自7月底住建部發(fā)聲后，多地跟進(jìn)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，如鄭州、南昌、揚(yáng)州等相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)系列政策，從政策內(nèi)容來(lái)看，集中于松綁首套房和二套房首付比例，下調(diào)房貸利率，優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”，公積金貸款政策放寬等方面。除此之外，近日珠海一房企五折賣(mài)房的消息流傳，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。據(jù)消息稱(chēng)，珠海市金灣·寶龍城項(xiàng)目“五折賣(mài)房，樓盤(pán)備案價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)商打折賣(mài)1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米。后據(jù)珠海市住建局工作人員稱(chēng)，網(wǎng)傳最高備案價(jià)是兩年前的價(jià)格。雖然五折賣(mài)房傳聞并非實(shí)情，但是降價(jià)出售確為事實(shí)。同時(shí)，近期官媒《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)文，提到“應(yīng)當(dāng)給予開(kāi)發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開(kāi)發(fā)商以降價(jià)促銷(xiāo)的方式展開(kāi)自救，以盡快回籠資金。”被認(rèn)為是“限跌令”松動(dòng)的標(biāo)志。

限跌令的出臺(tái)最早要追溯至2021年。2021下半年降溫態(tài)勢(shì)凸顯，部分房企為了保去化開(kāi)啟了降價(jià)潮。在這樣的背景下，為實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”三穩(wěn)目標(biāo)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展以及防止降價(jià)潮所引發(fā)的市場(chǎng)預(yù)期下行，多地政府相繼出臺(tái)了“限跌令”。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來(lái)，有包括長(zhǎng)春、岳陽(yáng)、江陰、沈陽(yáng)、唐山、昆明、株洲、張家口等超20城出臺(tái)過(guò)“限跌令”。可以看出，出臺(tái)限跌令的城市以三四線(xiàn)和部分弱二線(xiàn)城市為主，這部分城市多為人口流出城市，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，在面對(duì)行業(yè)整體下行壓力下，市場(chǎng)難以抵擋，房企紛紛采取降價(jià)出售以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款。“限跌令”的出臺(tái)是房地產(chǎn)特殊時(shí)期的產(chǎn)物，是政府為了穩(wěn)房?jī)r(jià)采取的強(qiáng)制性舉措。

【資料圖】

市場(chǎng)降溫大環(huán)境下，“限跌令”作用如何？

“限跌令”是在特定市場(chǎng)環(huán)境下出臺(tái)的以保證市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行為宗旨的政策工具。通過(guò)強(qiáng)制性的限制手段來(lái)遏制房?jī)r(jià)下降，對(duì)于阻止局部項(xiàng)目降價(jià)起到了一定的正向作用，在市場(chǎng)良好的情況下取得了一定的效果。當(dāng)前來(lái)看，市場(chǎng)下行壓力凸顯，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70城房?jī)r(jià)指數(shù)無(wú)論是新房還是二手房都已連續(xù)2個(gè)月及以上呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，截止至2023年7月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.23%，二手房環(huán)比下降0.47%。從房企端來(lái)看，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的50家房企來(lái)看，2023年1-7月銷(xiāo)售金額為2.7萬(wàn)億元，較去年同期下跌10.74%；銷(xiāo)售面積為1.62億㎡，同比下跌16.63%。房企銷(xiāo)售端持續(xù)承壓，去化緩慢，回款艱難，同時(shí)，房企債務(wù)違約現(xiàn)象頻頻，今年以來(lái)多家房企甚至走向了退市的絕境。由此來(lái)看，在市場(chǎng)降溫席卷而來(lái)之時(shí)，“限跌令”也難以扭轉(zhuǎn)大局。

