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2017年綠城組建“綠城房屋科技集團(tuán)”，發(fā)展房屋4S、裝飾、機(jī)電、建安等輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)。綠城也在加快“資產(chǎn)金控服務(wù)平臺”建設(shè)，提高持有物業(yè)經(jīng)營效益,加大對新金融、新經(jīng)濟(jì)等優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)的投資力度。

在這背后，綠城有一個(gè)深遠(yuǎn)的目的。

綠城中國總裁曹舟南說，實(shí)現(xiàn)包括代建業(yè)務(wù)在內(nèi)的情資產(chǎn)業(yè)務(wù)質(zhì)量的高速增長，能夠減少房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動(dòng)對公司的影響。

對于曹舟南來說，綠城的本質(zhì)是價(jià)值觀的統(tǒng)治，而不是資本控制，他所謀求的也是有質(zhì)量的發(fā)展。

3月29日傍晚，香港四季酒店，曹舟南一如往常般，輕松入座，對和訊房產(chǎn)在內(nèi)的十余家媒體說，“我們開始吧!就當(dāng)聊一聊。”彼時(shí)，綠城中國剛剛結(jié)束2017年的業(yè)績發(fā)布會，綠城的成績單很漂亮。報(bào)告顯示，2017年，綠城集團(tuán)累計(jì)取得總合同銷售面積約827萬平方米，總合同銷售金額約人民幣1,463億元。

銷售面積有近一半為代建項(xiàng)目

綠城中國2017年銷售金額同比增長28.45%至1463億元，代建項(xiàng)目是促進(jìn)其銷售增長的重要原因，占比達(dá)29%?？硕鹧芯恐行谋硎荆捎诤献鳌⒋?xiàng)目較多，綠城的權(quán)益銷售比例較低，2017年僅為37%，企業(yè)利潤總額也相對較低。

此前，綠城中國的曾因可售貨源中代建項(xiàng)目居多，被質(zhì)疑2017年的銷售額或會大滑坡，但是，據(jù)綠城2017年的業(yè)績來看，總合同銷售金額約人民幣1,463億元，按年增長28.4%，創(chuàng)歷史新高。

同時(shí)，2017年，綠城取得的827萬平方米合同銷售面積中，代建項(xiàng)目銷售共計(jì)383萬平方米。綠城的合同銷售面積有近一半為代建項(xiàng)目，占比達(dá)到46%，代建項(xiàng)目居多。

曹舟南要把綠城做輕，綠城管理集團(tuán)便是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)載體之一，其主營業(yè)務(wù)便是代建。“未來綠城將在輕資產(chǎn)上持續(xù)發(fā)力，同時(shí)加大綠城生活對教育、醫(yī)療、頤養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)的整合、培育力度。”曹舟南以代建業(yè)務(wù)為例，補(bǔ)充道，2017年綠城已組建“綠城房屋科技集團(tuán)”，發(fā)展房屋4S、裝飾、機(jī)電、建安等輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)。綠城也在加快“資產(chǎn)金控服務(wù)平臺”建設(shè)，提高持有物業(yè)經(jīng)營效益,加大對新金融、新經(jīng)濟(jì)等優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)的投資力度。

綠城表示，保障代建業(yè)務(wù)有質(zhì)量的高速增長，能夠減少房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動(dòng)對公司的影響。

行業(yè)危機(jī)和綠城的“安全感”

根據(jù)年報(bào)顯示，公司將逐步加大輕資產(chǎn)權(quán)重，推動(dòng)公司發(fā)展動(dòng)能從對資源、資金的高度依賴向依靠團(tuán)隊(duì)、品牌、專業(yè)能力轉(zhuǎn)變，同時(shí)不斷提升公司的風(fēng)險(xiǎn)管控能力。重資產(chǎn)方面則導(dǎo)向整體質(zhì)量及盈利水平。

一系列數(shù)據(jù)表明，綠城追求更多的是安全感，截至2017年12月31日，綠城中國銀行存款及現(xiàn)金約為人民幣359.8億元，創(chuàng)歷史峰值;凈資產(chǎn)負(fù)債率為46.4%，同比大幅下降;2017年總借貸加權(quán)平均利息成本為5.4%，與2016年的5.9%相比進(jìn)一步下降。

房地產(chǎn)市場的危機(jī)感從不曾遠(yuǎn)去，甚至已逼近在開發(fā)商眼前，曹舟南比誰都清楚這一點(diǎn)，他毫不諱言，企業(yè)有兩種死法，一種是溫水煮青蛙，第二種是猝死。現(xiàn)在很多企業(yè)都是在飲鴆止渴，拼融資渠道。在這樣的市場環(huán)境，綠城中國要怎么做?

