì)樓市起到一定刺激效果，但長(zhǎng)期來(lái)看，更為關(guān)鍵因素還在于改善居民收入與預(yù)期，這樣才能真正激活市場(chǎng)。

中原地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)車德銳在接受記者采訪時(shí)提到：“在東莞利好政策推出的背景下，預(yù)計(jì)年后東莞新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)會(huì)快速反應(yīng)，東莞房?jī)r(jià)也會(huì)快速趨穩(wěn)，同時(shí)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回升。最新的政策對(duì)市場(chǎng)影響非常有利，降首付、降利息是很明顯的一種救市政策，在過(guò)往很多年的實(shí)踐中都已經(jīng)印證過(guò)，大幅降低門檻和購(gòu)房的成本會(huì)帶來(lái)明顯的放量。”

根據(jù)中原地產(chǎn)研究院測(cè)算，預(yù)計(jì)東莞市今年成交量同比去年將增加三成以上，房?jī)r(jià)全年同比增長(zhǎng)8%。

IP GLOBAL中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受記者采訪時(shí)表示，東莞新政調(diào)低首付最低比例到兩成目的是刺激需求，增強(qiáng)市場(chǎng)端的購(gòu)買力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。但是東莞降低首付的新政以及放開(kāi)限購(gòu)，能發(fā)揮多大的作用依然有待觀察。因?yàn)榉慨a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資本品市場(chǎng)，典型的買漲不買落的市場(chǎng)。當(dāng)前市場(chǎng)交投不夠活躍，價(jià)格穩(wěn)中有降的情況下很難起到正面的作用。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉在接受記者采訪時(shí)表示，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)以后，對(duì)住房在需求端扶持和激勵(lì)上有了相關(guān)國(guó)家政策指示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)也同時(shí)提到對(duì)于首套房首付比例和利率都要降下來(lái)，中央財(cái)經(jīng)辦公室也明確限制消費(fèi)相關(guān)的行政干預(yù)措施。一方面，東莞市作為一個(gè)以外來(lái)人口為主的城市，外需一直占主導(dǎo)，本地需求并不是很足夠，但外來(lái)人口的購(gòu)買力相對(duì)本地購(gòu)買力較低，選擇降低購(gòu)房門檻可以提振東莞市樓市需求端；另一方面，東莞市2022年全年以來(lái)商品房銷售跌幅較大，在這種情況下也需要對(duì)樓市進(jìn)行刺激。

“但降低門檻只是一個(gè)方面，因?yàn)殚T檻降低了首付月供就會(huì)增加，大家購(gòu)房不僅卡在首付上，還有月供。整個(gè)居民端消費(fèi)能力、對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期，以及對(duì)未來(lái)自己的收入和工作的預(yù)期好轉(zhuǎn)也很關(guān)鍵。單單依靠降低門檻不能夠把市場(chǎng)激活，應(yīng)該通過(guò)多策并舉的方式在需求端不斷發(fā)力，包括對(duì)疫情紓困、就業(yè)疏導(dǎo)和對(duì)居民消費(fèi)的種種扶持等，這樣才能真正發(fā)揮作用。”李宇嘉提到。

責(zé)編:陳玉堯 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬(wàn)軍偉