把未來現(xiàn)金流變成證券產(chǎn)品，這就是資產(chǎn)證券化。“長江資管-武漢地產(chǎn)公租房資產(chǎn)支持專項計劃”11月14日正式成立，并成功發(fā)行，這標志著全國首單以公租房租金收入為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化項目在我省落地。

該專項計劃管理人為長江證券資管公司，發(fā)行總規(guī)模為8.915億元，期限18年，平均票面利率為5.08%，還將于近期在上海證券交易所掛牌交易。

根據(jù)專項計劃說明書介紹，武漢地產(chǎn)集團以惠民居、青和居、惠康居、中央華城、青雅居5個公租房項目作為底層資產(chǎn)，進行資產(chǎn)證券化融資。這5個項目共有11434套租賃住房，2017年總租金收入4788.97萬元，今年1月至3月總租金收入為1707.12萬元。據(jù)預(yù)測，未來這5個項目季度租金收入將穩(wěn)定在2000萬元以上。

公租房租金遠低于市場價格，供不應(yīng)求，出租率有很好的保障。這一資產(chǎn)證券化項目，相當于把未來18年的租金收入打包成一個證券產(chǎn)品，向特定投資者發(fā)售，提前一次性提取8.915億元租金。

這一“全國首單”從啟動到成功落地，共花了11個月時間。武漢地產(chǎn)集團表示，新型融資模式，將公租房未來的租金收入提前變現(xiàn)，盤活存量資產(chǎn)，將提升武漢保障房建設(shè)的影響力，促進行業(yè)健康發(fā)展。

5.08%的票面利率，屬相對較低的融資成本。證券行業(yè)人士表示，在銀行貸款收緊的情況下，資產(chǎn)證券化成為拓展直接融資的重要手段，但對于這種復(fù)雜的金融工具應(yīng)強化監(jiān)管，防止資金流入到高風(fēng)險領(lǐng)域。