近日，武漢市住房保障和房屋管理局

發(fā)布了市房管局

(相關(guān)資料圖)

關(guān)于征求《武漢市新建商品房預(yù)售資金

監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）》

（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）

意見(jiàn)的公告

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在我市行政區(qū)域內(nèi)預(yù)售的新建商品房項(xiàng)目，其新建商品房預(yù)售資金的收存、使用及監(jiān)督管理，應(yīng)當(dāng)按照《辦法》及本實(shí)施細(xì)則規(guī)定，接受新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

本細(xì)則所稱新建商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè)）將其開(kāi)發(fā)的新建商品房在完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記前進(jìn)行銷售，由購(gòu)房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房?jī)r(jià)款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。

確定全市統(tǒng)一的監(jiān)管額度核算標(biāo)準(zhǔn)

主管部門委托武漢市建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會(huì)根據(jù)本市工程造價(jià)、施工合同金額以及項(xiàng)目交付使用條件等因素，確定全市統(tǒng)一的監(jiān)管額度核算標(biāo)準(zhǔn)。主管部門對(duì)監(jiān)管額度核算標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，原則上每三年公告一次。

監(jiān)管額度=監(jiān)管額度核算標(biāo)準(zhǔn)×預(yù)售許可范圍內(nèi)的規(guī)劃建筑面積×信用系數(shù)。

監(jiān)管額度與開(kāi)發(fā)企業(yè)信用綜合評(píng)價(jià)掛鉤，按照企業(yè)信用等級(jí)實(shí)施差別化管理。監(jiān)管機(jī)構(gòu)以主管部門記錄的開(kāi)發(fā)企業(yè)信用信息為依據(jù)確定信用系數(shù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)簽定三方協(xié)議前 12 個(gè)月，無(wú)信用扣分記錄的，信用系數(shù)為 0.8；累計(jì)信用扣分不超過(guò) 10 分（含 10 分）的，信用系數(shù)為 0.9；開(kāi)發(fā)企業(yè)首次預(yù)售的、信用累計(jì)扣分超過(guò) 10 分的，信用系數(shù)為 1.0。

開(kāi)發(fā)企業(yè)監(jiān)管賬戶名稱、賬號(hào)信息應(yīng)標(biāo)明

監(jiān)管賬戶名稱、賬號(hào)信息應(yīng)在商品房預(yù)售許可證、 商品房買賣合同、按揭貸款合同上載明，并于商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置以及主管部門門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示。

開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)立監(jiān)管賬戶后，6 個(gè)月未簽訂三方協(xié)議的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該賬戶標(biāo)記為無(wú)效戶并通過(guò)電子信息告知監(jiān)管銀行，開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)注銷無(wú)效賬戶的，監(jiān)管銀行應(yīng)按非監(jiān)管賬戶的管理要求注銷賬戶。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行

及開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)簽訂三方協(xié)議

監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行及開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)簽訂三方協(xié)議，明確三方責(zé)任。

購(gòu)房人交存的定金等

應(yīng)當(dāng)全部直接交存至監(jiān)管賬戶

開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶作為預(yù)售商品房房?jī)r(jià)款收款賬戶提供給購(gòu)房人，不得向購(gòu)房人提供非監(jiān)管賬戶作為房?jī)r(jià)款收款賬戶。 購(gòu)房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公積金貸款等購(gòu)房?jī)r(jià)款應(yīng)當(dāng)全部直接交存至監(jiān)管賬戶。

監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金

應(yīng)專款專用

監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金是監(jiān)管賬戶中保障項(xiàng)目竣工交付所需的資金。

監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金應(yīng)專款專用，必須用于本項(xiàng)目工程建設(shè)，包括項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料款、設(shè)備款、施工進(jìn)度款、監(jiān)理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等相關(guān)支出，不得用于支付借（貸）款的本金和利息，不得用于繳納土地價(jià)款、罰金、稅金、支付營(yíng)銷費(fèi)用及開(kāi)發(fā)企業(yè)員工工資等。

監(jiān)管額度外預(yù)售資金可由開(kāi)發(fā)企業(yè)提取使用。開(kāi)發(fā)企業(yè)使用監(jiān)管額度外預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先繳納相關(guān)稅金、償還開(kāi)發(fā)貸款。

