頂端新聞·河南商報(bào)記者 周茜

3月1日，一紙通知吸引了社會(huì)關(guān)注。鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，其中，19條措施涵蓋方方面面，成為國內(nèi)城市此輪調(diào)控里首個(gè)比較系統(tǒng)的地方房地產(chǎn)新政。

新政會(huì)對(duì)鄭州的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？期待已久的樓市回暖，能否如期到來？

01

新政將利好改善型群體買房

在“招商公園1872”項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人李玉英眼中，“這次政策的包容性很強(qiáng)，不僅影響老百姓，也深刻影響整個(gè)行業(yè)的基本面。”

比如，政策中提到：“滿足居家養(yǎng)老需求。子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。”

李玉英說到，很多時(shí)候我們忽略了鄭漂的老年人，他們揮別故鄉(xiāng)來到鄭州，為了照顧孩子，只能和一家子擠在89平米的小三房里，甚至要和兒童擠在一個(gè)小臥室里的上下鋪。這次出臺(tái)的政策，允許老年人所投靠的家庭新購一套住房，符合中國傳統(tǒng)的孝悌文化，考慮到老年人的生活質(zhì)量，非常人性化。

再比如，政策中提到：對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

李玉英說到，“鄭州人大多要經(jīng)歷換房，從早期剛需的小戶型，到一家四口需要的大戶型，就會(huì)有改善置業(yè)的需求。但二套房需要60%的首付比例，對(duì)購房者來說負(fù)擔(dān)很重。這次出臺(tái)的政策，結(jié)清貸款后再買房，可以按照30%的首付比例貸款，對(duì)于改善群體是大利好。”

一旦降低二套房的首付比例，將極大激發(fā)出改善群體的購房需求。這次新政中，多處提到“支持居民改善性住房需求”，也將極大利好改善型樓盤的銷售。

02

新政將讓區(qū)域之間分化更明顯

站在行業(yè)發(fā)展角度，一位資深地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政將讓各個(gè)區(qū)域的分化更明顯。

通知第五條提到：穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏。依據(jù)各片區(qū)商品住宅去化周期情況，合理確定新增住宅用地供應(yīng)量，確保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18個(gè)月時(shí)，適度增加住宅用地供應(yīng)量；在去化周期大于18個(gè)月時(shí)，適度減少住宅用地供應(yīng)量。

這也就意味著，如果一個(gè)區(qū)域爛盤扎堆，購房者勢必不會(huì)買賬，片區(qū)去化周期會(huì)不斷拉長，進(jìn)而降低供地量，淡出市場；一個(gè)區(qū)域品質(zhì)樓盤扎堆，讓購房者認(rèn)可，片區(qū)去化周期會(huì)縮短，進(jìn)而增加供地量，吸引開發(fā)商進(jìn)入，從而再次開發(fā)品質(zhì)項(xiàng)目，形成良性循環(huán)。

經(jīng)過這樣的循環(huán)，鄭州各個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)將進(jìn)入追逐品質(zhì)的時(shí)代，也讓不同片區(qū)之間樓盤的品質(zhì)形成較大的分化。

另一方面，新政將推行（城改項(xiàng)目）貨幣化安置，也將釋放一部分置業(yè)消費(fèi)需求。

新政提到：推行貨幣化安置。實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢，堅(jiān)持以貨幣化安置為主。對(duì)未開工建設(shè)的安置房，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。促進(jìn)安置房轉(zhuǎn)化。對(duì)已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

一位資深地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)到，將安置房盤活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，將有利于人才扎根，吸引人才聚集。

同時(shí)，結(jié)合貨幣化安置，也將釋放本地“土著”的需求，他們將更愿意消費(fèi)高品質(zhì)的樓盤，進(jìn)而拉動(dòng)住宅去化。

03

精準(zhǔn)呼應(yīng)民生，樓市重拾信心

今年以來，全國多地政策松動(dòng)，調(diào)控次數(shù)累計(jì)超70次，可謂此起彼伏，多點(diǎn)開花。

以重慶、菏澤為代表，在非限購城市重啟最低20%首付。以廣州、蘇州為代表，下調(diào)首套或二套房房貸款利率。以南寧、北海為代表，放松公積金貸款。以玉林為代表，通過吸引人才落戶、發(fā)放住房補(bǔ)貼等政策托底樓市。

在這種背景下，各地城市根據(jù)自身情況出爐地產(chǎn)調(diào)控措施。鄭州此次房地產(chǎn)新政，在堅(jiān)持房住不炒定位的前提下，因城施策，精準(zhǔn)施策，精準(zhǔn)化呼應(yīng)了民生。

“對(duì)于我們這些剛畢業(yè)大學(xué)生，(此次政策)一方面提供保障性租賃住房或提供租房補(bǔ)貼，減輕我們當(dāng)下的壓力，另一方面購買商品房有補(bǔ)貼，還能申請購買共有產(chǎn)權(quán)住房。”2020年從省內(nèi)某高校畢業(yè)的小劉說，從購房者角度看，他最為看重的是新政策對(duì)“準(zhǔn)業(yè)主”權(quán)益的保護(hù)。

比如，政策中強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格執(zhí)行鄭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度”、“嚴(yán)肅查處未批先售、虛假宣傳、挪用預(yù)售資金、變相規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為”，這讓消費(fèi)者者購買新房(期房)時(shí)，心里能更有譜；而強(qiáng)調(diào)“增加教育、醫(yī)療、交通等配套設(shè)施供給，做到公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施同步施工同步交付”，更讓購房者對(duì)“新家”的生活配套更有信心。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，鄭州此次政策對(duì)于鼓勵(lì)改善型購房需求給予了很多支持。比如說對(duì)于改善型購房需求，取消了認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，使得很多購房者后續(xù)完全可以按照首套房的首付標(biāo)準(zhǔn)和首付利率進(jìn)行調(diào)整，勢必降低購房成本，這一點(diǎn)也符合當(dāng)前購房市場的主流政策，即保障剛需、支持改善。

多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次鄭州調(diào)控力度比較強(qiáng)，也比較全面，將給予市場很大信心。如果政策能夠逐步落地，市場或許會(huì)在三月底四月初逐步回暖，三月份將是回暖之前的購房窗口期。