美國26日公布的數據顯示，房地產市場因房貸利率大幅上升而劇變，銷量顯著下降。在樓市生變的信號下，業界預計，美國采取連續加息的措施不僅將令樓市和民生負擔加重，經濟前景也面臨更多不確定性。

美房屋銷量顯著下跌

美國官方公布的最新住房市場數據顯示，住房銷量出現顯著下降，而房價仍在高位盤旋。市場預計，隨著房貸利率持續升高打壓市場需求，價格拐點也將在近期到來。

美國商務部26日公布的數據顯示，3月新房銷售環比大跌8.6%，達到年化76.3萬套，低于2月份修訂后的83.5萬套。3月份新房的銷售量下降到近兩年來的低點，表明高房價和飆升的借貸成本對市場造成了較大的擠壓。

美國3月新房銷售同比下降12.6%。新房銷售近期的高點出現在2021年1月，達到年化99.3萬套，創2006年年底以來的最高水平。

庫存方面，截至3月底，美國市場上有40.7萬套新房，高于2月的39.2萬套。按照目前的銷售速度，需要6.4個月的時間才能消耗完新房的供應，高于2月的5.6個月。其中，正在建造的房屋占庫存的65.5%，尚未建造的房屋約占25.8%

房價方面，美國3月新房價格中位值同比上漲21.4%至43.67萬美元。幾乎所有上個月售出的房屋價格都高于20萬美元。

房屋抵押貸款利率成為主導近兩年美國樓市走勢的重要因素。截至4月21日的一周內，30年期固定利率抵押貸款平均利率為5.11%，是2010年4月以來的最高值，高于前一周的5.0%。市場人士認為高利率將抑制需求。房地產中介網站Redfin首席經濟學家費維勒說：“我們預測，房價增長的幅度將會減緩，買方的需求和出價也會開始下降。”

房價走勢前景復雜

房價持續高企，業內人士認為前期已形成一定泡沫，加之房貸成本上升，銷量持續走低已成為業界共識，由火爆轉為低迷的市場態勢將對未來房價造成影響。

美國達拉斯聯邦儲備銀行近期發布的報告稱，美國房地產市場正在醞釀近20年來的首個“泡沫”。報告指出，美國的房價正在“與基本面脫鉤”，買家也出現了“過度消費”跡象。

2002年至2007年的房價大幅上漲引爆了金融危機，自此以后，美國房地產市場已經多年未出現類似當下情形的大幅上漲。美國企業研究所住房研究中心的數據顯示，在經歷了連續7年遠高于平均水平的上漲后，美國住房價格從2020年春季起突然飆升，迄今為止漲幅已達到31%，年增幅達到驚人的17%。而奧斯汀、鳳凰城和坦帕等熱門城市，房價的增幅更是數倍于全國水平。

業內人士預計，持續走低的銷量將影響房價走勢。

《華爾街日報》文章稱，由于前期已鎖定低利率的現有房主不想把房子賣掉，利率上升還會減少可出售房屋數量。投行NatWest Markets的經濟學家庫敏斯表示，美國啟動加息將令住房市場出現巨大變化，未來幾個季度的銷量仍會顯著下降。

房利美前首席信貸官、美國企業研究所住房研究中心主任艾德·平托日前表示，疫情下居家辦公需求將對樓市起到一定程度支撐，是“很大的房市紅利”。在今年剩余時間里，房價大概率是會繼續走高的。他認為，到2023年3月，全美平均房價將比現在高出15%到17%。不過，即使這波大漲過后，杰克遜維爾、夏洛特和佛羅里達州的北港等熱門城市的房價漲勢慢了下來，大概率還會維持住當前的價格水平。

今年3月，美國房屋銷售數量達到近兩年來最低，根據全美房屋建筑商協會(NAHB)的統計，計劃在一年內買房者的比率也降至2020年中旬以來最低。

房地產數據分析公司Kukun首席經濟學家邁克拉林表示：“首套房買房的負擔已經是之前的兩倍甚至三倍，如今房價增長的熱度必定會開始下降。”

民生壓力引發擔憂

樓市降溫跡象顯示美聯儲多次加息預期下的市場反應，并會刺激部分產業增速下滑。而在高通脹背景下，房貸又會對民生負擔“火上澆油”，成為經濟下行的先兆。

房屋建筑商霍頓、萊納和普爾特等公司的財報顯示，過去一年在購房市場供不應求的情況下，其利潤增長顯著;然而，未來的購房需求將持續降低，加上通脹不斷推升建材成本，若出現房價下滑壓縮利潤的局面，這些公司的業績將受到顯著影響。

《華爾街日報》表示，對許多美國人來說，受利率上升影響最明顯的地方是樓市。在過去很長一段時間里，房貸利率一直很低，這抬高了人們對可負擔房產的預期，數百萬已經擁有住房的美國人還對房貸進行了再融資，而此輪利率上升可能會加重這些已購房者的負擔。

在房貸壓力加大的同時，美國民眾還陷入高通脹和生活支出不斷擴大的困局。而且，美聯儲收緊貨幣政策抑制通脹的行動被認為過晚，令民生負擔加重的周期可能持續更久。美國此前公布的數據顯示，今年3月美國消費者價格指數(CPI)同比增長8.5%，創40年來的最大值。

經濟學家認為，美國決策者對通脹事先預判不足，事中應對失策，后續可能被迫采取激進加息策略，令美國經濟陷入衰退的風險上升。

美聯儲臨時主席鮑威爾表示，美國今年通脹前景在俄烏沖突之前就已顯著惡化，俄烏沖突和相關制裁可能也會進一步擾亂供應鏈。

有經濟學家認為，如果美聯儲大幅加息刺破美國股市、樓市和信貸市場泡沫，可能會引發深度經濟衰退。也有分析稱，美聯儲開啟加息周期，不僅給美國高負債民眾增加還貸風險，也給全球持有美元債務的機構帶來償債風險。