接近監管層的人士近日表示,監管部門正積極研究出臺公募REITs監管相關業務規則,支持符合條件的住房租賃、PPP項目開展資產證券化。

住房租賃類REITs加速獲批

業內人士介紹,由于國內REITs相關法規和稅收政策尚未完善,大多數房地產企業搭建的REITs融資平臺實際上是對標準化REITs做了細微調整,通過券商或基金子公司的“資產支持專項計劃”等方式嫁接私募合格投資者,一般被稱為類REITs產品。

作為資產證券化的分支,類REITs的市場近年發展迅速,發行規模增長顯著。2017年,國內市場共發行16單類REITs產品,發行總額379.67億元,較上年增長156.1%。從存量上看,數據顯示,截至23日,交易所已掛牌發行的類REITs證券化產品數量為30只,總發行規模為664.48億元。

“REITs符合諸多政策要求,如服務實體經濟、防控金融風險、推動高質量發展和實施供給側結構性改革。”某REITs行業研究平臺主編劉洋表示,REITs可對落實“三去一降一補”的宏觀政策有所助益,盤活各類存量經營性不動產,降低政府和企業財務杠桿,化解信貸市場期限錯配和高杠桿風險。REITs在租賃住房市場、PPP、基礎設施、養老地產和城市更新等領域具有廣闊發展空間。

自2017年10月以來,長租公寓證券化受市場關注,住房租賃類REITs產品加速獲批。

劉洋表示,住房租賃REITs是我國地產行業未來十年的重要發展趨勢。我國房地產行業發展已進入存量時代,近期房企開發貸面臨收縮,房企融資環境不會像以往那樣寬松,資金進入房地產行業的總量將減少,高價地情況將趨減,取而代之的是房企將注意力轉向安全系數相對較高的地產金融領域。住房租賃市場作為國家政策密集加碼、長期支持的領域,發展住房租賃REITs可謂恰逢其時。

多家券商布局REITs業務

類REITs項目發展成為券商等機構關注重點數據顯示,在交易所掛牌的30只類REITs產品中共有15家機構參與發行,其中以證券公司或券商資管子公司為主,共有9家參與發行產品18只,占總發行數量一半以上。從規模看,排名前三的華夏資本、恒泰證券、中信證券合計規模達355.91億元。

業內人士表示,REITs被認為是尚待券商投行和資管機構開發的一片“藍海”。在REITs運作中,券商資管機構或投行扮演的是發行機構及承銷商角色。光大證券固定收益總部執行總經理高健認為,住房租賃REITs是不錯的券商創新發展方向。據測算,我國公募REITs市場規模可達12萬億元,住房租賃REITs市場規模可達近2萬億元。

在高健看來,這么大的市場容量,絕大多數有條件的券商都會布局這塊業務。但REITs市場是有門檻的,前期項目比較少,且大多有創新示范需求,這種情況下融資方會傾向大型券商、經驗豐富的實操團隊,一般中小券商現階段較難打開局面。

在談及券商等機構如何布局REITs業務時,高健表示,排名靠前的券商從事類REITs業務經驗豐富、人員配備充足,實操層面已很少存在法律、稅務等方面的困難,更多的是精益求精及針對特定項目的定制化設計。對領先券商來說,業務開展的難點可能是項目儲備問題。

公募REITs積極醞釀

類REITs產品的密集掛牌推升市場對公募REITs出爐的預期。深交所日前發布的《深圳證券交易所發展戰略規劃綱要(2018-2020年)》指出,探索發行公募REITs,引入多元化投資者。配合研究制定REITs相關配套規則,推動相關主管部門出臺稅收優惠等政策,營造良好市場環境。沉寂多年的公募REITs有望迎來新突破。

專家認為,目前,國內交易所掛牌的類REITs產品在法律關系、底層交易結構、監管要求等環節與國際成熟市場產品基本一致,只是交易平臺、發行方式等方面存在差別。類REITs產品多在交易所綜合協議交易平臺或固定收益平臺交易,屬于私募產品,與集中競價交易系統相比,交投不太活躍。如果公募REITs推出,應在集中競價交易系統交易,增加金融產品流動性。

“當前REITs的發展環境是最佳狀態。”劉洋認為,監管層、實務界和學術界等都在積極推動REITs落地。PPP領域是REITs落地最有希望的突破口和落腳點。基于政府高層、監管口徑的考量,公募REITs今年就會推出的可能性較大。

高健認為,REITs是推動建立購租并舉住房制度的重要工具,社會資本投入占比提升是住房租賃市場發展必然方向,有助于促進房地產長效機制體系構建。

對于存在的問題,劉洋表示,首先,公募REITs法律架構和業務規則很關鍵,因為REITs必須要在資本市場上全流通,而且必須要實現規范的高質量發展。其次,整個市場目前為止操作過創新REITs項目的人員數量不多,人才儲備和投資者教育要跟上。最后,REITs設立、持有、退出環節稅收都很高,應明確稅收中性原則