2022年房地產(chǎn)市場在震蕩中經(jīng)歷深刻調(diào)整。盡管面對充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)營環(huán)境，合生創(chuàng)展仍然保持自身定力，秉持審慎穩(wěn)健營運方針，注重資產(chǎn)升值及財務(wù)穩(wěn)健，致力于實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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3月30日午間，合生創(chuàng)展發(fā)布2022年全年業(yè)績公告。公告顯示，合生創(chuàng)展核心業(yè)務(wù)板塊保持盈利、債務(wù)規(guī)模縮減、品牌戰(zhàn)略升維，多元的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以及優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)等已經(jīng)構(gòu)成合生創(chuàng)展鞏固市場地位的護城河。

毛利率保持行業(yè)領(lǐng)先 債務(wù)規(guī)模持續(xù)縮減

業(yè)績報告顯示，2022年合生創(chuàng)展實現(xiàn)營業(yè)額272.52億港元；核心利潤為10.81億港元；毛利82.81億港元，毛利率為30%；股權(quán)持有人應(yīng)占溢利為87.62億港元，其中地產(chǎn)板塊核心利潤25.11億港元。

毛利、毛利率是衡量企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)。國金證券數(shù)據(jù)顯示，2019年-2021年房企的毛利率跌幅逐年擴大分別為26.96％、23.35％、21.3％，而2022年上半年這一數(shù)據(jù)跌破20％的均線下滑至19.4％。可以看出合生創(chuàng)展30%的毛利率處于高位，盈利能力突出。

在房地產(chǎn)融資不暢的大背景下，現(xiàn)金流成為房企發(fā)展的命脈。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，合生創(chuàng)展就短期及長期銀行貸款取得約2177.45億港元銀行信貸，其中1212.18億港元仍未被動用。同時現(xiàn)金及銀行存款達183.94億港元。

充足的現(xiàn)金流有利于合生創(chuàng)展合理安排償債計劃，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。業(yè)績報告顯示，有息債務(wù)總額約為965億港元，較上年1152.10億港元下降16%，信用債僅占總有息負(fù)債余額8%，境內(nèi)無公司債、中票等信用債余額；一年內(nèi)到期債務(wù)約為249億港元，繼續(xù)保持在26%的較低水平，短期債務(wù)壓力小。

此外，合生創(chuàng)展公開市場債務(wù)穩(wěn)步下降。數(shù)據(jù)顯示，2022年公開市場債務(wù)150億人民幣，下降43%；2023年內(nèi)公開市場到期債務(wù)僅約2.375億美元債及約6.6億人民幣商業(yè)類CMBS，均可實現(xiàn)到期置換/再融資。

值得注意的是，2022年11月24日，合生創(chuàng)展與建設(shè)銀行總行簽署合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，建設(shè)銀行將為合生創(chuàng)展提供包括房地產(chǎn)金融、住房租賃業(yè)務(wù)支持、綜合融資服務(wù)等支持。此外，還與多家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，六大行授信增長36%。

通過穩(wěn)健發(fā)展的策略始終保持較低資產(chǎn)負(fù)債率、充足安全的現(xiàn)金流，合生創(chuàng)展持續(xù)獲得市場和資本的認(rèn)可。目前標(biāo)普、惠譽國際分別維持合生創(chuàng)展B、B+的信用等級；聯(lián)合評級維持AAA的主體最高信用等級。

核心業(yè)務(wù)板塊持續(xù)保持盈利 持續(xù)打造高質(zhì)產(chǎn)品

經(jīng)營業(yè)績的達成離不開銷售業(yè)績的支撐。報告顯示，2022年合生創(chuàng)展銷售及預(yù)售合約出售的物業(yè)總額達人民幣325.79億元，包括物業(yè)合約銷售額人民幣305.32億元及裝修合約銷售額人民幣20.47億元。

具體來看，在北京及天津售出建筑面積合共為68.94萬平方米，帳面值為人民幣209.68億元。占總合約銷售的64%，主要包括縵合北京、合生縵云、東叁金茂府及合生me悅。

在上海售出建筑面積合共為19.41萬平方米，帳面值為人民幣32.99億元，占合約銷售總額10%，主要包括合頌蘭亭、合生佘山東紫園及合生東郊別墅。

廣州及惠州合約銷售額為人民幣83.12億元，占合約銷售總額26%，主要項目包括廣州合生縵云、合生紫悅府、合生湖山國際及合生云山帝景。其中，在廣州售出建筑面積合共為37.78萬平方米，帳面值為人民幣72.9億元；在惠州售出建筑面積合共為10.41萬平方米，帳面值為人民幣10.22億元。

穩(wěn)定的銷售業(yè)績離不開對市場的精準(zhǔn)布局，同時與合生創(chuàng)展產(chǎn)品力的創(chuàng)新、不斷提升的銷售力也有密切關(guān)系。多年來，合生創(chuàng)展始終中高端精品戰(zhàn)略，不斷變革創(chuàng)新，持續(xù)提升產(chǎn)品力。先后推出市場熱銷的合生·縵系、悅系、帝景系、駿景系、國際城系等一系列精品，率先構(gòu)建出了屬于地產(chǎn)行業(yè)的特色產(chǎn)品IP，這些“與城市對接”的標(biāo)桿作品，又在不同維度為城市引聚人氣與資源，不僅釋放項目自身的價值，同時又激發(fā)所在區(qū)域的更大價值、賦能城市發(fā)展，筑就具有合生特點的城市高品質(zhì)人居名片。