多地政府采取靈活性措施對(duì)沖“限跌令”，影響幾何？

近期，四川省雅安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)出臺(tái)15條樓市措施，其中對(duì)“限跌令”采取了一些靈活性的調(diào)整，提出雅安經(jīng)開(kāi)區(qū)全力支持房企積極開(kāi)展針對(duì)黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工、醫(yī)務(wù)人員、教師、外來(lái)務(wù)工人員、三區(qū)在外工作人員等群體購(gòu)買(mǎi)商品房的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)格，不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。以團(tuán)購(gòu)房?jī)?yōu)惠不計(jì)入房?jī)r(jià)跌幅范圍來(lái)變相松綁限跌令。實(shí)際上，雅安經(jīng)開(kāi)區(qū)的這一舉措已經(jīng)不是首次出現(xiàn)，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，有約20城出臺(tái)政策支持團(tuán)購(gòu)商品住房，如安徽滁州、四川資陽(yáng)等，其中提出了優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入備案價(jià)跌幅范圍。這是地方在“限跌令”的基礎(chǔ)上做出的松綁和讓步。

但是實(shí)際來(lái)看，支持團(tuán)購(gòu)住房的政策對(duì)市場(chǎng)的效果仍待觀察，由于達(dá)到團(tuán)購(gòu)條件需要滿(mǎn)足一定的人數(shù)和限制條件，因此并不容易達(dá)成，據(jù)悉很多城市都鮮有成功案例。

“限跌令”取消的利弊

1）若是“限跌令”取消，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，可能會(huì)帶來(lái)一些積極的拉動(dòng)作用。其一，對(duì)于意向購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，取消“限跌令”后，開(kāi)發(fā)商降價(jià)行為不再受限，那么也就意味著購(gòu)房門(mén)檻降低，節(jié)約了買(mǎi)房成本，原本資金不足的購(gòu)房者也有了入市資格，一批購(gòu)房者可能會(huì)加速入市。其二，對(duì)于房企而言，短期來(lái)看，可能意味著一定的利潤(rùn)折損，長(zhǎng)期來(lái)看，是很多房企能夠存活下來(lái)，穩(wěn)定于房地產(chǎn)賽道的必要選擇，畢竟活下去才是當(dāng)前房企的核心任務(wù)。房企根據(jù)自身實(shí)際情況決定是否降價(jià)，提升對(duì)自身銷(xiāo)售情況的管控能力。對(duì)于一些債務(wù)壓力大的房企，采取降價(jià)促銷(xiāo)也能助力去庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)資金回籠，補(bǔ)充現(xiàn)金流，減少債務(wù)違約和暴雷的可能。其三，對(duì)于新房市場(chǎng)，若是“限跌令”取消，那么整體的市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)模有望獲得提升。

2）其次，“限跌令”若是真正取消，也可能會(huì)產(chǎn)生一些波動(dòng)和負(fù)面影響。其一，新買(mǎi)房的客戶(hù)獲得了更低的價(jià)格，對(duì)于已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，不平衡心態(tài)加劇，容易會(huì)產(chǎn)生一些爭(zhēng)端和維權(quán)行為，引發(fā)一系列的社會(huì)矛盾。其二，對(duì)于地方政府而言，“限跌令”的取消，房?jī)r(jià)的下跌不再受控，那么意味著土地價(jià)格也可能會(huì)隨之下降。作為政府重要財(cái)政收入的土地收入下滑，對(duì)政府帶來(lái)的沖擊力是重大的，政府取消“限跌令”的動(dòng)力不足。其三，在中國(guó)傳統(tǒng)的“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)下，市場(chǎng)信心可能會(huì)再次遇挫，短期內(nèi)的銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)可能帶來(lái)的是較長(zhǎng)期的信心低迷。

本質(zhì)上，房?jī)r(jià)應(yīng)該由市場(chǎng)供需決定，但當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)限制性政策較多，如果短時(shí)間全面放開(kāi)，會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此取消“限跌令”的影響還需要充分論證，業(yè)內(nèi)也需要對(duì)此謹(jǐn)慎看待。