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“穩妥實施的核心在于落實‘一城一策’，只有‘一城一策’才能實現它的兩個核心目標：給予地方調控的靈活性，同時避免統一調控帶來的系統性風險。”1月22日，貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領在接受《證券日報》記者采訪時表示。

在中央的“房住不炒”的大邏輯下，“一城一策”已經成為核心政策邏輯。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，從近期各地政府工作報告可以看出，“一城一策”的提法明顯增加，主要包括河南、福建、杭州和寧波等地。這充分說明市場的定調比較清晰，即未來會在“一城一策”上會有較多動作。

嚴躍進分析稱，對于“一城一策”來說，本身是“因地制宜、分類指導”的導向。不過很顯然對于此類政策來說，在當前房地產市場下行的情況下，會有更多的新意。如短期內各地政府不會強調政策放松，而會繼續強調“一城一策”的導向;在具體執行過程中，往往各地會有放松的跡象。因為實際上一些大城市確實出現了交易放緩和價格趨緩等現象，所以各地政策公開或不公開的放松現象會更多。

2018年12月召開的中央經濟工作會議強調，要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

隨后召開的全國住房和城鄉建設工作會議就明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防范化解房地產市場風險。堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處。繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定。

多位業內人士向《證券日報》記者表示，“加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房”，這一表述體現了政策的兩面性和靈活性，既滿足合理自住需求，同時也遏制投資炒房，地方政府在政策范圍內進行調整，但必須堅持“房住不炒”這一前提。

楊現領認為，2019年房地產調控有三大特點，即調控主體由中央轉向地方、調控方式由調控交易轉向調控供給結構、政府職能回歸到住房保障。歷史證明，調控市場交易往往只影響需求釋放的節奏，通常是延緩或刺激需求釋放，盡管短期內可以實現政策目標，但會明顯打亂市場供需結構，抑制市場調節，引發其他問題。調節交易并沒有改變市場供給結構，不能從根本上改變住房短缺或結構錯配的問題。今后政策會減少對交易環節的行政管制，限價、限售乃至限購政策可能會根據不同城市的情況作相應調整。

在上述政策邏輯預判下，楊現領認為，2019年，一線城市市場有望回升，二線城市市場逐漸見底。二線城市將成為2019年房地產市場主力。2019年增量市場供應放量，二手房市場在經歷2018 年回落后將在 2019年觸底，增量及存量格局有所改變。

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