戴德梁行研究顯示，作為上海寫字樓租賃市場的傳統支柱行業，金融業的租賃成交量在2018年同比下滑了3.5%。

“辦公室被收回，我們從福田區的卓越世紀中心搬到了羅湖區的一個公寓樓。”一個在深圳從事互聯網金融行業的負責人坦言，出于壓縮成本等種種因素，公司辦公地點已經從之前的高檔寫字樓搬走，辦公室大小也從此前的整層，變成了現在的幾個辦公室。

除了因為企業失利減少租賃外，仲量聯行上海商業地產部總監張靜表示，聯合辦公運營商不斷擴張，企業越來越多地采用靈活辦公方式，科技類、新媒體公司需求尤其強勁。

在北京創業兩年的楊光表示，由于處于創業初期，公司并未形成一定規模，就沒有在寫字樓正式租賃辦公用地，而是在共享辦公場所租了幾個工位。“需要開會的時候，約個會議室就行。”

個性化辦公或成新增長點

多機構預測，未來三年，一線城市辦公樓市場仍處于供應高峰期。優質辦公樓體量過大、同質化競爭嚴重、資源浪費嚴重等問題將日益顯現。

戴德梁行數據顯示，未來僅北京一地，新增供應將多達637.5萬平方米。其中，2019年四季度到2022年新增供應316.8萬平方米，其中69.3%位于新興商圈。

世邦魏理仕預測，除廣州外，一線城市優質辦公樓的整體租金增速將低于五年同期平均水平。為應對商業環境變化、降低企業運營成本及負債，將有更多企業將其核心業務遷至聯合辦公空間。

不少業內人士建議，地方政府宜根據新型城鎮化發展規劃，結合城市發展趨勢、人口流動、經濟總量、產業特征等，對商辦產品進行合理規劃。一方面，從規劃與土地供應、投放節奏等方面合理控制商業地產開發，另一方面，引導企業創新商業業態，盤活存量市場。

經濟減速并不是造成企業退租增加的唯一原因，部分寫字樓設施陳舊、配套差、管理不善等問題也是一些企業退租的重要原因。北京一公司負責人表示：“我們是做設計的，但寫字樓多中規中矩，沒有個性，所以趁著企業規模擴張，換了辦公地點。”

“我們原來所在的寫字樓雖然也在東三環，但設施陳舊，物業管理也較差，樓里企業、行業眾多布局凌亂，客戶到訪后，多有公司不可信的感覺。”這位負責人說，新換的辦公場所，裝修設計現代，人性化十足。

對此，魏東說，近兩年在城市更新的背景下，“商場改辦公”和“酒店改辦公”項目明顯增加。以北京為例，2019年前三季度，北京城市更新類寫字樓新增供應約占全市新增供應的40%。預計未來2-3年，北京市場上會出現更多此類項目。

“這些項目憑借其時尚的外觀設計、科技智能化的辦公環境、充足的可租賃面積和可降低企業租賃成本的布局設計，更加受企業租戶的青睞。有些地段好的項目甚至在沒入市時就已被預租。”魏東說。

同時，魏東表示，隨著中國金融市場的逐漸開放，境外金融機構將會越來越多地進入中國市場，這無疑將會給中國的寫字樓市場帶來利好。金融開放將會是循序漸進的過程，未來3-5年，境外金融機構將會逐漸滲透到中國的主要城市，它們對寫字樓的地段和品質要求較高，且承租能力較強，因此會帶動城市寫字樓市場的需求。

戴德梁行中國區寫字樓部主管沈潔認為，未來人工智能、科創產業的大力發展也將促進需求提升，政府宜著力培育，讓其成為優質辦公樓的主力租戶。

世邦魏理仕中國區研究主管謝晨表示，人工智能、云計算和物聯網等行業的持續高速發展，將與金融、制造、零售、醫療、教育和交通等領域融合，并創造出新的商業機會。而且，隨著中國進一步擴大對外開放力度，新增外商投資和外資金融機構的入駐亦將為一線城市寫字樓需求帶來新的增長點。

張波也認同上述觀點。他表示，中國科技領域研發支出占GDP比重處于上升通道，隨著研發投入的增加以及新技術的應用，TMT領域的業務和從業人數將繼續壯大。專業服務業中聯合辦公行業發展最快需求最大，目前一二線城市滲透率均不高，隨著行業帶來的企業空間解決方案革新，更多租賃需求有望被開發。

58同城、安居客報告顯示，2017年10月-2018年9月，一線城市甲級寫字樓新增租賃需求以TMT、專業服務業、金融業為主，這三大產業占北京和深圳租賃成交面積超80%，占上海和廣州租賃成交面積超60%。

此外，隨著城市群的崛起，都市圈的建立，政策環境變得更有吸引力，部分二線城市正成為一些企業的新選擇。58同城、安居客報告顯示，六個重點二線城市中，西安、成都、重慶三個西部城市租賃搜索熱度提升較大，西部經濟的崛起正在推升辦公需求。“首店經濟+網紅效應”持續為成都的市場輸血，吸引著更多國內外企業和人才落戶，讓成都的寫字樓租賃熱度持續提升。

“寫字樓的競爭已突破城市界限。”張波指出，目前，二線城市經濟上緊追一線城市，政策上提供更多優惠，各城市間對人才和企業的爭奪更加白熱化，二線城市核心商務區的價值正在獲得更多認可。