繼去年收購廣州西城都薈取得不錯收益后，來自香港的房地產信托基金領展再次將目光投向了內地商業市場。

9月27日，據港媒消息，領展擬斥資約74億港元(即65億元人民幣)購買深圳中心城商場。

公開資料顯示，上述洽購的商場位于深圳市中心福田區，與深圳地鐵會展中心站連接，商場樓高6層，總樓面約150萬平方呎，由怡景集團2002年投資10億開發打造，2007年正式開業。

值得一提的是，9月24日，領展剛發布公告稱，將就旗下資產組合進行評估，借以優化領展的資產組合，并為領展基金單位持有人締造更高價值。

對此，有市場人士預計，領展此次在購入新項目同時，亦將部署出售香港商場。

據觀點地產新媒體了解，截至2018年3月底，領展在香港共擁有138項物業，包括商場及停車場;在內地的一線城市北京、上海、廣州，領展共持有3項物業。

若此次洽購深圳中心城商場最終落實，領展將在內地持有4項物業，并全部位于一線城市。

領展換貨邏輯

從投資回報的角度而言，作為亞洲最大的房地產投資信托基金，買入和賣出是其為基金單位持有人帶來回報的主要方式。

在領展內部，這一策略被稱為“資本循環”，即通過改善物業組合結構，提高物業整體的質素。

不過，若回顧領展近幾年的交易動作，加速出售香港物業，同時加大對內地一線城市的投資是其遵循的一貫邏輯。

據觀點地產新媒體不完全統計，僅2015年-2017年，領展就四次出售香港物業，出售數量更有逐年增多的趨勢，3年內共計出售項目36處，交易總代價達302.88億港元。

與此同時，自2015年首入內地市場，領展一共買入位于北京、上海、廣州的3項商業物業，合計投入超過130億元。同一時期，領展在香港僅有一處物業入賬，即旺角彌敦道700號。

其中，最具標志性的交易來自2017年。年內，領展完成出售了17項位于香港的物業，同時收購廣州購物中心西城都薈。

2017年4月，在戴德梁行的促成下，領展以40.65億元收購位于廣州荔灣區黃沙地鐵站上蓋的西城都薈商業項目，這一價格較2013年和記黃埔的轉讓價翻了近一倍，也成為華南地區近年來最大宗的商場交易。

同年11月，領展與基匯資本為首的財團簽訂協議，以代價230億港元出售位于香港的17項物業，較物業于2017年9月30日的估值高約52%，物業出售的凈收益為74億港元。

對于上述出售的17項物業，基匯資本中國區主管彭慶邦曾向觀點地產新媒體透露：“都是比較偏社區的購物中心，不是很高端的商業物業，更多的是在老百姓住宅區下面的商業物業，像街鋪、商場類型的社區MALL，不是商業氛圍很重的購物中心。”

在投資表現上，被出售物業的毛利潤率和回報率在領展的物業組合里，也處于相對較低的水平。

對于領展出售香港物業，東方證券(香港)認為，隨著香港零售市場過去10年的黃金時代一去不復返，要在香港市場找到高回報率的物業也絕非易事，因此領展有可能要跨過邊境尋找機會。

不過，拋開兩地零售市場表現的大環境，以街市為主的物業組合或許更是導致其需要不斷優化物業結構的因素。

據觀點地產新媒體了解，領展最初是香港政府創立，并繼承了房屋署旗下的部分資產，包括151個購物中心(主要是在公共屋村下面的)和79000個停車位。2005年11月，帶著政府打包的大量資產，領展成為亞洲最大的REITs，并成功登陸資本市場。

換言之，領展商場提供市民日常所需的街市，這與一般位于熱鬧商圈的零售物業相去甚遠。因此，在租金表現上，領展旗下的物業遠遠無法達到像海港城、時代廣場等私人發展商的商場的水平。

領展2017/2018年財報顯示，在香港共持有超過130個物業，物業估值約為1847億港元，期內錄得的收益為91.39億港元，平均每月租金為每平方呎62.4港元。

相比之下，去年九龍倉集團分拆出的6個核心物業總估值就高達2600億港元，其中海港城一年的租金收入也超過百億港元。

為獲得更好的租金收益和投資回報，在資本循環的策略中，領展也曾在香港購入核心商業區的商業項目。

2016年4月，領展以代價59.1億港元收購了香港旺角彌敦道700號，這是領展第一次在香港運營一個傳統零售購物商場，而不是提供日常用品的街市。

對于該筆交易，領展行政總裁王國龍曾表示，投得旺角項目是領展首個核心商業區優質商業項目，可見其對香港經濟的遠發展具有信心。

內地步調加速

不可否認的是，作為全球領先的零售市場，香港始終是發展商和投資商看好的必爭之地，不過在香港新商業土地供應有限、競爭激烈之下，擁有更多機會的內地市場不失為一個好的選擇。

截至2018年3月31日，領展的中國內地物業組合就包括北京歐美匯購物中心、上海領展企業廣場1座及2座以及廣州西城都薈廣場。

2017/2018財年數據顯示，受益于收購廣州西城都薈廣場所得收益，領展2018財年總收益及物業收入凈額分別達到8.84億港元及6.84億港元，同比增幅分別錄得54%及49%。

顯然，國內消費持續強勁，推動了商業地產的進一步擴展，相關數據顯示，預計2017-2020年進入商業地產市場的資金將達到1萬億。

作為來自香港的房地產信托基金，領展首次進入內地要追溯到2013年，當年底，領展曾公告宣布與萬科集團簽訂戰略性合作意向書，并于2014年對外宣稱洽購萬科旗下位于深圳龍崗萬科廣場八成權益。

不過，由于部分條款和交易形式上始終未達成一致意見，合作最終失敗。

雖然上述交易未成行，但領展并未就此放棄。據領展相關負責人透露，當時領展已經研究超過100個位于北京、上海、廣州及杭州等地的商場及寫字樓項目，并與多個內地地產商及財團商討合作，尋求更多收購機會。

直到2015年4月，領展以25億元收購北京歐美匯購物中心，才正式進入內地商業市場;不足4個月后，又以66.86億元收購上海企業天地1號及2號，首次進軍內地綜合發展物業市場。

不難看出，在內地的商業市場中，香港投資者更多還是將資源投放在一線城市。

此前，對于領展未來對內地的拿地預算及布局，王國龍就曾回應觀點地產新媒體表示，雖然領展暫無具體內地拿地預算與收益目標，但基本上只考慮北上廣等一線城市，主要是長三角和珠三角區域，不考慮二線城市。

最新的消息指出，領展擬斥資約74億港元(即65億元人民幣)購買位于深圳的中心城商場，這也是其唯一未進入的內地一線城市。

若此次洽購深圳中心城商場最終落實，領展將在內地持有4項物業，并全部位于一線城市。

值得一提的是，為配合進軍內地市場，領展還曾經進行過更名。2015年8月19日，領匯房地產投資信托基金正式宣布，將更名為“領展房地產投資信托基金”。

對于更名的原因，彼時領匯方面表示，香港新商業土地供應有限，難以購買在港商業資產，而其在中國有22個同樣中文名稱注冊商標，改名主要是為了配合進軍中國的戰略。