近日，上市房企陸續發布9月銷售業績簡報。在經歷了7、8月的短暫低迷后，龍頭房企的銷售規模普遍出現回升。

碧桂園9月的銷售額達到367.4億元，比8月提高17.3%。今年前三季度，碧桂園實現銷售4155.8億元，雖距離8000億的年度保底目標甚遠，但仍比去年同期增長了近四成。

在樓市調控不斷深入的情況下，這種業績值得稱道，但仍難掩增速下滑的現實。今年前三季度，已經發布業績簡報的20家上市房企銷售額平均上漲45.4%，不及去年，且這是建立在部分房企“以價換量”的基礎上。

今年9月末，萬科曾在秋季例會上打出“活下去”的口號，似乎預示著行業寒冬將至。在業績增長和價格壓力并存的情況下，這一口號顯得更有內涵。充分享受了這一輪市場紅利的房地產企業，將如何解決生存命題?

銷售增速普遍下滑

在樓市調控政策的持續高壓下，今年的“金九”成色明顯不足。中金公司對60個城市的監測顯示，9月新房成交面積環比僅上漲1%，顯著低于歷史季節性水平(過去7年的9月份平均環比增長8%);同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%。

華創證券也指出，今年9月，49個城市新房成交面積環比下降7.5%，同比下降4.6%。

龍頭房企的表現，雖然優于行業平均水平，但受到市場大勢的影響，累計增速出現下滑。根據中原地產的統計，今年前三季度，20家上市房企合計銷售額達到2.17萬億元，平均上漲45.4%。而在2017年，頭部房企的銷售增速普遍在50%以上，不少房企超過100%。

“銷售增速下滑，是因為調控壓力比較大，業績很難真正沖高，但這里面也有房企主動降速的原因。”某上市房企華東區域相關負責人向21世紀經濟報道表示，有些能賣到2000億的房企，會謹慎地把銷售目標定在1500億的水平。

但就房企個體而言，業績表現有所不同。

在已經發布業績的房企中，恒大在9月實現銷售630.1億元。前三季度恒大的銷售規模達到4490.9億元，高于萬科的4315.5億元，成為目前為止銷售規模最大的房企。按照今年5500億元的銷售目標，前九月恒大已完成81.65%。

第二梯隊中，部分房企的業績增幅較大。旭輝在9月的銷售面積和金額都比去年同期近乎翻倍。中海、金茂、世茂等房企也在9月實現了銷售規模的明顯增長，同比增速高于前9月的平均水平。

但也有房企在9月的表現不及預期。如建業9月實現銷售額55.85億元，同比增加33.5%，明顯低于前9月75.7%的銷售增幅。龍光、富力、招商蛇口也表現出同樣的特點。

今年以來，房地產業格局一直呈現出“第一梯隊趨穩、第二梯隊發力”的特點。有業內人士指出，前者正面臨規模帶來的瓶頸，并有意放慢節奏、謀求平衡發展。后者則正抓住機會擴大規模，力爭躋身第一梯隊。

同時，部分小型房企早已退出規模競爭的行列，這類企業規模較小，9月業績漲跌不一。陽光100僅在9月實現5.91億元的銷售規模，比8月下降四成。

部分企業以價換量

雖然業績還算亮眼，但9月末，萬科在秋季例會上喊出“活下去”的口號，似乎預示著市場寒冬將至。此前的9月22日，萬科集團董事長郁亮在萬科南方區域月度例會上也表示，房地產行業真正的轉折點已來，樓市的需求急劇消失，開發商面臨去化壓力。

中金公司也指出，在樓市調控的持續高壓下，購房人的觀望情緒正在加深，并導致市場的去化率大幅下滑。

根據21世紀經濟報道的了解，行業人士對這一觀點頗為認可。前述房企人士指出，銷售壓力在7、8月份就已出現，但因為是傳統淡季，外界并未在意。

中原地產首席分析師張大偉表示，降價銷售通常是不得已而為之，即使考慮到“限價令”因素的影響，這仍然反映出銷售壓力已經傳導到價格策略上。

張大偉認為，9月龍頭房企銷售業績的回升，正是“活下去”的動力所驅使。因為在融資渠道收緊、融資成本提高的情況下，通過銷售回款來補充現金流，是最現實的手段。

根據公告，今年9月，大部分企業的銷售均價企穩，甚至出現提升，說明以價換量的現象尚不明顯。但也有少數房企的銷售價格出現下降。

比如，中駿在今年9月的平均銷售價格為10490元/平方米，環比8月份(15054元/平方米)下降30%。建業在9月的銷售均價為7258元/平方米，同比下降7.5%。龍光地產的銷售均價則連續兩個月出現下滑。

這種現象會不會繼續蔓延?中金公司在10月8日的一份報告中指出，房價仍有可能延續疲弱走勢，但全國層面并不具備房價普降基礎。但該報告同樣提示，存在“地產調控政策超預期加碼”的風險。

當日晚間，這種預期在一定程度上被兌現。當天的國務院常務會議提出，“商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策”。對于庫存規模相對較大、前期房價上漲較快的三四線樓市來說，顯然是利空消息。

多數受訪者認為，無論價格調整與否，房企都會在第四季度發力銷售，這一方面是迫于嚴厲調控下的回款壓力，另一方面則是出于財務結算周期的需要。因此，四季度房企的銷售業績有可能繼續升溫。