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“限價(jià)”政策并未大面積放松，“地王”不虧邏輯或?qū)⒈淮蚱啤?duì)于2016年一、二線城市的地王和高價(jià)地來(lái)說(shuō)，當(dāng)初開(kāi)發(fā)商拿到地王的興奮，甚至喝酒慶祝的場(chǎng)景，很有可能將演變?yōu)樨?cái)務(wù)報(bào)表上的虧損數(shù)據(jù)。

昨日，同策研究院表示，在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續(xù)影響下，短期內(nèi)確實(shí)令這些“地王”尚未開(kāi)建便已“被破發(fā)”，或難以以盈利方式推盤(pán)入市，高昂的地價(jià)和趨穩(wěn)的房?jī)r(jià)將形成尖銳矛盾，讓絕大部分地王項(xiàng)目虧本。

另?yè)?jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，關(guān)于2016年誕生的地王的命運(yùn)，有些仍趴著不動(dòng)，有些在緩慢建設(shè)當(dāng)中，有些則找到了合作伙伴，正在醞釀入市。但不管是哪一種，短期內(nèi)確實(shí)都面臨著無(wú)法再以預(yù)期價(jià)格入市的壓力，這意味著不但難以實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)賣(mài)房，虧本也將成為大概率事件。

入市遭拖延

“高溢價(jià)”賣(mài)房難實(shí)現(xiàn)

以現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的能力來(lái)看，一般從拿地到銷(xiāo)售可以控制在6個(gè)月-8個(gè)月之間，高價(jià)地可能稍微緩慢一些，但依然可以實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。簡(jiǎn)言之，根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，大部分去年招拍掛誕生的“地王”，都會(huì)在今年或是明年上市銷(xiāo)售。

但從目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)放松。更重要的是，今年不少城市的“限價(jià)”政策嚴(yán)重拖長(zhǎng)了這類(lèi)地塊的開(kāi)發(fā)周期。

據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)，今年不少城市賣(mài)房都要按當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的價(jià)格來(lái)賣(mài)。這一限價(jià)措施2016年在南京(樓盤(pán))、蘇州(樓盤(pán))等地首現(xiàn)，2017年則已經(jīng)推廣到了全國(guó)十幾個(gè)城市。

因此，有些房企迫于資金壓力或是拿地必須動(dòng)工的時(shí)效限制影響，“虧本買(mǎi)賣(mài)”也只能硬著頭皮做，而且現(xiàn)在市場(chǎng)上也已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的苗頭。例如，前不久南京某樓盤(pán)毛坯均價(jià)25700元-25900元/平方米，該樓盤(pán)樓面地價(jià)22000元/平方米，房?jī)r(jià)僅比地價(jià)高3000元/平方米左右，接近“地價(jià)”賣(mài)房。

有這么一類(lèi)公司，公司定位于做高端精品，過(guò)去幾年一直號(hào)稱(chēng)產(chǎn)品力較強(qiáng)，可以做“高溢價(jià)”，在拿地的時(shí)候也不惜代價(jià)，頻頻拿“地王”，也號(hào)稱(chēng)可以通過(guò)“高溢價(jià)”實(shí)現(xiàn)“地王”項(xiàng)目的收益。但是在今年市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間處于低迷期，“高溢價(jià)”就很難實(shí)現(xiàn)。而且這一低迷期將繼續(xù)延長(zhǎng)。同時(shí)，由于這類(lèi)公司產(chǎn)品線偏高端，能夠購(gòu)買(mǎi)得起高端產(chǎn)品的客戶往往被限購(gòu)限貸，會(huì)導(dǎo)致“地王”樓盤(pán)成交不是很理想，難以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)收益，最終影響這類(lèi)企業(yè)的資金面。

事實(shí)上，除了去年的地王項(xiàng)目，過(guò)去的高價(jià)地也受到了沖擊。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，北京(樓盤(pán))某個(gè)豪宅項(xiàng)目，曾計(jì)劃去年入市，但“8萬(wàn)元紅線”限制之下，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)以“10萬(wàn)元+”的銷(xiāo)售單價(jià)入市遭到阻礙，其開(kāi)發(fā)商為了盈利考慮，至今仍未入市，項(xiàng)目具備預(yù)售條件一年以上尚未開(kāi)售，資金壓力可見(jiàn)一斑。而在北京樓市，這類(lèi)項(xiàng)目并不少，時(shí)間拖得越長(zhǎng)，資金成本越高，對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)侵蝕程度也隨之越高。

關(guān)鍵詞：地王高價(jià) 項(xiàng)目