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面對商辦限購后的“賣難”窘境，代理注冊企業購房等新型銷售方式已經成為北京商辦市場的普遍現象。然而，北京商報記者近日調查發現，商辦項目再出新招。近期，位于房山的V7荷塘月色四期別墅產品開盤，該項目為石榴置業開發的商辦房屋，但號稱“不限購”。據悉，該項目為了規避限購，通過與購房人簽署“房屋轉讓合同”來向購房人“銷售”房屋。這也就意味著房屋的占有、使用、收益等權利屬于購房人，而產權屬于開發商。值得一提的是，北京市相關政策規定，商辦項目低于500平方米的房屋不能分割，而做成150平方米左右別墅的該項目，4戶擁有一個房本，且產權屬于開發商。

在行業人士看來，V7荷塘月色的銷售模式與“以租代售”類似，也是一種“打政策擦邊球”的做法。有律師提醒，究其本質，可以理解為“以合法形式掩蓋非法目的”，置業購房存風險，購房人的合法權益也難得到保障。

實地探訪：

規避限購以轉讓代出售

4月中旬，北京商報記者接到市民王女士的咨詢電話，稱房山區一處名為V7荷塘月色的項目即將開盤，銷售人員表示該項目“不限購、不需要資質、全款可分期”，但是開發商和購房者所簽的協議并非常規的房屋買賣合同，而是由開發商自行草擬的房屋轉讓合同，這讓王女士十分疑慮，一方面，較低的房屋價格吸引著王女士;另一方面，這種交易模式是否存在購房風險也成為她最大的擔憂點。

跟隨王女士，北京商報記者近日來到了V7荷塘月色項目處，實地了解情況。該項目位于房山區長溝鎮，據現場銷售人員介紹，V7荷塘月色共分為四期，產品類型為疊拼別墅。目前入市銷售的為項目四期，首次開盤共推出40套房源，戶型面積140-160平方米，均價約1.5萬元/平方米，總價在230萬—300萬元，預計交房時間為2019年10月，也就是說，最高300萬元就能買到一套150平方米左右的別墅項目，價格確實具備吸引力。

資料顯示，V7荷塘月色的開發商為北京創展房地產開發有限公司。北京商報記者從國家企業信用信息公示系統查詢得知，北京創展的惟一股東為北京亞通房地產開發有限責任公司，而北京亞通的惟一股東則是石榴置業集團股份有限公司(以下簡稱“石榴置業”)。

銷售人員進而介紹，除了價格優勢外，“不限購、不需要資質”更是抓人眼球。對于為什么會如此“特殊”，銷售人員道出了其中原因：“盡管V7荷塘月色的全部四期產品都是疊拼，但前三期都是70年產權的純住宅，四期為四五十年的商業辦公產品。”

去年3月26日，北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》顯示，開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

政策堵住了個人購買商辦項目的路子，但是開發商則想出了多種辦法來應對，例如，為個人出售商辦項目已是行業內公開的秘密。V7荷塘月色則是通過以轉讓代出售來規避限購。“我們與購房人簽署的并不是房屋買賣合同，取而代之的是一份房屋轉讓合同。”銷售人員坦言。所謂的房屋轉讓合同，嚴格意義上并未將房屋產權真正出售給購房人，只是將使用權轉讓給了購房人。這也是為什么在商辦限購的背景下，V7荷塘月色能夠做到“不限購”的原因。

為了消除購房者疑慮，銷售人員還在現場出示購房者所需簽署的房屋轉讓合同，并向購房者對關鍵條文進行解讀。房屋轉讓合同顯示，“鑒于該房屋為居住區公共服務設施，不具備分割出售的條件，也不能辦理權屬轉移登記手續，甲方同意按本合同約定條件，將該房屋占有、使用、收益的權利轉讓給乙方，乙方同意按本合同約定條件受讓前述權益。乙方在簽署本合同時，已知悉其按本合同之約定受讓前述權益后，該房屋及該車位的權屬不能變更至乙方名下，且乙方須按規劃用途使用該房屋及該車位”。

同時，該房屋及車位所在土地使用期限屆滿后，若按照相關法律規定能辦理續期，且乙方同意承擔續期所需繳納的相關費用(包括但不限于甲方需要承擔的全部稅費)的，則乙方在繳納前述費用后，在續展期限內該房屋占用、使用、收益的權利仍歸乙方所享有，且無須另行向甲方支付房屋轉讓費。

此外，除對購房者享有的權利做出規定外，開發商還在轉讓合同中承諾，未來購房者如想要出售房屋，開發商會全力配合業主進行免費更名，因房屋市場價格波動產生的物業增值收益歸購房者所有。同時，在合同規定的居住區間內，房屋如遇拆遷或產權到期國家收回的情況，相應補償款同樣歸屬購房者所有。

購房人權益：

購房人可占有但無產權

購買房屋簽署的卻是轉讓合同，王女士提出疑問，這與正規的房屋買賣合同有何不同?購房者享有與房屋買賣合同一樣的權益嗎?這些權益能否得到保障?