曹舟南不止一次地強(qiáng)調(diào)，綠城的本質(zhì)是價(jià)值觀的統(tǒng)治，而不是資本控制，綠城現(xiàn)在的股價(jià)與公司的價(jià)值完全不能相匹配。他相信公司在未來2-3年，無論是銷售規(guī)模，還是利潤方面，都會有飛躍式的增長。“目前土地儲備成本價(jià)格也在上升，到時(shí)售價(jià)必然上漲”

曹舟南指出，綠城在杭州開發(fā)的柳岸曉風(fēng)，梧桐郡、桂語江南等及杭州周邊的項(xiàng)目，開盤很快就售罄，有些盤甚至58秒就售罄。主要是受供求關(guān)系影響，重點(diǎn)還是結(jié)構(gòu)調(diào)整。綠城今年可銷貨源為2351億元人民幣。

利潤增長的渴望

2017年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，綠城在三四線城市的去庫存動(dòng)作效果明顯。去年綠城合約銷售總額同比增加28.4%至1463億元人民幣，投資項(xiàng)目整體去化率達(dá)72%，其中，新增房源約744億元，去化率達(dá)78%，存量房源去化率達(dá)66%，三四線城市房源去化率達(dá)67%。“從去年到今年的銷售表現(xiàn)來看，三四線總體流動(dòng)性是非常不錯(cuò)的。比如我們有一個(gè)海南陵水的項(xiàng)目毛利40%多，一年銷售三、五十億元。”曹舟南說。

截至2017年12月31日，綠城集團(tuán)總土地儲備建筑面積約3,032萬平方米，總可售面積約為2,112萬平方米。經(jīng)過2017年的補(bǔ)倉，綠城接連布局了北京、杭州、寧波、南京等多個(gè)城市，在綠城的土地儲備中，目前一、二線城市占比70%。

不難看出，綠城已成功將發(fā)展重心轉(zhuǎn)移到一二線城市了，曹舟南表示，“第一是武漢，第二是西安，第三是成都，第四是鄭州，第五是濟(jì)南，后面怎么排都可以了，合肥、昆明、貴陽、南寧、南昌也不錯(cuò)。當(dāng)然北京還有選擇性機(jī)會，廣州也有選擇性機(jī)會。”

曹舟南向來注重開發(fā)品質(zhì)，曹舟南表示，“成都的開發(fā)品質(zhì)是比較高的，能在成都活下來的房企，未來行業(yè)中一定有他一席之地。”

熟悉曹舟南的人都知曉他的“兵臨城下”的觀點(diǎn)，他表示，很多開發(fā)商的資金鏈都枯竭了，但是還是在苦苦撐著。大概至明年年初房價(jià)將往下走，通過土地增值獲得增值的模式已經(jīng)失去了效用，而未來2-3年是房地產(chǎn)行業(yè)最棘手、復(fù)雜、難受的時(shí)期，再之后則有機(jī)會。

曹舟南表示，綠城中國在兩年前就在等這樣的市場到來，未來兩年只要保持每年銷售1000-1500萬平方米的土地儲備，然后再進(jìn)行反周期投資，“我們內(nèi)部把今年銷售目標(biāo)定在1700億左右，明年綠城一定突破2000億元，這是一個(gè)企業(yè)自然增長的過程。我真正關(guān)注的是銷售額與利潤的匹配程度。”

2017年，綠城毛利率水平升至32.35%，提升了10.9個(gè)百分點(diǎn)。曹舟南向記者表示，2019年的利潤將有巨大增長。

一個(gè)值得玩味的細(xì)節(jié)是，在綠城的業(yè)績會后，曹舟南買入綠城60萬股，按照買入價(jià)每股10.667港元匡算，涉資約640萬港元。

關(guān)鍵詞：輕資綠城周期性