隨著城市不斷發展，城市更新對于功能的復合型和多元化提出了更高的要求。老工業片區作為見證工業歷史、傳遞工業文化、展現產業變遷的特色城市空間資源，是城市更新不可分割的組成部分。近些年，天津對老工業片區進行改造再利用，充分挖掘其價值。越來越多的舊廠房變身“新地標”，“工業銹帶”變身為“生活秀帶”“產業秀帶”，煥發出新的生命力。

天津第一機床總廠

預計明年一季度動工

(資料圖片僅供參考)

約有5萬平方米老廠房被完整保留

老舊的籃球架、石砌的看臺、復古的樓群……這里是天津第一機床總廠（簡稱一機床）的一處場景，也是電視劇《希望的大地》取景地之一。負責一機床城市更新項目的天津泰達融宇城市更新建設發展有限公司總經理路陽告訴記者：“當年廠里就有個電影院，在2000年左右的時候，這個電影院還在正常營業。”

“這個廠子已經有70多年了。廠區各個車間在2010年至2020年這10年間陸續停工，這個金工二車間算是停工比較晚的。”路陽指著廠區里的一個車間告訴記者，這個車間占地面積為1.3萬平方米。當時廠子里生產的機床模具都是在這個車間進行加工。

據了解，天津第一機床總廠始建于1951年，是中國機床行業“十八羅漢”之一的國家大型骨干企業。該廠占地面積約為27萬平方米，共有194棟建筑，其中最大的廠房建筑面積達2.6萬平方米。

今年年初，泰達城市更新公司就開始進行一機床項目的前期調研、投資策劃、論證和歷史資源挖掘等工作。路陽告訴記者，他們接手項目后的第一步是要對整個項目做一次“城市體檢”，就像給人做體檢一樣，要先發現問題，看一看病癥在哪兒。“一些建筑本體外檐脫落，防水也不是太好，周圍的管道管線都存在安全隱患。針對廠區，我們提出了提升改造和資產盤活方案，其中包括導入產業和招商運營等細節內容。”路陽說，“除了一機床本體之外，項目還包括周邊15個老舊小區的提升改造，占地面積約73.57萬平方米，總建筑面積約77.64萬平方米，惠及周邊居民約1.55萬人。”

天津大學建筑設計規劃研究總院有限公司負責一機床項目的歷史資源調查和評估，設計師曹紫佳是這項工作的負責人之一。“開展歷史資源調查和評估工作，挖潛工業遺存價值，系統保護、利用、傳承好工業遺存，為后續的更新方案提供基礎支撐，對于盤活存量用地、留住工業記憶、彰顯文化內涵具有重要意義。我們將對廠區內的194棟建筑進行分類保護利用，包括原貌保護、保留改造、再利用改造等措施；對于廠區內的典型構筑物、大樹、特色開放空間、人文記憶景觀等其他物質和非物質文化遺存，都進行了挖掘整理和調查研究，提出了相應的保護利用措施。”曹紫佳說。

記者注意到，在距離一機床大門的不遠處，有一棟黃色樓體、紅色屋頂的建筑，門口掛著“天津第一機床銷售有限公司”的牌子。路陽告訴記者，這棟建筑未來在改造時主要是加固修繕，他們會盡可能地保留建筑本身的原貌。

不過，修繕改造也并非易事。談到改造的難點，路陽表示，為了更科學有效地保護老建筑，他們會對廠區內的每一個廠房制定專門的保護修繕方案。“有些建筑由于年久失修，其修復起來難度較大。我們預計約有5萬平方米老廠房被完整保留。”他說。

據介紹，一機床改造項目預計明年一季度動工，計劃2025年完成廠房整體改造。按照規劃，一機床的產業定位將以工業元宇宙為核心，未來會重點引入一些數字裝備研發領域的企業和特色新消費業態。此外，改造后還會有配套居住社區，給產業園里的企業客戶就近提供居所。關于規劃后的消費業態，路陽表示，未來這里還會借助月牙河景觀帶，聯動天津藝術職業學院演藝資源以及老廠區的歷史文化IP，打造一個嶄新的消費場景。第一機床總廠及周邊片區城市更新項目通過創新盤活、產業升級、延續工業歷史文脈、傳承天津近代工業文明，推動“工業銹帶”向新型“產業秀帶”華麗轉身。

