5月9日，深創投安居集團人才租賃住房資產支持專項計劃(以下簡稱“深創投人才安居專項計劃”或“該產品”)獲得深圳證券交易所評審通過，該產品以深圳市屬人才公寓作為標的資產，是國內首單以公共租賃型住房做為底層資產的REITs產品，獲200億元儲架額度。

產品結構：首單公共租賃人才租賃住房類REITs淺析

據了解，此次深創投人才安居專項計劃由深創投不動產基金管理(深圳)有限公司(以下簡稱“深創投不動產”)作為總協調人及基金管理人，由深圳市人才安居集團有限公司(以下簡稱“安居集團”)作為原始權益人發起設立，申請儲架發行總規模200億元，標的資產均為深圳市住房保障部門統一配租、安居集團統一管理的人才租賃住房，預計可覆蓋深圳市數千套房源。原始權益人安居集團是深圳市國資委注資1,000億元成立的具有政策性和功能性的國有獨資公司，專責負責深圳人才住房的投資建設和運營管理，是保障深圳人才安居樂業的平臺。

依托深圳市的人才住房政策，該產品的投資標的位置優越、配套齊全，均為新交付的優質公寓，配租對象涵蓋杰出人才、領軍人才、新引進人才、高級人才、中初級人才等各層次人才。該產品期限為19年期，分為優先級、中間級和次級證券，其中優先級和中間級均獲得AAA評級，發行后將在深交所掛牌轉讓。

產品優勢：公共租賃型住房領域新突破

多年來，相關部門多次發文鼓勵發行公共租賃住房REITs產品。然而，在監管機構多年的鼓勵及金融機構多年嘗試之下，一直難以找到突破上述困境的有效方案，致使公共租賃住房REITs一直呼之欲出卻姍姍來遲。

深創投人才安居專項計劃是交易所首單公共租賃型住房領域的資產證券化產品(尤其是REITs產品)，首次面市即以200億元規模刷新紀錄，顯示了公共租賃型住房領域有著巨大的資產儲備，也具備持續發行的潛力。

該產品采用儲架發行模式，一次獲批，分期發行，安居集團的儲備資產和擬籌集人才住房房源均可通過直接發行REITs產品的方式實現。在產品的退出途徑上，產品特別為對接公募REITs退出留下了選擇空間，期限設計、退出定價等方面均為公募REITs退出做了充分考慮。

深創投不動產充分結合人才租賃住房的收益屬性對該產品進行了結構化分層設計和交易結構優化，并首次在REITs產品中，匹配基金管理和主動投資職能，也在投資標的可擴展性、退出途徑等多方面進行了充分設計，為進一步對接資本市場以及構建人才租賃住房可持續發展的模式打下了基礎。深創投不動產總經理羅霄鳴先生表示：“在資產的選擇上，我們和安居集團均選擇了位于深圳市核心區位的優質公寓，雖然人才租賃住房的租金水平比市場化公寓的租金水平低，但此類物業承租群體較強的支付能力，再加上市住房保障部門的統一配租體系能夠確保此類物業現金流的高度穩定。同時，高素質人才聚集亦能夠帶動周邊配套商業的升級發展，如協同運作，可帶來產品綜合現金流的增長預期，為未來對接公募REITs留下操作空間。”

REITs產品難點及展望：建立長效機制，推動REITs發展

公共租賃型住房等保障性住房當前普遍欠缺市場化運作體系，在國家大力推動包括REITs金融創新的大背景下，需要建立保障性住房運營發展的長效機制，從而構建出最終可以通過公募REITs上市的完整金融運作閉環，提升保障性住房相關資產包的投資吸引力，以滿足市場化的公募REITs上市條件。

羅霄鳴先生表示，“目前公寓領域普遍面臨著物業估值較高，租售比很低的問題，但是我們也在投資的過程中看到很多二房東模式卻能夠有很強的投資價值，故而建議監管機構可以考慮把租賃權、收益權、經營權等等納入未來公募REITs可投資的底層資產范圍，從而提升產品的投資價值。同時也能化解大量政府項目劃撥用地下的盤活困境。”“同時，要鼓勵長期資金進入，遏制短期炒作，可以考慮對長期資金和符合條件的養老金賬戶等進一步降低納稅稅率。”“對于REITs產品重組期間的稅收，很多原始權益人都希望變現一部分但持有大部分，但是目前只要進行重組就會面臨全部征稅的問題，尤其是所得稅，希望主管部門能夠考慮遞延征收未變現部分的稅收。”

據了解，公募REITs的推出是政府近期重點關注的工作內容，我國多部委及監管部門均已出臺了相關政策文件，多次鼓勵以金融工具服務實體經濟，通過資產證券化盤活企業存量資產，穩步推進REITs項目試點，支持和規范資產證券化業務的健康發展，包含基礎設施和公共服務類資產在內的四大類資產被認為是公募REITs的首選資產。

深圳實踐：揭開以金融創新支持民生事業發展的新篇章

今年正值改革開放四十周年，深圳市作為國家第一個經濟特區，在過去近四十年的時間里取得了舉世矚目的發展成就。作為全國改革發展的前沿城市，創新是深圳的基因，人才是深圳發展的基石。據了解，為了大力推進人才安居工程，打造人才“宜聚”城市，深圳市從2011年開始，在全國率先將人才群體全面納入住房保障體系。并在《深圳市住房保障發展“十三五”規劃》明確提出，擬在十三五期間新增籌集建設人才住房30萬套，以解決人才的后顧之憂，真正做到“來了就是深圳人”。

安居集團是深圳市屬人才住房專營機構，當前的房源籌集工作主要通過投資建設、項目回購、合作開發、長期租賃等多種方式展開，但受深圳市土地資源稀缺等因素的瓶頸制約，人才租賃住房的持續建設和籌集工作也急需各項創新的方式方法，包括金融資源的支持。

羅霄鳴先生表示：“深創投不動產攜手安居集團開展此次資產證券化合作，經過了充分的產品論證，也得到了深圳市委市政府和相關主管部門的大力支持。我們希望能夠結合REITs這種創新型金融工具，匹配人才安居住房的特點，幫助公共租賃型住房等保障性住房專營機構探索一條通過嫁接資本市場進行資產盤活以及籌集房源的新途徑。相信會為如何利用資本市場引導社會資本參與民生保障事業打開一扇窗，也將會更好的詮釋REITs這個金融產品在不動產投資之外的多重效用。”