【來源：老城區(qū)人民法院網(wǎng)_圖片要聞】

房屋是老百姓安身立命之所。但近年來，隨著二手房市場的異常火爆，面對房價(jià)持續(xù)上漲的利益誘惑，不少房東缺乏誠信，將自己所有的房屋“一房二賣”， 不少購買者也因此面臨錢房兩空的尷尬局面。

本期以案釋法，我們一同學(xué)習(xí)下“一房二賣”需要承擔(dān)哪些法律責(zé)任。

(資料圖)

簡要案情

2022年1月，李先生（賣方）、曹女士（買方）、房產(chǎn)中介（居間方）簽訂《洛陽市存量房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》，約定賣方擬轉(zhuǎn)讓坐落于洛陽市老城區(qū)房屋一套，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)為118元，買方一次性付全款，2022年1月中旬交于居間方定金8萬元整，過戶當(dāng)日付剩余房款。違約責(zé)任約定，賣方違反合同約定或因賣方原因不將房屋出售給買方，買方有權(quán)解除合同，并有權(quán)向賣方追究該房屋成交價(jià)的20%違約金的責(zé)任。

簽訂合同之后，曹女士支付了購房定金及居間服務(wù)費(fèi)，共計(jì)10.5萬元。2022年4月，曹女士與李先生去房管部門辦理過戶手續(xù)，因案涉房屋已經(jīng)與案外人網(wǎng)簽，故未過戶成功。當(dāng)日下午，李先生與案外人辦理了房屋過戶手續(xù)。2022年4月底，李先生退還曹女士房屋定金及中介服務(wù)費(fèi)。

曹女士將李先生、房產(chǎn)中介一并起訴至老城區(qū)法院。

雙方各執(zhí)一詞

原告曹女士訴稱：他們這也太不講信用了，我和兩個(gè)被告之間的《洛陽市存量房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》必須解除，他們兩個(gè)要承擔(dān)違約金20余萬和訴訟費(fèi)。

被告李先生辯稱：2022年5月初，我將房屋賣給第三人的原因是原告家庭成員間對房屋登記為誰的名字產(chǎn)生矛盾，無法達(dá)成一致意見，我又急用錢，所以賣給第三人；曹女士老公和公公口頭告知我，稱不要案涉房屋，該事發(fā)生后我已通過中介退還曹女士購房款及中介費(fèi)；曹女士在起訴前沒有聯(lián)系過我，我都以為事情已經(jīng)處理完畢了，她這個(gè)訴求過高，我實(shí)在無法支付。

被告房產(chǎn)中介辯稱：同意解除合同，居間服務(wù)費(fèi)和購房款已由李先生退給曹女士，我收取居間服務(wù)費(fèi)以后就促成交易，房屋沒有過戶給曹女士，是因?yàn)楸桓胬钕壬谑杖〔芘慷ń鸬耐瑫r(shí)也收取了第三方的定金，因被告李先生急用錢將房屋低價(jià)賣給第三方，我認(rèn)為主要責(zé)任在于被告李先生，自己不應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。

爭議焦點(diǎn)

1.原被告之間房屋買賣居間合同是否有效？

2.導(dǎo)致合同不能履行的原因？

3.原告主張的違約金是否合法有據(jù)？數(shù)額如何認(rèn)定？

4.責(zé)任承擔(dān)主體認(rèn)定？

法院判決

老城區(qū)人民法院依法作出判決：一、確認(rèn)原告曹女士、被告李先生、被告房產(chǎn)中介之間的《洛陽市存量房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》于2022年5月已解除；二、被告李先生于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告曹女士違約金3.5萬元；三、被告房產(chǎn)中介于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告曹女士損失1萬元；四、駁回原告曹女士的其他訴訟請求。

法官說法

本案原告曹女士、被告李先生、被告房產(chǎn)中介之間簽訂的《洛陽市存量房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》是三方真實(shí)意思表示，系有效合同。但因被告李先生已將案涉房屋過戶給案外人，該違約行為造成本案合同無法繼續(xù)履行，原告曹女士有權(quán)請求解除合同，本院確認(rèn)案涉合同自二被告收到起訴狀之日即2022年5月13日已解除。

本案違約金過高，故結(jié)合合同履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)情況、買受人的實(shí)際損失等綜合因素，根據(jù)公平原則，酌定判決李先生共賠償曹女士3.5萬元。房產(chǎn)中介作為居間人，在協(xié)助雙方辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)按照合同約定為買方提供準(zhǔn)確的房產(chǎn)信息并對房產(chǎn)信息進(jìn)行查驗(yàn)，其未采取有效措施保障交易順利進(jìn)行，導(dǎo)致原告曹女士產(chǎn)生損失，其應(yīng)在收取中介費(fèi)范圍內(nèi)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，故房產(chǎn)中介賠償曹女士1萬元。

法官提醒：當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)，當(dāng)事人一方不履行義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。故簽訂了合同后，要遵守誠實(shí)信用原則，不要輕易違約，否則需要承擔(dān)非常嚴(yán)重的違約責(zé)任。

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