退房退款優(yōu)先使用

監(jiān)管額度外預(yù)售資金支付

開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人解除預(yù)簽約且定金已交存至監(jiān)管賬戶的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)監(jiān)管系統(tǒng)上傳退款協(xié)議申請(qǐng)定金退款，監(jiān)管機(jī)構(gòu)核實(shí)退款申請(qǐng)與退款協(xié)議約定一致的，通過(guò)監(jiān)管系統(tǒng)將同意退款的電子信息發(fā)送至監(jiān)管銀行，監(jiān)管銀行應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)按照電子信息的內(nèi)容完成資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

房?jī)r(jià)款存入監(jiān)管賬戶、且商品房買賣合同網(wǎng)簽備案信息已注銷的，開(kāi)發(fā)企業(yè)可在監(jiān)管系統(tǒng)申請(qǐng)退房退款。

退房退款優(yōu)先使用監(jiān)管額度外預(yù)售資金支付，額度外資金不足的，可申請(qǐng)使用額度內(nèi)資金。退房退款后導(dǎo)致監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金不足的，后續(xù)房?jī)r(jià)款應(yīng)補(bǔ)足監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金。

開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)監(jiān)管系統(tǒng)提交退房退款申請(qǐng)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)自受理之日起3個(gè)工作日內(nèi)完成審核，審核通過(guò)的，通過(guò)監(jiān)管系統(tǒng)向監(jiān)管銀行發(fā)送同意退款的電子信息。監(jiān)管銀行應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)按照電子信息辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

開(kāi)發(fā)企業(yè)完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記后

才能申請(qǐng)解除監(jiān)管賬戶的監(jiān)管

在解除監(jiān)管方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)解除監(jiān)管賬戶的監(jiān)管。房企要完成交房辦證后，才可以解除監(jiān)管。

在違規(guī)違約行為處置方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)責(zé)令限期整改并將違規(guī)違約線索轉(zhuǎn)主管部門處置，整改期間可按照三方協(xié)議的約定暫停其監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金使用。逾期不改的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可視情況提請(qǐng)主管部門處理，主管部門可采取暫停商品房預(yù)售、信用扣分并記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案，向社會(huì)公示等：

1.未按照規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部直接存入監(jiān)管賬戶的；

2.未按照規(guī)定使用監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金的；

3.未按照規(guī)定提供真實(shí)的申請(qǐng)資料辦理新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)手續(xù)的；

4.監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金被集團(tuán)公司抽調(diào)的。

合作銀行或監(jiān)管銀行存在以下行為之一的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)將約談涉事合作銀行、責(zé)令限期整改，并視整改情況將其違規(guī)違約線索提請(qǐng)主管部門移交銀行監(jiān)管部門，由銀行監(jiān)管部門依法依規(guī)處理。合作銀行完成整改之前，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)暫停該行新增監(jiān)管賬戶開(kāi)戶權(quán)限；合作銀行未完成整改的或多次發(fā)生以下情形的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可提請(qǐng)主管部門按照合作協(xié)議約定在一定時(shí)間內(nèi)與其取消合作關(guān)系。合作銀行應(yīng)根據(jù)主管部門處理結(jié)果及時(shí)調(diào)整監(jiān)管銀行名錄庫(kù)。

1.未按照本規(guī)定及時(shí)將按揭貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶的、 未及時(shí)撥付監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金的、擅自扣劃監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的；

2.未按照本規(guī)定或者協(xié)議約定及時(shí)達(dá)到信息系統(tǒng)共享標(biāo)準(zhǔn)的，或共享數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、不及時(shí)、不全面的；

3.未按照本規(guī)定或者合作協(xié)議的約定，履行對(duì)監(jiān)管銀行的監(jiān)督管理職責(zé)的；

4.通過(guò)加設(shè)印章、增設(shè)其他機(jī)構(gòu)的審批流程擅自限制開(kāi)發(fā)企業(yè)使用監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金的。

開(kāi)發(fā)企業(yè)作為商品房建設(shè)主體，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由于盲目投資、非法集資、違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)、挪用預(yù)售資金引發(fā)的工程項(xiàng)目爛尾、違規(guī)交房、逾期交房等產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。施工單位、材料及設(shè)備供應(yīng)單位、監(jiān)理單位等出具虛假資料協(xié)助開(kāi)發(fā)企業(yè)套取監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。

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