【大河報·大河財立方】（記者 朱娟）10月28日，江西省住房和城鄉建設廳對外發布《關于住房城鄉建設領域落實強省會戰略支持南昌城市高質量發展的若干政策措施》（簡稱《措施》）。在持續完善房地產政策方面，《措施》提到，發揮省聯席會議辦公室牽頭協調作用，協調省自然資源廳積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。

(資料圖片)

政策一出，立即引發市場關注。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，政策提及了“發揮”“協調”“力爭”等詞，說明此類想法已經形成，但擔心遇到阻力和困難，畢竟目前各地都在執行集中供地政策。

持續低迷的土地市場

南昌試圖退出“集中供地”的背后，是持續低迷的土地市場。

今年以來，南昌已完成三輪集中供地，從成交結果來看，雖有部分地塊熱度較高，但撤牌流拍現象嚴重，整體明顯偏冷。

先看10月11日結束的南昌第三輪集中供地，出讓的22宗地塊中，有12宗地塊流拍，數量超過一半。余下10宗地塊，有1宗溢價成交，5宗底價成交，4宗“熔斷”轉線下搖號，共攬金48.2億元。

再看南昌第二輪集中供地，原計劃出讓19宗地塊，但在正式開拍前3天，南昌市自然資源和規劃局連發4條公告，終止其中10宗地的拍賣。余下9宗地塊，有6宗溢價成交（含4宗觸頂搖號），3宗底價成交，總成交金額53.88億元。

相比第二輪和第三輪集中供地超半數地塊撤牌、流拍，南昌首輪集中供地中，11宗地塊全部成功出讓，其中6宗底價成交，5宗進入搖號競拍階段。

根據統計，今年南昌三輪集中供地合計供應涉宅用地52宗，成交30宗地，合計攬金約153億元，遠不及去年。從拿地企業來看，在南昌前兩輪集中供地中，贛系國企累計拿地12宗，占成交地塊60%，且多以底價成交；第三輪集中供地中，全國性知名央企、民企幾乎集體“躺平”，地方國企托底現象明顯。

值得注意的是，南昌對土地財政依賴度較高。2020年南昌土地與財政依賴度為56%，高于省會城市均值(44.9%)及全國水平(44.3%)。去年，南昌土地市場攬金184.66億元，較2020年大幅下降，創下6年新低。

集中供地政策存在優化可能

集中供地政策出臺于去年年初，按照自然資源部要求，22個重點城市改變原有的分散式供地模式，采取集中供地政策，集中發布出讓公告，集中組織出讓活動，原則上全年不得超過3次。

這22個城市包括廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、武漢、合肥、重慶、成都、天津、青島、北京、上海、無錫、鄭州、濟南、長沙、寧波、長春、沈陽。除這些試點城市外，徐州、西安、南昌等地自發實行集中供地方式。

集中供地政策的初衷是穩定土地供應預期，從而達到穩房價、穩地價的目的，但在實際執行過程中，受各種內外因素影響，一定程度上引起了土地市場的震蕩。

從2021年全國土地市場成交規模來看，整體收縮明顯，武漢、合肥、杭州、廈門、重慶、深圳等城市均未能如期完成全年供地計劃。尤其當年第二和第三輪集中供地的熱度明顯下降，終止出讓、流拍、底價成交等成為集中供地的“主流”。

進入2022年，情況也并未出現好轉，隨著房地產市場持續探底，土地市場越發趨冷。據中指研究院統計，截至10月27日，22城供地計劃完成率不足五成，其中長春、重慶不足三成。

實際上，為了扭轉土地市場低溫態勢，早在今年初，多地就已對集中供地政策進行優化調整，包括青島、成都、濟南、蘇州、重慶、鄭州等在內的多個城市明確提出，將集中供地由三輪改為四輪進行。9月，武漢還發布通知，將三輪集中供地改為六輪，計劃在9月、10月、11月安排第四、五、六批次集中供地。

長沙調整的力度更大。9月23日，長沙供地云官方通知，其土地推介方式將進行調整，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化持續更新推介。而在長沙之前，徐州、西安等地先后取消集中供地模式。

嚴躍進表示，集中供地、三道紅線和房貸集中度政策都是此前房地產市場過熱時出臺的政策，即和樓市熱度有較大的匹配關系。當前房地產大環境出現了變化，對于此類政策提出調整，恰是吻合了市場化導向，也體現了一城一策的重要決策。

“集中供地政策落實到目前，也出現了一些新情況，比如說四季度出現了較多的四批次供地現象，和此前一年三批次的供地模式相比已經有了變化。而目前集中供地的模式和穩地價的關系反而少了，更多體現為各地加大土地供應，確保土地出讓金穩定的導向。”嚴躍進說。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，隨著房地產行業進入下行階段，土地市場也將隨之發生大幅調整，地方政府土地財政模式難以為繼。接下來，地方政府為穩定土地市場，預計會加大優質地塊的供應比例，并放松地塊出讓條件，市場較差的城市地價也存在下調預期，同時在集中供地模式、規則上，也存在優化可能。

責編:王時丹 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