據(jù)思源地產(chǎn)市場發(fā)展部統(tǒng)計，2018年北京新建商品住宅成交量為1161套，同比去年“317”政策出臺后的首月，降幅達到44.5%，幾近腰斬。與此同時，4月北京二手房成交量為14964套，創(chuàng)近12個月新高。

新房需求兩極分化

數(shù)據(jù)顯示，4月北京新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比3月微漲3.4%，成交面積為17.99萬平方米。

北京新房成交情況階段數(shù)據(jù) 來源：思源地產(chǎn)

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，隨著北京多元化供給體系的搭建，全面覆蓋多重需求客群，新房市場的需求也呈現(xiàn)出明顯的兩極化特征。剛需剛改客群持幣觀望，等待更多共有產(chǎn)權(quán)房的上市，以及中低價位“限競房”的推出;而高端改善客群則因“9070”政策的再度實施，對多種產(chǎn)品類型、戶型面積混搭的社區(qū)存在疑慮，因此選擇及時出手未過多限制產(chǎn)品的普通商品房。

4月，北京商品住宅的套均成交面積為155平方米，相比3月的129平方米，增加了26平方米。而在4月成交的1161套商品住宅中，別墅產(chǎn)品共244套，占比21%;戶型面積在90平方米以上的住宅產(chǎn)品共成交689套，占比59%;與即將上市的限競房面積相近的中小戶型產(chǎn)品的銷量，則僅占到4月成交的兩成左右。

郭毅認為：“由此可以預(yù)期，在限競房開閘放水后，大量持幣待售客群的消費動力將被激發(fā)，北京新房市場才能真正迎來銷量的復(fù)蘇。”

二手房價調(diào)整趨穩(wěn)

與新房市場處于僵持階段有所不同的是，北京二手市場卻暖意融融。4月，北京共售出14964套二手房，創(chuàng)近12個月新高。這也是新一輪緊縮調(diào)控導(dǎo)致二手成交降至冰點后，北京二手銷量第4個月突破萬套大關(guān)。

北京二手房成交情況階段數(shù)據(jù) 來源：思源地產(chǎn)

環(huán)比3月，4月北京二手房成交套數(shù)上漲了23.6%，成交面積的環(huán)比漲幅則高達60.9%。

郭毅分析，二手房市場同樣出現(xiàn)了大戶型需求熱度提升的情況。即將上市的限競房明確了“5年限售”的規(guī)定，且需在限得分戶不動產(chǎn)登記證或契稅完稅憑證后，將限競房的產(chǎn)權(quán)鎖定年限拉長到最少8年，房產(chǎn)的流通性大減弱。部分中端改善客群對于資產(chǎn)的靈活變現(xiàn)較為關(guān)注，因此在權(quán)衡之后選擇了置業(yè)二手住宅，是造成近來二手銷量升溫的原因之一。

此外，北京各區(qū)陸續(xù)頒布了新一年的入學(xué)政策，其中教育強區(qū)的學(xué)位資源有限，多與戶籍、房產(chǎn)綁定，隨著近年來這一趨勢的不斷強化，也讓購置二手房的剛性需求有所上升。

郭毅認為，造成二手銷量反彈的第三個原因在于北京二手房價的調(diào)整到位。在一系列宏觀調(diào)控政策的影響下，購買二手房的改善家庭基本失去了購房杠桿，看房選房的客群數(shù)量因此降至冰點，導(dǎo)致北京二手銷量重挫。2017年10月，北京僅售出6940套二手房，是去年北京二手成交的最低點。客觀的市場現(xiàn)實，讓二手業(yè)主降低報價，房價普降15%-20%。價格回調(diào)后，北京二手房的價值重新被購房者發(fā)現(xiàn)和認可，這是造成二手房成交上漲的根本性原因。

而在剛剛過去的五一小長假，北京樓市仍然延續(xù)這一市場慣性。4月29日-5月1日，北京新房商品住宅成交僅51套，同比下滑64%;同期，二手房的銷量則為283套，相比清明小長假大漲76%。

未來，決定北京樓市走勢的關(guān)鍵點仍在于二手房和限競房，二手房的流通速度加快，持幣待購的客群基數(shù)上升，意味著市場潛在購房需求的不斷積累，而限競房的開閘，則將成為釋放置業(yè)需求的最佳通道。

“在置業(yè)需求已經(jīng)回歸“自住”為主的當(dāng)下，只有樓市交易量保持穩(wěn)定，才能讓包括房地產(chǎn)金融、土地、新房、二手房在內(nèi)的房地產(chǎn)市場重新盤活，樓市也才能保持平穩(wěn)定健康的發(fā)展態(tài)勢。”郭毅認為。