各地房地產(chǎn)市場分化顯著

2017年，我國樓市經(jīng)歷了限購、限貸、限價(jià)、限商、限售等一系列調(diào)控洗禮，逐漸回歸平穩(wěn)。進(jìn)入2018年，我國房地產(chǎn)市場走勢如何?不同城市房地產(chǎn)市場經(jīng)過分類調(diào)控將會有什么變化?讓我們聽一聽業(yè)內(nèi)專家的分析。

調(diào)控政策影響市場

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月26日，2017年北京商品住宅市場僅有118個(gè)項(xiàng)目入市，同比減少162個(gè)，月均入市量僅不到10個(gè)項(xiàng)目。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，北京土地供應(yīng)的下滑，對商品住宅供應(yīng)規(guī)模的萎縮造成直接影響。2015年和2016年兩年時(shí)間，北京僅出讓65宗住宅用地，甚至比2013年一年的土地交易量還要低，因此令2016年和2017年的商品住宅市場面臨“無米下炊”的局面。

“自“3·17”新政開始的新一輪宏觀調(diào)控，從限購、限貸、限價(jià)等方面入手，嚴(yán)厲打擊投資需求，北京二手房價(jià)的率先下跌讓部分對價(jià)格極為敏感的剛需客群陷入觀望，所以北京二手住宅市場和新建商品住宅市場成交量均出現(xiàn)冷清局面。”郭毅說。

在新一輪樓市調(diào)控之中，全國不同城市的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了分化。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，“2017年，重點(diǎn)城市在嚴(yán)厲政策管控下，房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定，銷售面積同比增幅不斷回落，一線城市降溫最為顯著。三四線城市在寬松的政策環(huán)境以及棚改貨幣化支持下，房地產(chǎn)市場所有回暖。”

2018年全國市場分化顯著

對于2018年的全國房地產(chǎn)市場走勢，黃瑜分析說，“根據(jù)‘中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型’測算，2018年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)‘成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長’的特點(diǎn)。

“本輪調(diào)控周期將會持續(xù)較長時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)。其中一線銷售面積將保持平穩(wěn);二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降;三四線城市在基本完成去庫存后，也將隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。價(jià)格受到銷售回落影響，預(yù)計(jì)全年保持平穩(wěn)。”黃瑜強(qiáng)調(diào)說。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，“一線城市的成交量可能會有所上升，原因在于調(diào)控后需求被明顯壓制，市場成交量明顯低于正常水平。預(yù)計(jì)隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求增多，市場會小幅回暖，房價(jià)總體將保持平穩(wěn)。二線城市內(nèi)部繼續(xù)分化，2017年政策環(huán)境相對寬松的二線城市，還有調(diào)控政策雖嚴(yán)厲但‘補(bǔ)漲’的城市，表現(xiàn)較好，但是近兩個(gè)月的數(shù)據(jù)顯示，這些城市樓市也開始出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計(jì)2018年成交量將會減少、價(jià)格漲幅收窄或者回調(diào);2017年政策嚴(yán)厲的二線城市在調(diào)控后，市場出現(xiàn)大幅降溫，預(yù)計(jì)2018年成交量將在低位小幅反彈，價(jià)格以平穩(wěn)為主。三四線城市在2018年將會迎來量價(jià)的回調(diào)。”

住房租賃市場前景向好

2017年，住房租賃市場受到社會各界空前關(guān)注，各級政府先后出臺多個(gè)政策，從多角度發(fā)文支持住房租賃市場發(fā)展。來自中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年我國住房租賃市場規(guī)模達(dá)到1.38萬億，至2020年預(yù)計(jì)可達(dá)近2萬億元。

“2017年，在‘購租并舉’、‘租購?fù)瑱?quán)’等一系列紅利政策的刺激下，住房租賃市場崛起。”楊現(xiàn)領(lǐng)分析說，解決有房換租家庭、無房整租家庭、年輕白領(lǐng)、低收入人群、農(nóng)民工5類人群不同的租住需求，為他們提供以可支付為核心的配套資源及服務(wù)，是租賃行業(yè)需要首先考慮的突破口。但每個(gè)類型的城市突破的方式并不一樣。比如說一線城市，以上幾類住房需求都沒有得到很好的滿足，需要增量的盤活，也需要增量的開發(fā)。而三四線城市則不太需要床位產(chǎn)品，也不太需要合租產(chǎn)品，只需要高端的、整租產(chǎn)品，在核心地段。所以三四線城市要做租賃，一定要在中心地段最好的位置，提供最好的配置、最好的服務(wù)。”

在中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜看來，人口的流動對住房租賃市場的發(fā)展乃至城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展均至關(guān)重要。近年來，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到中小城鎮(zhèn)中落戶定居，然而這些城鎮(zhèn)不能提供足夠的就業(yè)機(jī)會，更多的就業(yè)機(jī)會仍集中在特大城市及周邊的城市群內(nèi)，未來仍將有大量人口向城市群內(nèi)移動。若大城市及周邊城市群能夠提供相應(yīng)的住房租賃保護(hù)機(jī)制及一定的教育、醫(yī)療配套，這些城市的住房租賃市場才能持續(xù)健康發(fā)展。

■相關(guān)鏈接

部分熱點(diǎn)城市

新建商品住宅價(jià)格回落

11個(gè)城市新建商品住宅

價(jià)格同比下降

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2017年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年11月份，“分類調(diào)控、因城施策”房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場總體繼續(xù)保持平穩(wěn)。

其中，有7個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降，環(huán)比降幅在0.1至0.3個(gè)百分點(diǎn)之間;北京、上海、鄭州和武漢4個(gè)城市環(huán)比持平。有11個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降，同比降幅在0.2至3.2個(gè)百分點(diǎn)之間，說明這些城市新建商品住宅價(jià)格已低于去年同期水平。

一線城市

房價(jià)環(huán)比下降

在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2017年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，2017年11月，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%。

二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

一線和三線城市

房價(jià)同比漲幅繼續(xù)回落

從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2017年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看出，2017年11月，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)14個(gè)月回落，11月份比10月份分別回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅比上月略微擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅價(jià)格同比漲幅與上月相同。

三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)4個(gè)月回落，11月份比10月份分別回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)。