棉3創意街區

“6號樓”改造正在進行

3000余人在此工作生活

“我在天津很想你”──在棉3創意街區棉里咖啡廳門口，這塊藍色的路牌成了年輕人熱衷的打卡地。“我們在2015年街區開街時就來到這兒了，到現在已經7年了。”棉里咖啡店長崔昊添指著咖啡廳外的一排座椅告訴記者，每年夏天的晚上，外面的座位就都坐滿了。這些客人有的在這個街區上班，也有的是看到網友推薦過來打卡的。

棉里咖啡廳的面積有300多平方米。“我們有一款叫‘棉里小熊’的單品，它是一杯特調的拿鐵，然后用一支棒棒糖攪拌，顧客可以自己控制甜度。這款飲品非常受歡迎。”崔昊添介紹說。

目前，棉3創意街區有180余家企業，出租率近85%，涵蓋創意設計、新媒體服務、時尚消費、文化演出等各個領域。這些企業的注冊資本金合計達40余億元，有3000多人在這里工作和生活。

而在幾年前，這里還是天津棉紡三廠的老廠區。2007年，天津棉紡三廠整體搬遷至東麗經濟開發區，舊廠房隨之空置。2013年，天津市住宅集團相關負責人帶領著團隊對棉三老廠區進行開發建設，這個沉淀著歷史文化的老廠區迎來了提升改造。

這是個大工程，整個項目分為兩期開發，建筑面積在20多萬平方米。一期主要是按照整個園區的統一風格新建建筑；而二期大多是老廠房提升改造，為了保持原貌，不僅將外檐做了修舊如舊的處理，對整體也做了防水技術工藝，包括對結構進行了加固修繕和水電設施的改造等。“對于棉三老廠房這個項目，我們要保留它原有的歷史原貌和特色，這是整個項目改造中一個非常重要的任務。因此我們在修繕過程中，從設計方向到施工工藝與其他項目有所不同。比如，清洗外墻、部件加固和傳統的建筑都有所區別，傳統的建筑就是混凝土澆筑，然后加蓋、加幕墻，但是棉三老廠房項目因為涉及到一些老建筑，所以它的保護措施和級別都不太一樣。”主管棉3創意街區運營的天津新岸創意投資有限公司副總經理謝海濱說。

從棉三老廠房到棉3創意街區，改造還在進行。“我們最近正在進行‘6號樓’的小城更項目。這里原來是裕大和寶成紗廠的電廠，1921年建的，有百 年的歷史。該項目完整保留下來了煤斗、大煙囪等建筑和當時工業廠房的結構，這些結構和空間帶給年長者非常深刻的歷史回憶，也會帶給年輕人非常好的關于工業時代的教育。”謝海濱說。

因為涉及到文物保護，項目在改造過程中需要考慮的因素就更多一些。“這類改造其實挺難的。因為目前一些原始的史料記載不是很完善，但我們還是盡可能還原當時建筑本身，這是對文物保護的尊重。注重改造與保護同步，注重維護社會生態、兼顧多元需求的微改造、有機更新、場景創意等，使城市獨特風貌得以留存，并使原居民可以繼續生活在此地。”謝海濱表示，改造后的“6號樓”未來將會是一個集美術館、劇場、書店、高端時尚餐飲于一體的復合型藝術中心，成為天津的文化新地標。

鑫創醫療器械產業園

60%入駐企業為初創型企業

9大服務體系提供一站式服務

過段時間，位于河東區七緯路3號的鑫創醫療器械產業園二期項目又要迎來工人進場。這里正在建一個停車場，占地1400平方米，施工已經進行了一半。之前由于疫情，施工暫停了一段時間。這個停車場是為鑫創醫療器械產業園一期配套的，建成后園區預計可容納80多輛車。

早些時候，鑫創醫療器械產業園所在的這塊地方是中國能源建設集團天津電力建設有限公司。“這是個老工業廠區，在我們接手改造之前，這里已經閑置3年了。”天津鑫創產業園管理有限公司經理張鴻燁回憶起第一次來到這個廠區時看到此情景皺起了眉頭：“太破了。院子里雜草叢生，廠區辦公樓的墻皮都掉了，窗戶上的玻璃好多都碎了。”

不過，張鴻燁對這個老廠區的印象也并非“一無是處”。當時，他圍著廠區轉了一圈，發現有一個能容納200人的報告廳。這個廳他一眼就相中了，覺得以后這里可以給企業搞年會、做團建活動。

