近期，房地產信托發行數量、規模雙雙下跌。地產信托業務這是要被信托公司放棄的節奏嗎?

今年8月下旬，市場上傳來消息稱，部分地區的銀監局發文暫停新增地產信托的報備，已過審的信托計劃可繼續發行。隨后，這一消息得到證實，部分信托公司確實接到監管的窗口指導，要求后續審慎開展房地產信托業務。

當時，有接近監管部門人士對相關媒體指出，此次個別公司收到監管要求可能與該公司地產業務風險過高有關。

不過，業界擔憂的地產信托“斷供”情況并未出現。記者采訪了解到，大部分信托公司的地產信托業務仍正常開展。

“房地產領域仍是目前信托公司的主要投向。不過，值得警惕的是，房地產業嚴監管是當前不爭的事實。”用益信托資深分析師帥國讓在接受《國際金融報》記者采訪時稱，當前，不少信托公司開始加強風控，并提高地產信托的業務門檻。

9月發行數量、規模雙降

事實上，目前房地產融資需求仍舊較高，但房企發債、銀行貸款等融資渠道受限，回歸信托融資渠道正成為當前大多數房企的一個選擇。

用益信托報告指出，從發行市場情況來看，房地產信托表現仍舊搶眼，可以看出目前房企依舊存在較大融資需求，房地產信托再次開啟瘋狂“吸金”模式。

不過，與8月相比，9月房地產信托的發行有明顯“降溫”態勢。數據顯示，9月，集合信托市場共發行房地產信托產品369款，發行規模652.97億元;而8月共計發行房地產信托產品519款，募集資金量1009.81億元。相較而言，9月發行規模環比下降35.34%，發行數量環比也出現29.09%的下滑。

資深信托研究員袁吉偉對《國際金融報》記者表示，9月臨近國慶假期，由于假日因素，所以當月發行略有下降，而8月的窗口指導政策對信托公司后續產品發行也帶來一定的沖擊和影響。

不過，用益研究根據公開資料不完全統計，今年第三季度，投向房地產領域信托規模仍居首，占比達37%。房地產信托募集資金1662.37億元，環比下滑1.26%，但募集資金規模占比43.62%，環比上升5.71個百分點。

上述報告指出，重資產運作的房企幾乎不計成本地從信托渠道獲得融資，房地產信托大幅增長依賴于房企強勁的資金需求。但融資成本高企和監管政策的收緊，房地產市場呈現“風聲鶴唳”態勢，未來房地產信托業務規模縮水在情理之中。

地產信托業務要被棄？

處于風口浪尖的地產信托，如何在監管關注的背景下存活，考驗著各大公司的智慧。

“這段時間，公司的地產信托業務控制得比較嚴格，但并沒有停止地產業務，主要做央企、國企之類的大品牌。”上海一家信托公司的機構資金部經理對《國際金融報》記者表示，之后業務情況如何，目前大家也都不清楚，還得看政策和監管指導。

“暫停房地產業務的信托公司只是個別的，最近房地產信托發行還是較多，說明影響不是太大。”不過，袁吉偉也強調，由于近期房地產行業仍面臨調控壓力，后續房地產信托發行增速會有下降趨勢。

深圳某信托公司的信托業務部門相關人士對記者表示，當前經濟形勢不好，國家管控很嚴，業務都不好做。不過，目前房地產業務還沒暫停，也還是公司的一大重要業務。“今年8月份的時候市場傳言暫停房地產信托業務，我們當時也咨詢了對接監管的團隊，并沒有收到指導意見。”該人士如是說。

一位華北區域信托公司人士則稱，自從收到銀監部門窗口指導后，公司的存量業務繼續做，但增量地產信托業務就不做了。

需要指出的是，多位信托行業人士談到，由于地產信托某種程度上彌補了房企的資金缺口，因此監管部門不會完全對地產信托業務實行“封殺令”。

相關行業人士分析，監管趨嚴或是影響9月房地產信托業務收縮的一個主要原因，但并不意味著地產信托業務不能做了。房地產信托作為傳統業務之一，是當前幫助信托公司盈利的重要業務，輕易放棄的可能性不大。

未來3年是地產償債高峰

地產信托依然是各大信托機構熱衷的業務之一。

中國信托業協會最新數據顯示，今年第二季度信托規模連續下滑，但房地產信托規模持續增長。第二季度，信托資金配置到房地產領域的規模為25072.49億元，比第一季度的23710.76億元增長了1361.73億元，其占信托資產的比重由10.99%提升到12.32%。第二季度房地產信托新增規模當年累計為4280.73億元，占全部新增信托規模的18.31%，比第一季度占比提升了3.5個百分點。

此外，今年對房地產行業來說，形勢更為嚴峻。一來融資渠道受限，要求降低杠桿，防范金融風險，二來“借新償舊”的做法也被嚴格管控。業界認為，接下來的三年都是地產行業的償債高峰期。

有證券機構測算數據顯示，在存續地產債中，2018年到期償付規模為1613億元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍;2019年至2021年到期償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元，償債壓力與日俱增。

“對于類似信托方面的暫停，自然是一個利空消息。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時稱，這也要求此類企業重視近期的金融政策管控，以及審視現金流的問題。今年是資金小年，房企需要以價換量來回籠資金。同時也要和銀行搭建更好的戰略合作關系，這樣才可以形成更好的投資機會和融資機會。

嚴躍進進一步分析，對于地產信托業務來說，不排除部分具體項目會面臨暫停，但本質上是銀行本身的業務規范，即銀行對于此類信托業務的合作，需要更加謹慎，屬于流程重新梳理和審批更加嚴格的體現。

不過，嚴躍進也表示，地產行業當前資金面其實是有所收緊的。從供給側改革的角度看，應該是鼓勵開發商積極拿地和進行新開工，但近期部分土地出現流拍等情況，多少也說明企業面臨很多資金壓力。“對于信托等計劃，不排除部分區域還是會給予寬松政策，關鍵就是項目投資應該合規，同時也看各地對于房地產開發的支持力度”。