城市更新是改善人居環境、產業業態、生態環境的綜合項目，有助于提升城市綜合能級，豐富廣州城市綜合服務功能。廣州市堅持城市更新項目統籌考慮周邊業態、居住人口、職住平衡、租金承受能力等情況，將城市更新與保障性住房體系建設統籌考慮。

2022年5月23日，廣州市住房和城鄉建設局聯合廣州市規劃和自然資源局印發《關于城市更新項目配置政策性住房和中小戶型租賃住房的意見的通知》(下稱《通知》)。《通知》規范了城市更新項目政策性住房和中小戶型租賃住房配置，提出在自身改造建設量規劃節余時，優先用于政策性住房配置，特別用于公租房與人才公寓使用。

《通知》依據《關于深化城市更新工作推動高質量發展的實施意見》(穗字〔2020〕10號)、《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強的意見》(穗府辦〔2021〕6號)等文件制定，自2022年5月23日起施行，有效期5年。

租賃住房面積不低于復建安置區建筑面積25%

根據《廣州市住房發展“十四五”規劃》，廣州將持續深化供給側結構性改革，不斷擴大住房供應量，逐步提升市民居住品質，力爭將人均住房面積從“十三五”時期的34.61平方米，擴大至36平方米。特別在保障性安居工程方面，廣州提出了“十四五”供應66萬套政策性住房的目標。

城市更新是擴大住房供給的路徑之一，為豐富房源戶型、增加套數供應，廣州市發布《通知》，助力完善住房保障體系和培育住房租賃市場健康發展。《通知》鼓勵更新項目改造范圍規劃建設量超出自身改造建設量的規劃節余，應當優先用于政策性住房配置，主要作為公共租賃住房和人才公寓使用。

《通知》規定，政策性住房戶型以建筑面積70平方米以下的集體宿舍、單間宿舍、小戶型住宅為主，其中30平方米以下的集體宿舍、單間宿舍的配置比例不低于30%。

政策性住房主要包括：公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房等保障性住房和人才公寓。遵照有關戶型面積設置規定，中小戶型住房具體戶型為：集體宿舍(人均使用面積符合《宿舍建筑設計規范》JGJ36—2016)、單間宿舍(建筑面積30平方米以下)、小戶型住宅(建筑面積30平方米~70平方米)、中戶型住宅(建筑面積70平方米~90平方米)。

《通知》規定，政策性住房及其配套車位(車庫)以集中建設為主，相應的用地按劃撥處理，其具體類型、戶型布局、建設標準、交付時間、回購價格、違約責任等在土地出讓合同中書面約定。

此外，《通知》明確了復建安置區中小戶型住房配置原則，將按照“相對分離、集中布置、便于管理、安全舒適”的布局，在征求村民、村集體經濟組織意見基礎上，分別相對集中建設村民自住住房、租賃住房。同時，租賃住房按照《住房和城鄉建設部辦公廳關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》(建辦標〔2021〕19號)建設并配套生活服務設施。

值得注意的是，復建安置區用于建設70平方米以下的集體宿舍、單間宿舍、小戶型住宅等租賃住房的建筑面積不低于復建安置區全部住宅建筑面積的25%，倡導多建設30平方米以下的集體宿舍、單間宿舍。

政策性住房配置需落實到位

接下來，廣州將逐步完善詳細規劃方案、片區策劃方案、實施方案的編制和審查，在組織編制和審查舊村莊等城市更新單元詳細規劃、片區策劃方案時，明確規劃節余優先配置政策性住房，以及復建安置區在征求村民、村集體經濟組織意見基礎上配置中小戶型租賃住房原則要求。

《通知》規定，在項目實施方案編制時，應落實城市更新單元詳細規劃和片區策劃方案的要求，進一步明確政策性住房、復建安置區中小戶型租賃住房的具體配置比例、配置類型以及回購價格、回購主體等內容。

市規劃和自然資源行政主管部門按照經批準的詳細規劃，在出具舊村莊等更新項目規劃條件、簽署土地出讓合同、審查設計方案、核發建設工程規劃許可證時，要注明規劃節余配置政策性住房和復建安置區在征求村民、村集體經濟組織意見基礎上配置中小戶型租賃住房要求，并作為傳導性指標傳導至下一環節。

到建設工程設計環節，相關設計單位應當按照已批準的項目實施方案和已核發的規劃條件、建設工程規劃許可證所明確的政策性住房和中小戶型租賃住房配置要求開展設計，編制設計文件;施工圖審查機構應按照已核發的規劃條件、建設工程規劃許可證及法律、法規相關規定進行施工圖審查，出具審查意見。

《通知》規定，住房和城鄉建設部門核發施工許可證時，應確保施工圖設計文件已按規定審查合格并按時提交;組織竣工聯合驗收時，在規劃條件核實中應對配置政策性住房和中小戶型租賃住房是否符合規劃條件進行審驗，在質量竣工驗收中對是否符合施工圖審查合格文件進行審驗。

《通知》以傳導性指標作為層層壓實責任、保障落地實施的抓手，從規劃、設計、審查、施工、審查、驗收等各環節，將政策性住房配置和復建安置區中小戶型租賃住房配置落到實處。同時要求各區相關部門將此列入監督管理協議，按規定納入監管范圍，并按住房用途、戶型分類進行統計評價閉環管理。

對于已經審議通過的城市更新單元詳細規劃、片區策劃方案、更新項目實施方案，《通知》鼓勵其修改完善配置政策性住房和中小戶型租賃住房相關內容，并由更新項目所在地的區人民政府依法履行決策、變更手續;確實難以修改完善的，可以按照已審議通過文件繼續推進實施。(記者郎慧)