2022年合生縵系產(chǎn)品逆市破局，除北京之外，在廣州、上海持續(xù)布局，品牌地域擴張延伸。全年貢獻銷售業(yè)績126.99億人民幣，占總銷售額39%。縵系產(chǎn)品全方位的品質(zhì)提升，彰顯出合生創(chuàng)展開創(chuàng)高端生活方式差異化的核心競爭力。

長期以來，合生創(chuàng)展堅持深耕環(huán)渤海、長三角、大灣區(qū)一二線核心城市。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末合生創(chuàng)展土地儲備總量為2872萬平方米，其中地產(chǎn)板塊土地儲備約2146萬平方米，約74%的土儲位于一線城市；商業(yè)版塊的土地儲備約726萬平方米，約95%的土儲位于一線城市，為未來的持續(xù)盈利提供了基石。

除了公開市場外，合生創(chuàng)展也在積極參與收并購，并在城市更新領(lǐng)域積累了大量資源和經(jīng)驗。其中城市更新項目是合生多年來深耕領(lǐng)域，2022年濱江苑項目成功入市，并于2023年取得預(yù)售證。除濱江苑項目外，目前更有多個城更項目在合作進展中。

堅持“四保”方針 全年地產(chǎn)交樓收入176.29億港幣

眾所周知，作為合生創(chuàng)展重點發(fā)力的業(yè)務(wù)板塊，地產(chǎn)板塊為集團持續(xù)提供穩(wěn)健的收入、利潤增長點，是為合生創(chuàng)展貢獻現(xiàn)金流的壓艙石。

而優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)是地產(chǎn)板塊持續(xù)盈利的核心動力。2022年時值合生創(chuàng)展30周年，產(chǎn)品力、品牌力、品質(zhì)力、服務(wù)力等全維度持續(xù)升級，深度詮釋“優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)”的品牌理念，為城市中高端人群營造全場景生活體驗。

此外，在房地產(chǎn)行業(yè)的新形勢下，“保交付”已成為整個行業(yè)發(fā)展的年度關(guān)鍵詞。作為產(chǎn)品力的有力答卷，交付力是房企成本管控、工程管理、技術(shù)支持、風(fēng)險控制、服務(wù)體系等綜合能力的重要體現(xiàn)，是衡量房企開發(fā)實力、競爭力的重要標(biāo)準(zhǔn)。

在“保交付，穩(wěn)民生”的背景下，合生創(chuàng)展地產(chǎn)板塊堅持保交樓、保預(yù)售、保開工、保竣備的四保方針，立足于品質(zhì)的常態(tài)化管理，以“四位一體”品質(zhì)管控體系為手段，多維度全面提升品質(zhì)力，于2022年實現(xiàn)地產(chǎn)交樓銷售收入176.29億港幣，交付總建筑面積約為101.44萬平方米，主要包括北京的縵合北京及合生世界村、昆山的合樾蘭亭及廣州的合生熹景花園。

值得注意的是，2022年合生創(chuàng)展已訂立銷售及預(yù)售合約但尚未交付予買家建筑面積為206.2萬平方米。于交付該等物業(yè)后，自其已收所得款項合共451.76億港元，將于2023年及其后在集團財務(wù)報表內(nèi)確認(rèn)為收益。

于2022年內(nèi)已落成建筑面積合共86.55萬平方米，預(yù)期于2023年落成的建筑面積合共為289.7萬平方米。同時合生創(chuàng)展堅持保交樓、保預(yù)售、保開工，為2023年提供945億人民幣可售貨量。

輕重資產(chǎn)并舉 商業(yè)板塊雙平臺業(yè)務(wù)形成

除了地產(chǎn)板塊外，經(jīng)過多年發(fā)展，合生創(chuàng)展早已成為科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的綜合性投資控股平臺公司，旗下商業(yè)、基建、合生活、投資等板塊也持續(xù)發(fā)展。

其中，商業(yè)板塊作為重要一環(huán)，在2022年已經(jīng)形成輕、重兩大管理模式，發(fā)展成為雙平臺業(yè)務(wù)。據(jù)悉，合生創(chuàng)展商業(yè)輕資產(chǎn)重點將圍繞合生匯、超級合生匯、合生廣場、hopx超極主場、MOHO等產(chǎn)品線進行拓展，并根據(jù)項目所處不同的階段及項目自身情況，提供EPC+O的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)（前期策劃及管理服務(wù)+方案設(shè)計管理服務(wù)+建設(shè)、品控服務(wù)+招商管理服務(wù)+運營管理服務(wù)）。

2022年是合生創(chuàng)展成立30周年。30年來合生創(chuàng)展始終保持自身定力，面對不斷變化的外部環(huán)境，積極應(yīng)對行業(yè)變遷，依托前瞻的眼光和戰(zhàn)略布局，以更年輕、更現(xiàn)代、更國際化的視野，不斷創(chuàng)新求變。

2023年是全面貫徹落實黨的二十大精神的開局之年。面對未來，合生創(chuàng)展將不畏變革，積極應(yīng)對行業(yè)變遷，開拓企業(yè)升級潛力。憑借穩(wěn)健的發(fā)展步伐、多元化產(chǎn)業(yè)布局、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，以及健康的財務(wù)狀況，與行業(yè)共同邁入高質(zhì)量發(fā)展階段，開啟下一個值得期待的新里程。