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買(mǎi)房子是國(guó)人最熱衷的話題，也是每個(gè)家庭都必須考慮的問(wèn)題，然而，面對(duì)高企的房?jī)r(jià)，能夠全款買(mǎi)房的家庭畢竟是少數(shù)，絕大部分家庭還是需要依賴貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)安居的夢(mèng)想。據(jù)抽樣調(diào)查顯示，通過(guò)貸款購(gòu)房的比例超過(guò)九成。那么，如何貸款最劃算呢?這無(wú)非就涉及到貸款種類、貸款額度、貸款期限和還款方式的選擇問(wèn)題，不同的選項(xiàng)，決定了不同的購(gòu)房的成本。

如何選擇貸款種類?

我國(guó)的個(gè)人住房貸款有兩種：一種是住房公積金貸款，另一種就是商業(yè)銀行貸款。

住房公積金貸款屬于政策性住房貸款。我國(guó)自2002年起建立了住房公積金制度，由工作單位和職工個(gè)人每月按一定比例繳存住房公積金，作為一項(xiàng)長(zhǎng)期購(gòu)房?jī)?chǔ)金。繳納住房公積金的職工可以申請(qǐng)住房公積金貸款。住房公積金貸款實(shí)行的是優(yōu)惠利率，目前五年期以上貸款利率為3.25%。一般只有國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的職工實(shí)現(xiàn)了公積金全覆蓋，而城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外資企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)只有極少數(shù)建立了公積金制度。因此，住房公積金貸款屬于面向特定群體的優(yōu)惠住房貸款。

商業(yè)銀行貸款則是面向所有群體提供的貸款，當(dāng)然，申請(qǐng)人必須符合一定的條件。基本的要求是有固定的工作，和穩(wěn)定的收入。目前，商業(yè)銀行的住房貸款利率實(shí)行的是以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率。最新8月份LPR為4.65，現(xiàn)階段五年期以上加點(diǎn)一般為為：首套0～54BP，二套60～79BP。

由此看出，住房公積金貸款要比商業(yè)銀行貸款的利率低很多，以四大國(guó)有銀行的實(shí)際執(zhí)行首套利率5.19，二套5.44為例，分別比公積金貸款利率高出60%和67%。因此，如果有公積金，應(yīng)盡量足額申請(qǐng)公積金貸款，不足部分再申請(qǐng)商業(yè)貸款，也就是常說(shuō)的組合貸。這樣可以大幅降低購(gòu)房成本。

商業(yè)銀行貸款利率各銀行間也存在差異，一般而言，國(guó)有大行利率高一些，而一些地方小銀行利率可能低一些。大行審查貸款要求比較嚴(yán)格，而小行會(huì)相對(duì)寬松，購(gòu)房者可根據(jù)自身情況和需求來(lái)選擇。

如何選擇貸款額度?

由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的原因，不同時(shí)期對(duì)于按揭購(gòu)房首付的比例要求不同，這屬于被動(dòng)的貸款額度的限制要求，沒(méi)有討論的意義。我們要討論的是，在資金比較充裕的情況下，貸款多少比較合適?

有些所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)者宣稱貸款比例越高越好，貸款越多越劃算，好像貸款不需要利息。實(shí)際上，這種觀點(diǎn)并不具有普適性，只有在閑置的資金能夠創(chuàng)造更大價(jià)值的前提下，這種觀點(diǎn)才能夠成立。例如，在房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)代，加杠桿可以多買(mǎi)房，買(mǎi)到即是賺到。或者，閑置的資金有更好的投資渠道，可以穩(wěn)定賺取超過(guò)貸款利率的高收益。這種情況下，當(dāng)然是貸款越多越好。但是，如果你沒(méi)有賺取高收益的投資渠道，閑置的資金是躺在銀行睡大覺(jué)，那點(diǎn)理財(cái)收益顯然無(wú)法彌補(bǔ)貸款利息，這種情況下，貸款額度越大，損失也就越大。

因此，在資金比較充裕的情況下，如果沒(méi)有高收益的投資，應(yīng)盡量控制貸款的額度，能少貸不多貸，能全款不貸款。當(dāng)然，這里指的是商業(yè)貸款，公積金貸款則是多多益善。不過(guò)，也不能傾囊所有，一定要留有足夠的備用金以備不時(shí)之需。

如何選擇貸款期限?

