回顧2017年的房地產市場，房價結束快速上漲，房地產開發投資進一步放緩，2017成為“超級繁榮期”的尾巴。展望2018年，中國房地產市場在調控壓力下預計總體將保持穩定的態勢。而將視線放至更長的周期，則是中國房地產行業自1998年市場化近20年以來數量驅動時代的結束。今日鏈家研究院發布《品質時代——2018年房地產市場和行業展望》，指出人民群眾對美好生活的追求使房地產進入到品質驅動時代。圍繞房屋的居住屬性，如何為消費者提供更高品質的居住產品和服務是未來行，增長的核心價值。

回歸價值：2018年房地產市場的主調

1. 雙拐點到來：銷售下降開發放緩

2017年新房銷量再創高峰，但量價增速都大幅回落。2017年既是1998年以來長周期的拐點，又是2015年以來短周期的拐點。2018年全國房地產由去庫存轉向去杠桿，市場總體進入平穩放緩階段。

2.一線城市向上修復，“北弱南強”分化態勢漸顯

2018年一線城市的成交量會在目前“跌到谷底”下自發修復。一線城市間的分化將會持續，北京的人口集聚和經濟活力相對弱化，而南方深圳的活力突出。

圖：近五年來北上深每年增加的常住人口數量(萬人)

3. 二線城市加速追趕，內部分化加速

在北京、上海高房價和人口政策的擠壓下，許多二線城市加快吸引人才，未來人口的流動方向更多向重點二線城市轉移，給城市房地產市場注入了較強的動力。二線城市內部將會出現新的分化，一些“明星二線城市”將會崛起、房價可能被重估。

2017年主要二線城市近兩年二手房市場表現

4. 城市內部居住價值凸顯/ 居住價值成城市內部定價主因

2018年，在整體低溫的市場中，各個城市內部房屋的價格將會逐步回歸居住價值。具有較好基本面支撐的地段和區域價格將會堅挺甚至上漲，而前期投資占比高、依靠“加杠桿”或者“炒概念”漲起來的區域和地段將會迎來回調。

5. 城市圈之間出現分化，圈內城市之間的差距進一步縮小

2017年環北京城市圈率先出現價格下跌。城市圈內部的聯動將會增強，周邊城市房價上漲較快，與中心城市的梯度差距不斷收窄。

三大城市圈城市房價與首位城市比較

6. 二手房市場范圍向全國進一步擴展

一線城市二手房占比進一步提高，更多的城市進入二手房市場，2017年有24個城市二手房成交套數超過新房。

2017年二手住宅成交套數超新房城市

7. 住房供給主體更加多元，政府與市場的關系更明晰

2018年中國房地產改革將更加區分政府與市場的關系，將“住房”與“房地產”問題切割開來，實現“政府的歸政府，市場的歸市場”。政府履行好社會保障的職責，讓市場發揮資源配置的決定性作用。

品質時代：中國房地產新周期的需求變軌

與此同時，市場主體的需求也開始發生變化，我們觀察到如下幾種需求漸漸明朗成形，推動住房的需求從數量向品質轉變。需求的變軌促使中國房地產行業在2018走進“品質時代”。

(一)高收入家庭的改善性需求

這類需求主要集中在城市高收入家庭，大多數情況下，這類家庭已經有了一套房甚至多套房，但隨著收入的增長以及家庭成員的擴大，已有住房并不能滿足他們的改善性需求，所以需要換房、換購和改善。品質居住需要增量和存量兩方面來增加供給。

各城市改善性需求占比

數據來源：鏈家研究院

(二)中等收入家庭的首置需求

隨著大城市房價的上漲，首次置業的門檻越來越高。與郊區化、豪宅化的新房相比，二手房的總價、戶型和區位更加多樣化，且供應量相對更大，因此首置的品質居住主要依靠二手房市場。

2017年北京二手房市場主力剛需特征

(三)單身獨居人群的品質居住需求

全球范圍內獨居正在成為新的生活潮流。適齡未婚青年偏好于可負擔的小戶型單身公寓，出行便利、配套便捷的互聯網以及豐富的社交場所。離婚未再婚中青年則傾向于面積適中、配套公園、健身休閑場所。獨居老年人既需要強烈的親屬朋友陪伴的心理需求，也需要簡單的健身設施，而身體機能的退化對于居家醫療、居家護理需求旺盛。

(四)老齡人口的分散式居家養老需求

全球人口總趨勢而言，全球范圍內老齡化趨勢在不斷加深，居家養老則成為老年人主要的居住狀態，其中以與配偶或子女居住為主要方式。日本UR(都市再生)機構通過對存量房屋進行重新設計和改造，推出適合老年人口居住的產品。這些老齡公寓分散在正常的社區之中，使老年人能夠與年輕人共同生活。運營商為老年人提供日常的安全監護等服務，這種分散式、服務式養老公寓得到老年人的青睞。

2016年主要國家60歲以上人口占比

來源：聯合國經濟社會事務部人口司《全球人口預測2017》

發達地區老年人居住安排