限價房與普通商品房在同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)被隔離帶分割,導致限價房業(yè)主無法使用小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備。于是，限價房業(yè)主將開發(fā)商、物業(yè)公司訴至法院,要求二被告移除隔離的鐵柵欄、圍擋、鐵藝門、綠植，并要求開發(fā)商支付自交房之日起至移除隔離物之日期間的（按照每年3萬元標準）損失。近日，房山法院審結(jié)了該起商品房預售合同糾紛，經(jīng)審理后法院判決開發(fā)商賠償業(yè)主3萬元損失。

案情回顧

35歲的李先生于5年前與開發(fā)商簽訂商品房預售合同，約定購買房山區(qū)某處限價商品房，并支付購房款。2017年，業(yè)主收房后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)搭建了圍擋、鐵柵欄、鐵藝門、綠植等多項設(shè)施，將小區(qū)限價房與普通商品房隔離成兩個區(qū)域。

李先生起訴至法院認為，開發(fā)商設(shè)置圍擋行為導致限價房的業(yè)主在事實上享受不到小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備、公共綠地等服務(wù)和權(quán)益；而且，私自設(shè)立鐵柵欄也堵塞了消防通道，致使小區(qū)次入口不符合住宅區(qū)的消防安全要求，留有嚴重的安全隱患。同時，物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)的服務(wù)單位，應保障業(yè)主擁有舒適的環(huán)境，但物業(yè)公司在履行職責過程中，未盡到相關(guān)的管理、養(yǎng)護義務(wù)，對開發(fā)商違法建設(shè)的行為，未進行阻止、規(guī)勸，這種消極不作為的行為對開發(fā)商圍擋也存在過失。

因此，李先生要求開發(fā)商、物業(yè)公司將用于隔離的鐵柵欄、圍擋、鐵藝門、綠植移除，并要求開發(fā)商支付自交付房屋之日起至移除之日止的（按照每年3萬元標準）損失。

被告開發(fā)商則辯稱，不同意李先生的訴訟請求。首先，相關(guān)圍墻是商品房業(yè)主建設(shè)的，不是開發(fā)商建設(shè)的，因此李先生要求開發(fā)商拆除，主體不適格。其次，李先生要求賠償損失，沒有法律和事實依據(jù)。

被告物業(yè)公司認為，不同意李先生的訴求。物業(yè)公司入駐小區(qū)時用于隔離的綠植就已經(jīng)存在，沒有移除的權(quán)利。

法院經(jīng)審理查明，小區(qū)限價房和普通商品房被鐵欄桿、鐵藝門、綠植等分割為兩個區(qū)域。住建委接到小區(qū)業(yè)主舉報后，認定商品房、保障性住房之間使用鐵欄桿及綠植分割的行為違反了相關(guān)規(guī)定；并向開發(fā)商發(fā)出《責令改正通知書》，責令實施統(tǒng)一物業(yè)管理，立即整改。開發(fā)商接到通知后未進行整改。

法院認為，依法成立的合同具有法律約束力，合同各方當事人應當按照合同的約定履行各自的義務(wù)。本案中，李先生與開發(fā)商簽訂的商品房預售合同系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，屬于合法有效的合同。雙方應當按照合同的約定履行各自的義務(wù)。涉案小區(qū)隔離設(shè)施未經(jīng)規(guī)劃審批，相應行政主管部門已經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題并正在行政處置過程中，在行政主管部門就上述事項作出生效行政行為之前，該事項不宜由法院通過民事訴訟予以處理。因此，李先生要求拆除鐵柵欄、圍擋、鐵藝門、綠植的請求，應予駁回。

現(xiàn)涉案小區(qū)內(nèi)的隔離設(shè)施在事實上妨礙了限價房業(yè)主對小區(qū)內(nèi)較好公共設(shè)施設(shè)備使用的權(quán)利，開發(fā)商作為房屋出賣人對此存在過錯，應當承擔賠償責任。故對于李先生要求開發(fā)商賠償相應損失的請求，法院予以支持；具體數(shù)額，法院綜合考慮合同履行、實際損失等情況綜合酌定。物業(yè)公司合理的抗辯意見，法院予以采納。

最終，法院判決開發(fā)商賠償李先生3萬元損失。

法官釋法

《民法典》第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主在購買房屋后享有房屋所有權(quán)的同時，也享有對小區(qū)公共場所和公共設(shè)施等共有部分共同占有、使用、收益和處分的權(quán)益。在同一物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)每位業(yè)主均有權(quán)使用小區(qū)共用的配套設(shè)施設(shè)備。

限價商品房是政府為解決中低收入家庭住房困難而推行的政策性房屋，開發(fā)商在競拍土地時應該知曉土地規(guī)劃，不能以購買價格低于普通商品房、便于管理等理由擅自處理和改變公共區(qū)域，對業(yè)主區(qū)別對待，損害業(yè)主對小區(qū)享有的公共利益。

本案中，開發(fā)商交付的小區(qū)被鐵柵欄、圍擋分割不僅違反了合同約定,不符合全面履行義務(wù)的規(guī)定,同時也阻礙了業(yè)主對小區(qū)共有部位的占有、使用，導致業(yè)主生活質(zhì)量降低，共有權(quán)益受損，因此，在考慮業(yè)主對小區(qū)共有設(shè)施實際使用情況、物業(yè)服務(wù)標準、合同履行、實際損失等綜合考量酌定李先生損失為3萬元。

法官提示

一般物業(yè)管理區(qū)域范圍在建設(shè)時已經(jīng)核定并公示，開發(fā)商也應在房屋買賣合同中予以明示。確因?qū)嶋H需要而調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，應由房屋行政管理部門會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或者街道辦事處，征求業(yè)主意見后確定實際物業(yè)管理區(qū)域，并在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)布公告。同時，由業(yè)主共同決定的重大事項、表決程序應符合《民法典》第二百七十八條規(guī)定。因此，開發(fā)商、物業(yè)管理公司的建設(shè)、管理行為應符合相關(guān)行政管理規(guī)定，未經(jīng)法定程序不得以方便管理為由自行用鐵絲網(wǎng)等設(shè)施人為分割物業(yè)管理區(qū)域侵害業(yè)主共有權(quán)益。

業(yè)主在小區(qū)享有共有權(quán)利的同時，也應履行相應的義務(wù)。民法典第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。業(yè)主具有維護公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生，繳納專項維修資金，不得在共有部分任意棄置垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道等義務(wù)。業(yè)主的美好生活、居住環(huán)境由業(yè)主共同守護。

【來源：北京法院網(wǎng)】