個(gè)人住房按揭貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)三十年，具體可申請(qǐng)的最長(zhǎng)期限與貸款人的年齡有關(guān)，按照規(guī)定，目前最大貸款年齡：男65歲，女60歲，實(shí)際貸款的最長(zhǎng)期限為貸款的最高限制年齡減去貸款時(shí)的年齡。

對(duì)于公積金貸款應(yīng)盡可能申請(qǐng)足額年限。對(duì)于商業(yè)貸款期限，則需要根據(jù)自身的收入情況、穩(wěn)定性、家庭開(kāi)支等來(lái)決定。貸款時(shí)間越長(zhǎng)，意味著支付的利息越多。因此，在條件允許的情況下，應(yīng)盡量縮短貸款期限，但要留有余地。

如何選擇還款方式?

商業(yè)銀行貸款有兩種還款方式：等額本息和等額本金。

等額本息方式，也稱等額還款方式，是指每個(gè)月的還款金額相同，但是利息優(yōu)先，也就是每月的還款額中利息占比是由高到低變化，而本金是由低到高變化。先還利息，后還本金。優(yōu)點(diǎn)是每月還款金額相對(duì)比較少，缺點(diǎn)是總的利息比較多。提前還款不劃算。這種方式對(duì)銀行有利，因此是銀行默認(rèn)的選項(xiàng)。比較適合月收入不高，還款壓力大的家庭。

等額本金方式，也稱遞減還款方式，是指每個(gè)月償還固定數(shù)額的本金再加上一定的利息，第一個(gè)月還款金額最高，此后逐月遞減。優(yōu)點(diǎn)是總的利息比較少，方便提前還款;缺點(diǎn)是開(kāi)始時(shí)還款壓力比較大。這種方式對(duì)于貸款人比較有利，適合家庭收入比較高，還款壓力不大的家庭。

究竟選擇哪一種還款方式，主要是根據(jù)家庭收入情況而定。家庭收入扣除還款額，每月應(yīng)留有足夠的生活開(kāi)支和儲(chǔ)備金。一般應(yīng)預(yù)留3～6個(gè)月的還款資金，以防止因突發(fā)事件失去工作收入而斷供。在條件允許的情況下，盡量選擇等額本金還款方式，可以節(jié)省很多利息。

以貸款100萬(wàn)元，期限20年，利率5.19%計(jì)算，等額本息方式的總利息是60.92萬(wàn)元，等額本金方式的總利息是52.12萬(wàn)元，等額本息比等額本金的利息支出多17%。

需要注意的是，有些銀行在簽訂貸款合同時(shí)并不十分主動(dòng)地向貸款人解釋兩種貸款方式的差異，他們更樂(lè)意客戶選擇默認(rèn)的等額本息方式。

是選擇固定利率，還是浮動(dòng)利率?

貸款利率通常有固定利率和浮動(dòng)利率兩種方式，如何選擇取決于簽訂合同時(shí)貸款利率的水平以及對(duì)未來(lái)利率走向的研判。

在實(shí)行貸款利率定價(jià)機(jī)制轉(zhuǎn)換之后，貸款利率的波動(dòng)性將會(huì)加大。市場(chǎng)利率水平與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家大政方針密切相關(guān)。短期看，利率處于下行通道。因此，選擇浮動(dòng)利率應(yīng)該更加有利，可以享受利率下行帶來(lái)的實(shí)惠。由于貸款周期比較長(zhǎng)，從長(zhǎng)期看，選擇浮動(dòng)利率，博取受益的機(jī)會(huì)可能更多一些。

如果貸款時(shí)能夠能夠獲得比較優(yōu)惠的利率，例如低于LPR的利率，則選擇固定利率獲取實(shí)惠的概率可能更大一些。

總之，貸款購(gòu)房應(yīng)根據(jù)資金情況、家庭收入，合理選擇貸款種類、貸款額度、貸款期限和還款方式，一定要量力而行，留有余地。防止因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)而出現(xiàn)斷供情況。

關(guān)鍵詞：貸款種類買(mǎi)房子