去年8月1日，張鴻燁帶著他的團隊進場改造。“要先拆除再改造，還不如毛坯房好弄。”張鴻燁告訴記者，改造期間，整個廠區拆下來上百車垃圾。經過4個多月的改造，1萬多平方米閑置老廠區變身為鑫創醫療器械產業園。整個改造投資700余萬元。

目前，園區共注冊企業200家，其中醫療器械類企業55家。“我們通過9大服務體系為企業提供一站式服務。”據張鴻燁介紹，產業園入駐的醫療領域的企業大多是商貿類，其中60%是初創型企業，還有不少企業是奔著特色醫療器械產業園的聚集效應從別的地方遷過來的。

“我們在園區原有辦公功能的基礎上，打造了‘星空會議室’‘記憶長廊’和‘園區會客大廳’等特色區域。園區建筑以‘人文生態’為核心理念，打造適合各類型企業入駐的辦公環境。交通方面，產業園距離天津站5分鐘，距離天津濱海國際機場20分鐘，地鐵線交匯，交通便利，對企業來說非常方便。”張鴻燁說。

一家入駐企業的工作人員告訴記者，目前園區智能化程度較高。比如門鎖通過手機智能打開，公司的電費也可以通過手機直接繳納。“園區有共享會議室、共享打印室、共享咖啡室……當有客戶拜訪公司時，這些共享區域都可以使用，不用再去外面找咖啡廳談事情，非常方便。”該工作人員說。

“我們明年計劃再招商50家醫療器械公司，建立一個提供檢測、評估、咨詢、投融資等服務的公共創新服務平臺。力爭用3年時間將園區打造成以醫療器械產業為主體、高科技醫療器械企業集聚的特色化產業園。”張鴻燁說。

車間改造

建筑面積約1.3萬平方米

構建復合業態 打造新消費場景

“走進這扇門就像穿越了一段歷史一樣。”天津泰達融宇城市更新建設發展有限公司總經理路陽一邊推開銹跡斑斑的鐵門，一邊帶領著記者向廠房里走去。

眼前這間廠房是天津第一機床總廠的金工二車間，也被稱為箱體車間，是生產和組裝機床外殼的地方。路陽說：“這里的主體框架使用了混凝土鋼結構的澆筑，如今基本保存完整。但因外墻砂漿的黏性不足，已存在一定的安全隱患。因此，對于外墻部分，我們會先將其掏砌下來，再將這些紅磚重新砌筑。如此一來，廠房不僅解除了安全隱患，還保留了原有的年代感。”

走在泛白的水泥地上，一抬頭，就能看到四周墻上掛著的橫幅──“安全生產，質量永恒”“鼓干勁、搶訂單、促進度、比貢獻、爭先鋒”“發揚艱苦奮斗、勤儉建國的光榮傳統”。房頂上，一條軌道貫通整個廠房，上面掛著的天車可以將十幾噸的機器從廠房的西邊運到東邊。過道兩旁擺放著車床等設備以及裝滿產品的木箱子。

據悉，該廠房建筑面積約1.3萬平方米，高約12米。按照規劃，整座建筑將被完整保留，內部則被改造為工業產品展覽中心與商業消費相結合的復合業態。“我們會在不破壞原結構的情況下，從建筑內部再搭一層。到時，一層將被用作數字裝備的展覽展示，二層則作為特色新消費場景。”路陽對記者說，“改造之后，我們還計劃展出一些最新的機床設備進行展示性生產。消費者可以在一層體驗到天津工業發展的最新成果，在二層就餐、購物。這樣一來，我們充分利用了廠房的高度優勢，上下結合達到多重體驗的效果。”

街區運營

營造濃厚文化藝術氛圍

從商業價值向社會價值轉化

“對于這一城市更新項目，我們既要保留原貌，又要做到老街區老廠房的創意更新，這對于吸引更多青年人的目光十分重要。”天津新岸創意投資有限公司副總經理謝海濱表示，他們不僅要升級建筑的外在，也要對內容進行更新，既要保留歷史和傳承工業文化，也要實現商業價值。

棉3創意街區自2015年正式開街，到現在經過7年招商運營，目前進駐企業180多家。這些企業中有像海河美術館、三三畫廊、棉里咖啡等各具特色的網紅店；也有像國電投、中建方程這樣的大型央企。有很多企業自第一天進駐就從未離開街區，發展蒸蒸日上。

