7月25日，世邦魏理仕(CBRE)于龍湖金融島舉辦“向新而生——2022年上半年鄭州房地產市場回顧與展望”發布會，解析鄭州商業地產市場最新發展狀況與趨勢。

2022年上半年，受全國疫情反復及宏觀經濟影響，鄭州優質寫字樓市場整體回暖時間拉長，進一步影響了客戶需求結構改變及樓宇價格走勢，優質零售市場存量改造與品牌提升成為市場主旋律。

優質寫字樓市場　疫情影響減弱租賃市場逐步回暖

2022年上半年，鄭州優質寫字樓市場僅新增1棟優質寫字樓。高鐵東廣場正商國際中心入市，為市場帶來約8萬平方米新增供應，推動鄭州優質甲級寫字樓市場存量上升至443.6萬平方米。

受宏觀經濟及全國疫情不穩定等影響，上半年鄭州優質寫字樓凈吸納量僅錄得2.3萬平方米，且主要成交集中在二季度。其中，二季度較一季度上升近兩倍。

寫字樓空置率方面，受市場活躍度欠佳影響，整體市場空置率較去年下半年僅回落0.84個百分點至19.66%。市場租金較去年下半年保持平穩，隨著選擇周期的拉長及吸納量的減少，不少業主延續靈活租賃策略，以延長免租期及持續降低租金等策略吸引新租戶。

從成交類別看，上半年新增租賃需求主要來自TMT及金融類行業，分別占比24%、16%。此外，上半年本地客戶占據市場成交主導地位，細分類別涵蓋了醫藥、房地產相關、新能源等行業，但租賃面積區間跨度大，承租能力偏弱。金融行業中以保險公司的新租需求為主導，且承租面積以300平方米到800平方米的較大面積區間為主，承租能力較強。

世邦魏理仕(CBRE)預測，未來市場供應仍將集中于龍湖金融島片區及高鐵站東廣場，預計在2023年~2025年將對市場需求形成較強的虹吸效應。

優質寫字樓市場將持續面臨更多的機遇與挑戰，甲級寫字樓租金穩中有升，靈活多元化的租賃策略常態化，優質樓宇出租率回暖明顯。主力客戶仍將集中在金融、科技研發及基建相關行業。

“隨著政府對招商引資力度的逐漸增強，越來越多的產業類客戶布局鄭州，相信將為未來鄭州的產業動能開辟新的篇章。疫情檢測常態化將削弱疫情對市場的影響，之前受疫情影響而壓抑的升級擴租需求將有所反彈，市場對于未來疫情影響的忐忑情緒將有所下調，活躍度有望提升。隨著金融島片區主力客戶的進駐及片區的成熟度提升，其有望成為未來租賃市場的又一核心區域。”CBRE鄭州顧問及交易服務部/辦公樓負責人曲皓琳預測。

零售物業市場　空置率環比上升至近五年新高

受疫情及市場波動等因素的影響，2022年上半年鄭州零售物業市場未錄得新增優質商業供應，市場空置率進一步提升，次級、近郊商圈呈現不同程度的退租潮，空置率環比上升至近五年新高，市場進入新一輪“洗牌期”。

全市優質購物中心首層平均租金下滑至每月每平方米498元，其中以非核心商圈為主，預計未來6~12個月仍會呈現下降趨勢。

但核心商圈優質商業項目仍穩中有升。

與此同時，上半年華潤萬象生活進一步加大在鄭投資，與中原區人民政府、豫能控股就“鄭州熱電廠”城市更新項目簽訂合作協議，展現出其對鄭州商業市場未來發展的信心;龍湖商業、銀泰集團也紛紛落子鄭州，以輕資產輸出或物業整租的形式布局。

需求方面，雖然受疫情影響，全國性連鎖餐飲品牌上半年在鄭州的拓店速度有所放緩，趨于觀望態勢，但本地品牌仍選擇積極拓展，積極進入各個商圈。與此同時，日料、咖啡、輕餐、烘焙等品類也成為上半年積極選址和開店的餐飲品類。

值得一提的是新能源汽車領域。今年上半年，多家新能源汽車品牌啟動了在鄭州的首輪布局，積極在鄭州市場拓展開店。

CBRE預測，雖然2022年上半年鄭州未錄得新增優質商業供應，但隨著疫情逐步穩定、多個重點商業項目的開工及籌備啟動、消費市場有序恢復，2022年下半年至2024年市場供應將實現較大改善，未來18~24個月市場預計將迎來逾百萬平方米新增優質供應。

其中，高新區作為以產促城的典范，也將在今年下半年迎來區域內首個單體超10萬平方米的大型購物中心。而鄭東新區高鐵站及北龍湖板塊也將陸續迎來新增優質商業。

“未來，得益于‘鄭州十四五規劃和2035年遠景目標綱要’及‘建設國際消費中心城市’等政策的持續推進，包括華潤萬象生活、萬科印力、銀泰集團、萬達集團等在內的多家全國性商業運營商積極謀劃和布局鄭州市場，為市場轉型和高質量發展奠定了堅實基礎。同時，圍繞國際消費中心城市建設，鄭州核心商圈的優質商業也將開啟存量改造與品質提升‘雙驅動’。”CBRE鄭州分公司副總經理張桐稱。(頂端新聞·河南商報記者 白劉陽)