【大河報·大河財立方】（記者 吳春波）日前，鄭州市計劃推出“穩樓市”相關政策引起各界關注。在這之前，鄭州市已有多家房企宣布“放長假”，其中有房企放假時間持續到今年4月份。

實際上，鄭州并非今年首個宣布將推出“穩樓市”政策的城市。根據中原地產研究院統計數據，目前國內已有超過36個城市先后發布“穩樓市”政策及相關安排。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，類似政策對于其他城市也是有啟發的，疊加后續降低房地產入市門檻，客觀上可以帶動房地產市場行情回暖。

鄭州市某房產中介王旭認為，看好鄭州市關于“穩樓市”方面的態度，并希望政府能在提高就業者收入和穩定性方面加大關注力度，以助于恢復市場信心。

當地商品房銷售連續多月下滑后，鄭州市計劃出臺“穩樓市”政策

據鄭州日報報道，2月15日，鄭州市委十二屆二次全體會議暨市委經濟工作會議召開，鄭州市代市長何雄表示：“鄭州房地產市場現在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩可期，供給側也在優化調整。”

根據該報道，鄭州市今年將計劃出臺政策，每年吸引大學生20萬人留在鄭州，鼓勵外來務工人員在鄭州買房，以消化鄭州商品房存量。同時，鄭州市還計劃降低二手房交易個人所得稅，鼓勵市民賣小買大、賣舊買新，拉動市民改善型住房消費。

嚴躍進表示，此類政策表述，充分說明當前鄭州對于住房市場發展的關注，尤其是看到了當前鄭州房地產市場的壓力，通過引進大學生和農民工來消化庫存，客觀上有助于帶動房地產市場交易的活躍。

某全國地產企業河南區域相關負責人表示，鄭州市政府能夠感覺到地產對于地方經濟的重要性和目前的困局，也有意愿、有計劃逐步助推市場向好，但最終效果如何，還要看具體政策落地和社會的購買力以及市場信心的恢復。

王旭告訴大河報·大河財立方記者，鄭州房價下跌、交易下滑并不是最近半年的事情，在這之前，鄭州新房房價和二手房房價均已經陰跌一年多了，盡管其間不乏個別“漲價樓盤”，但整個行業總體表現仍為價格陰跌、交易規模收縮。

“以鄭州南部某樓盤為例，2020年下半年開盤時成交價格接近17000元/平方米，到當年底樓盤成交均價已經跌到了13000元/平方米。”王旭表示，不少地產項目為了引流加快推出特價房，其中部分房企為加快銷售變現以償還債務，甚至會主動選擇降價銷售。

根據國家統計局每月發布的全國70城房價數據顯示，鄭州從2021年8月到12月，新房、二手房價格連續下跌。具體到成交量上，新房銷量大幅下滑，與2020年同期相比，下滑幅度已超過腰斬，創下近5年同期新低。

淡旺季已經被市場“熨平”，“剛需”成為鄭州樓市交易主流

新冠肺炎疫情出現之前，每年的二、三月份都是鄭州樓市銷售旺季，疊加返鄉置業和春節置業等效應，房地產市場往往會出現“小陽春”行情。但是最近三年，受到疫情防控、收入預期下降等多種原因影響，“小陽春”行情已消失。

“實際上，不僅‘小陽春’行情消失，就連‘金九銀十’這樣的旺季行情也一樣不見蹤影。”王旭告訴記者，究其原因，受到疫情防控及其他多種因素影響，目前房地產市場有效客戶數量遠少于疫情之前，客戶買房的目的基本上都是自住，屬于剛需。

在其看來，房地產市場回歸“居住屬性”的最大變化，就是“投資客”正在逐步消失，鄭州樓市在一年內任何月份發生購房交易的數量，都不會出現較大波動，房地產行業的“暴利”消失后，一些靠“暴利”實現發展的房企難以適應新局面。