面對這些問題，上述銷售人員表示，“這份房屋轉讓合同是經過公司法務部門多次修改完善，具備法律效益。所謂的房屋轉讓合同，也可以理解為使用權轉讓合同。除不能辦理產權證外，在合同存續期間，購房者享有與簽署房屋買賣合同一樣的占有、使用、收益等權利”。

一位不愿具名的地產行業研究人員表示，上述以轉讓合同出售商辦項目的方式屬于打政策“擦邊球”，之前北京房地產市場也出現過這種銷售手法。不過，在銷售人員口中不存在任何問題的買賣，背后卻存在極大的風險，包括無法取得房屋所有權證，以及轉讓合同是否具備法律效益。

值得一提的是，V7荷塘月色項目四期的價格相比第三期同品質別墅單套價格降幅達300多萬元。雖然房屋價格比較吸引人，但該項目無法取得所有權證書的事實，成為一部分客戶放棄購房的主要原因。北京商報記者在與銷售人員的交談中了解到，V7荷塘月色項目四期現僅有4證，由于規劃不符合商辦新政的要求，該項目目前并未辦理北京市商品房預售許可證。

上述銷售人員表示，“因為商辦項目低于500平方米的房屋不能分割，所以該項目大約4戶持一個房本，會在開發商名下”。未來如果商辦項目政策有所放開，業主也有可能會得到分割產權。但在行業人士看來，未來可能的產權分割，其實是一個不確定的事。這也意味著，購買單套疊拼產品的購房者將無法獲得不動產權證。

《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》內容顯示：商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途;開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米，不符合要求的，規劃部門不予批準。

業內人士提醒道，只有辦理了房產證才算擁有了房屋所有權，才能進行正常的買賣、贈予、繼承等活動。在沒有房產證的情況下，房屋只是一個住所，它的變現、資金周轉能力可以視為被“封印”。

自相矛盾：

銷售稱可自住開發商稱在招商

針對項目規避限購的問題，石榴置業向北京商報記者回應稱：“V7荷塘月色項目分四期開發，其中一、二、三期均為住宅并已交房，四期房屋主要是為本小區及周邊項目提供配套服務的商業和商務辦公用房。鑒于V7荷塘月色項目一、二、三期住宅均已入住，四期也已全面開工，并將于今年底前竣工，為早日完善項目周邊的商業及其他配套服務設施，我司于2018年4月啟動了項目四期的招商工作，主要是通過將商業和商務辦公用房的使用權轉讓給商戶的方式進行招商。”

該公司進而稱，在與商戶簽訂招商合同時，會明確告知擬招商房屋的規劃用途、產權權屬等情況，商戶知曉并同意后方可簽約。此種招商方式能夠實現商戶的簽約目的，是雙方真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，不符合合同無效的法定情形，并且在現有的法院判決中，并無判決此類合同無效的先例，轉讓合同合法有效。

不過，石榴置業的回復卻與現場銷售人員的介紹有出入。王女士介紹，該項目樣板間配備廚房、衛生間等居住配套，現場銷售人員稱，房屋可以用于個人自住，也可以投資出租。

北京商報記者現場發現，4月14日開盤當天，V7荷塘月色項目到訪客戶數量并不少，售樓處里隨處可見忙里忙外的置業顧問。據上述銷售人員介紹，截至開盤當天中午，約有200組客戶來進行選房;截至當日下午3點，推出的40套房源中已經成交21套。

暗藏風險：

若產生糾紛權益無法保障

針對V7荷塘月色向購房人出具房屋轉讓合同，是否具備法律效益的問題，京師律師事務所高級合伙人劉松濤表示，在政府出臺限購政策后，開發商和購房者采用“以租代售”的協議，是為了掩蓋不具備購買資格的事實，屬于“以合法形式掩蓋非法目的”。

《合同法》第52條規定：“有下列情形之一的，合同無效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(2)惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會公共利益;(5)違反法律、行政法規的強制性規定。”

若符合上述條件，此“以租代售”合同屬于無效合同。若此時購房者與開發商產生糾紛，購房者的合法權益無法得到保障。

劉松濤提醒購房者，購房者與開發商簽訂的是租房協議并非購房協議，購房者無法進行房產權屬登記，房屋產權還登記在開發商手中，開發商的債權人可以對該房產行使債權，無所有權的消費者將無從抗辯。

此外，如果在合同期內房價大漲，開發商為了追逐利益，很可能將房屋再出售給其他善意第三人，寧愿賠償違約金也不愿意按以前約定的價格將房屋出賣給買受人，那么買受人以承租人的身份主張權利，付出的不僅僅是時間成本，還有真金白銀，甚至可能錯過購買新房屋的時機。

就開發商與購房者簽署房屋轉讓合同的做法，同策研究院首席分析師張宏偉認為：“如果開發商為了周轉資金將房屋產權抵押在銀行，但企業后面出現資金鏈斷裂的問題，購房人可能面臨錢房兩空的境地。”

對于該問題，石榴置業向記者回應表示：“石榴集團系全國性的品牌房企，重合同守信用，不可能就V7荷塘月色四期房屋與商戶簽訂合同后，再行將該房屋轉讓給第三方或者進行抵押，石榴集團絕對不會允許下屬企業做出此類嚴重傷害品牌的行為。”