聚焦·房企“賺錢和發(fā)錢”能力

滬深兩市上市公司2017年年報(bào)披露已收官。A股上市房企到底賺了多少錢?又給員工發(fā)了多少錢?今日，本報(bào)聚焦A股135家上市房企2017年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。

滬深兩市上市公司2017年年報(bào)披露已收官。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，A股135家上市房企營(yíng)業(yè)收入總計(jì)高達(dá)1.75萬億元，同比上漲8%;歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)合計(jì)1795億元，同比增長(zhǎng)29%，即平均每家上市公司約賺13.3億元，平均每家比去年多賺3億元。

值得一提的是，在A股135家上市房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)方面，102家上漲，占比接近八成;僅8家虧損，占比6%。

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近兩年來，在這135家上市房企中，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)處于增長(zhǎng)狀態(tài)的企業(yè)接近八成，2015年，這一占比則不足七成。總體來看，2017年年度，A股板塊近八成房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)。

有分析師向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，得益于樓市2015年至2017年銷售火爆，大型房企銷售均處于“量?jī)r(jià)齊升”階段，高質(zhì)量可結(jié)算貨值充沛，毛利率有所上行，房企利潤(rùn)增幅高于營(yíng)收增幅。另外，2015年至2017年，資本市場(chǎng)窗口期打開，房企通過低息公司債置換此前的高息債，降低融資成本，也提升了盈利空間。

近八成房企凈利潤(rùn)上漲

從2017年年報(bào)數(shù)據(jù)來看，不同梯隊(duì)房企凈利增長(zhǎng)速度不同。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年度，上述135家房企，平均每家每年歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為13.3億元，2016年度則為10.3億元。

具體來看，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)超過10億元的企業(yè)有37家，占比為27%，同比上升7個(gè)百分點(diǎn);1億元-10億元之間的則為63家，占比約為47%;近八成房企凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了同比上漲，虧損企業(yè)明顯減少。歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)最高者為萬科，達(dá)280億元。萬科、保利和招商蛇口這三家房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)均超過100億元。

對(duì)此，易居研究院智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，大型房企凈利潤(rùn)增速較好，部分中型企業(yè)凈利潤(rùn)增速有所提升，不少中小企業(yè)凈利潤(rùn)則偏低。

另有分析師表示，龍頭房企銷售增速高于全國(guó)平均水平，2017年前15強(qiáng)房企銷售金額集中度提升至29%。龍頭房企2017年銷售均價(jià)幾乎全線上漲，整體平均上漲約8%，因此盈利空間有所提升。此外，布局三、四線城市的房企受益明顯，多數(shù)項(xiàng)目當(dāng)年拿地成本較低，但2017年銷售價(jià)格大面積上漲，毛利率較高。

盈利能力待考

事實(shí)上，135家上市房企近三年來歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)總額穩(wěn)中上升。數(shù)據(jù)顯示，135家上市房企2017年、2016年及2015年歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)分別為1795億元、1394億元和984億元;同比增長(zhǎng)率分別為29%、41%和10%。

據(jù)《2017上市房企毛利率排行TOP50》顯示，2017年行業(yè)毛利率排行榜前30強(qiáng)房企毛利率基本突破30%，前10強(qiáng)房企毛利率半數(shù)超過40%。分析認(rèn)為，2017年房企整體毛利率較高，是建立在前期土地成本相對(duì)較低的條件下，尤其是2015年前所拿土地價(jià)格，對(duì)比其售價(jià)而言成本優(yōu)勢(shì)明顯。

但對(duì)于上市房企來說，壓力還在后市。

目前來看，2016年行業(yè)銷售回款大好、但補(bǔ)庫存力度較弱;2017年，行業(yè)銷售依舊創(chuàng)新高，但受限簽、按揭貸放款周期拉長(zhǎng)等各種因素限制，銷售回款下滑。在6.6萬億元負(fù)債壓頂?shù)那闆r下，多數(shù)房企銷售回款不足70%的環(huán)境下，融資渠道也正受限，這將使房企資金鏈遭受重壓，導(dǎo)致現(xiàn)在很多房企高管均對(duì)現(xiàn)金流重視異常。

調(diào)整政策的持續(xù)加碼、房企現(xiàn)金流壓力之外，是毛利率短暫回調(diào)之后的整體下滑趨勢(shì)。2015年-2016年，全國(guó)地王頻現(xiàn)，這些項(xiàng)目尚未大量入市變現(xiàn)，奠定了中長(zhǎng)期毛利率的下行趨勢(shì)。

綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼總裁曹舟南曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房企現(xiàn)在反映出來的毛利率水平，是2013年-2015年所拿土地的盈利體現(xiàn)，這兩年房?jī)r(jià)提升空間較大;從2016年開始，部分房企拿地開始激進(jìn)，這會(huì)反映在2020年-2021年的收益上。

從整體趨勢(shì)來看，如萬科董事會(huì)主席郁亮所示，行業(yè)暴利時(shí)代結(jié)束了，房?jī)r(jià)單邊快速上漲的時(shí)代結(jié)束了，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅市場(chǎng)的全面短缺時(shí)代也已經(jīng)結(jié)束了，未來再指望毛利大幅度提高是不現(xiàn)實(shí)的。