“隨著街區內企業的更新和迭代，我們要動態對街區內的配套資源進行補充和更新，讓街區內的企業和商業資源互補，實現良性內循環，同時，我們也要讓消費者在感受百 年工業歷史的同時，有得吃、有得玩、有得看、有得體驗。”謝海濱在談到運營時表示，為不斷擴大街區影響力，他們主動走出去、拉進來。通過不斷舉辦承接文化藝術活動，獲取區域外的商戶資源，打造獨有的文創產品，提升棉3創意街區自有的品牌價值和知名度，實現街區從商業價值向社會價值的轉化。

據介紹，截至目前，棉3創意街區共舉辦了300余場各類文化藝術活動，如天津當代公共藝術計劃、復古市集、雅致慶典、新車發布會、全國滑板聯賽、天津時裝周、棉3圖書市集、消夏主題夜市等。在謝海濱看來，一個好的運營離不開理念和創意的迭代更新，更離不開優質的服務。“我們要讓企業和商戶感受到街區內的變化和勃勃生機，感受到細致入微的服務。”謝海濱說。

專家訪談

城市更新 推動城市發展的核心力量

──對話天津市建筑設計研究院有限公司城市更新設計研究院院長 李欣

不久前，天津發布的《天津津城城市更新規劃指引（2021—2035年）》（以下簡稱《指引》）將城市更新分為六大類型，包括海河兩岸功能提升，中心商業區、傳統商圈的改造提升，歷史文化街區活力提升，公共服務設施、基礎設施和公共空間等人居環境提升，老工業片區改造提升，老舊房屋更新和老舊小區改造。

“城市更新是社會發展的必然趨勢。特別是對于天津這類城鎮化率達80%以上的超大城市來說，當發展從增量向存量轉變時，城市更新一定會成為推動城市發展的核心力量。”天津市建筑設計研究院有限公司城市更新設計研究院院長李欣在接受記者采訪時表示，《指引》劃分的六大類型包含了城市發展的核心內容，推進這六類城市更新工程不僅能實現以人民為中心，提升老百姓獲得感、幸福感、安全感，改善老百姓福祉，同時還將助力發展產業集群、提振城市競爭力。

伴隨城市化進程，天津的城市更新一直都沒有停止過。據了解，天津的城市更新經歷了幾次大的發展歷程，上世紀80年代以震后恢復重建、引灤入津、三年煤氣化、改造“三級跳坑”、建設“三環十四射”交通體系為標志，完成了第一次大規模城市改造建設；上世紀90年代以成片危陋平房改造、“地下危改”工程為標志，完成了第二次大規模城市改造建設。進入新世紀，以推進濱海新區開發開放、實施海河兩岸綜合開發，建設濱海國際機場、京津城際鐵路、城市快速路等重大基礎設施為標志，城市基礎設施水平大幅提升，綜合交通能力不斷增強，人居環境極大改善，歷史文化街區和風貌建筑得到有效保護，城市現代化建設取得長足進步。這是天津第三次比較明顯的城市大規模更新階段。“通過各階段的更新建設，居民生活質量和水平得到顯著提升，歷史文脈得到較好保護與傳承，城市形象得到大幅改善。黨的十九屆五中全會明確提出實施城市更新行動，從大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，既要對過去大拆大建模式為主導的城市建設出現的問題進行補短板、強弱項，更需要應對城市建設高質量發展的新形勢，做出新的研究和探索。”李欣說。

天津首個大型片區類城市更新項目──金鐘河大街南側片區城市更新項目的部分區域近日已完成改造。其中，天津建院城市更新設計研究院負責該項目整體概念方案和試點項目方案的設計。對此，李欣說，以往老舊小區改造主要是屋頂防水、墻面粉刷等相對基礎性的工作。如今，在城市更新的政策指引下，老舊小區改造中更加注重對百姓痛點的調查研究，通過綜合分析判斷，找到最有效的解決方式。完善提升類項目的比重明顯加大，包括盤活區域內的可運營資源，提升公共空間品質，讓城市更新給老百姓帶來長久的好處。

在緊緊抓住民生的同時，城市更新還要杜絕大拆大建，堅持“留改拆”并舉，力爭將存量建筑的作用最大化。作為北方重要的工業城市，天津的工業廠房存量十分豐富。“工業遺存項目往往有空間大、租金低、區位好的優勢。工業遺存保護是傳承歷史、延續城市記憶的必然要求，盤活利用也是必然選擇。如果能夠統籌資源，做好運營層面的產業服務，就有可能吸引更多的企業，特別是高附加值的初創型企業到來，促進產業發展，提升城市能級。”李欣表示。