“的確沒有啥‘淡旺季’了，現在一些房地產項目連客戶都很難找到。”前述某全國地產企業河南相關負責人表示，不少鄭州房企今年一、二月份銷售十分慘淡，在疫情防控的1月份，還有房產項目商品房銷售成交僅為個位數，主要是市場信心太差了。

“鄭州市房地產行業要實現健康發展，建議從兩個方面入手，其一是通過引進人才的方式，增加鄭州真正購房人數總量；其二是想方設法提升就業者的收入及穩定性。”王旭表示，來到鄭州的人才多了，剛需的規模也會跟著放大，收入增加和穩定性提高了，人們購買住房的意愿才會真正得到有效提升。

在其看來，買房是一個動態過程，攢夠“首付”只是開始，月供才是真正的“主體”，能否有足夠、穩定的收入覆蓋月供并有一定結余，才是人們決定是否購房的關鍵。

王牌智庫首席專家、董事長上官同君表示，當前各行各業都很難，老百姓收入不穩定，消費能力難以保證可持續，如何幫助幫扶中小企業渡過難關，鄭州市也應該一并關注、研究拿出預案，這與鄭州房地產業平穩發展息息相關，早預案就會早見效。

房地產咨詢機構克而瑞數據顯示，今年1月傳統銷售淡季疊加疫情，鄭州商品房市場明顯下滑；主城區住宅量跌價漲，成交36.32萬平方米，同比下滑22%；環鄭區域住宅量價齊跌，價格達到近兩年最低值，成交31.95萬平方米，同比下滑5%。

而另一家房地產咨詢機構貝殼研究院數據則顯示，鄭州、天津等1月疫情局部復發，二手房成交量環比降幅超過五成。

房地產市場健康發展成共識，年內超36城市已“宣布”穩樓市

經過2021年房地產行業波動的洗禮，“穩樓市”和實現房地產市場健康發展，已經成為社會共識，從國家部委到各個城市，“穩樓市”相關政策逐步增多。

2月18日，國家發改委發布《關于印發促進工業經濟平穩增長的若干政策的通知》（以下簡稱《通知》）。此次政策在財政稅費方面，優惠政策也覆蓋到了房地產企業中。

《通知》明確提出，加大中小微企業設備器具稅前扣除力度，中小微企業2022年度內新購置的單位價值500萬元以上的設備器具，折舊年限為3年的可選擇一次性稅前扣除，折舊年限為4年、5年、10年的可減半扣除。對于中小微企業，政策明確也包括房企，即房地產開發經營，標準為營業收入20億元以下或資產總額1億元以下。

同日，國家發展改革委還發布了《關于促進服務業領域困難行業恢復發展的若干政策》，此次政策明確指出，2022年繼續推動金融系統減費讓利，落實好貸款市場報價利率（LPR）下行、支農支小再貸款利率下調，推動實際貸款利率在前期大幅降低基礎上繼續下行。

“此前國家發展改革委文件很少提及LPR內容，相關表述也意味著，未來降息的空間依然比較大，LPR有進一步下調的可能。”嚴躍進表示，此舉對于包括房地產等市場有積極作用。

值得注意的是，今年以來，國內不少城市先后發布“穩樓市”相關政策。中原地產研究院統計數據顯示，2022年1月以來，全國房地產調控政策發布次數累計超過70余次，其中有36個城市發布了穩定樓市的政策。

相比往年同期“收緊”為主，2022年以來，房地產調控基本以穩定樓市、寬松政策為主。具體而言，降低首付比例及貸款利率、增加剛需購房群體數量、財稅補貼及引導價格折扣，成為不少城市“穩樓市”的政策選項。

中原地產研究院首席分析師張大偉表示，整體而言，今年開年以來，房地產調控政策延續去年四季度政策方向，從中央部委到地方省市，都在出臺發力穩定樓市的政策。從市場看，隨著政策底部的出現，市場成交的底部也逐漸開始接近。

在嚴躍進看來，類似政策充分體現了當前房地產市場的發展導向，即政策持續向好，進一步帶動房地產市場行情朝著回暖、趨穩、向好的方向發展。（應受訪者要求，文中王旭為化名）

責編:史健 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